Tenant Compensation for Property Improvements Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a dispute over compensation due to a tenant following a property repossession, the appellate court ordered a double expertise to assess indemnities for improvements, addressing the former tenant's claim that improvements should be assessed under the law in effect at the time of their realization, which the high court found implicitly addressed by the lower court's focus on the state of the land in 1963 compared to 1932, thus rejecting the first ground of appeal. However, the high court partially quashed the decision regarding building improvements, finding that the appellate court misinterpreted clear authorization documents, which stated the work must be done at the tenant's expense, by construing this as merely an advance of funds rather than a refusal of the landlord to contribute to the cost, which legally implies a lack of owner consent for subsequent indemnity claims.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1134 DU CODE CIVIL; Tenant Compensation for Property Improvements Dispute: However, the high court partially quashed the decision regarding building improvements, finding that the appellate court misinterpreted clear authorization documents, which stated the work must be done at the tenant's expense, by construing this as merely an advance of funds rather than a refusal of the landlord to contribute to the cost, which legally implies a lack of owner consent for subsequent indemnity claims.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe provision was cited in the reasoning leading to the partial cassation of the decision regarding the interpretation of authorizations for improvement works.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE ORDONNE UNE DOUBLE EXPERTISE EN VUE D'EVALUER LES INDEMNITES QUI POURRAIENT ETRE DUES A LA SUITE DE LA REPRISE EFFECTUEE EN 1963 PAR HOCQUET, PROPRIETAIRE DE DIVERS BIENS RURAUX DONT GERNEZ ETAIT LOCATAIRE DEPUIS 1932 ;
ATTENDU QUE HOCQUET FAIT GRIEF AUDIT ARRET DE N'AVOIR PAS REPONDU A SES CONCLUSIONS "TENDANT A CE QU'IL SOIT SPECIFIE, CONFORMEMENT AU CARACTERE NON RETROACTIF DE L'ARTICLE 847 DU CODE RURAL, QUE LES AMELIORATIONS FAITES PAR LE PRENEUR SORTANT RESTENT SOUMISES A LA LEGISLATION EN VIGUEUR A L'EPOQUE A LAQUELLE ELLES ONT ETE REALISEES", ALORS, SELON LE MOYEN, QUE CETTE REGLE "COMMANDAIT LA SOLUTION DES DIVERS CHEFS EXAMINES SITOT APRES SON ENONCE, NOTAMMENT QUANT AUX LUZERNES, AUX AMENDEMENTS CALCAIRES, AUX CLOTURES, AUX CANALISATION, A UNE CUVE, A LA CREATION DE PATURES..." ;
MAIS ATTENDU QU'IL EST LOISIBLE AUX PARTIES DE CONVENIR D'ACCORDER AU PRENEUR SORTANT UNE INDEMNITE SUPERIEURE A CELLE QUE PREVOIENT LES LOIS Z... X... A L'EPOQUE DES AMELIORATIONS ;
QUE LA COUR D'APPEL, AYANT DECLARE QU'EN CE QUI CONCERNE LES TERRES, "SEULES LES DISPOSITIONS DU BAIL" POUVAIENT ETRE PRISES EN CONSIDERATION ET QU'UNE INDEMNITE NE POUVAIT ETRE DUE A GERNEZ" QUE DANS LA MESURE OU IL AURAIT RENDU EN 1963, LES TERRES DANS UN ETAT MEILLEUR QUE CELUI OU ELLES SE TROUVAIENT AU MOMENT DE SON ENTREE EN JOUISSANCE EN 1932", A NECESSAIREMENT REPONDU AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;
REJETTE LE PREMIER MOYEN ;
MAIS, SUR LE SECOND MOYEN : VU L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, ATTENDU QU'APRES AVOIR RELEVE QUE DAME Y..., PRECEDENTE PROPRIETAIRE DES BIENS LOUES, AVAIT DONNE A SON FERMIER, DEPUIS LE 8 JUILLET 1950, PLUSIEURS AUTORISATIONS POUR EFFECTUER DES AMELIORATIONS AUX BATIMENTS D'EXPLOITATION ET QU'ELLE AVAIT INDIQUE, EN DONNANT SON AUTORISATION, QUE "LES TRAVAUX DEVRAIENT ETRE EFFECTUES AUX FRAIS DU PRENEUR", LA COUR D'APPEL DECLARE "QU'IL NE S'ENSUIT PAS, POUR AUTANT, QUE LE FERMIER NE POURRAIT, PAR LA SUITE, RECLAMER AUCUNE INDEMNITE POUR L'AMELIORATION ET "QU'UNE TELLE DISPOSITION SIGNIFIE SEULEMENT QUE, LA DAME Y... N'AYANT PAS LES FONDS NECESSAIRES, LES TRAVAUX DEVAIENT ETRE EFFECTUES AUX FRAIS AVANCES DU FERMIER" ;
ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI, ALORS QUE L'AUTORISATION DONNEE, AVEC REFUS DE PARTICIPER AUX FRAIS, EQUIVAUT A UN DEFAUT D'ASSENTIMENT DU PROPRIETAIRE, LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT DENATURE LES TERMES CLAIRS ET PRECIS DES DOCUMENTS QUI LEUR ETAIENT SOUMIS ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE MAIS SEULEMENT DANS LA LIMITE DU SECOND MOYEN, L'ARRET RENDU LE 17 JUIN 1969 ENTRE LES PARTIES, PAR LA COUR D'APPEL D'AMIENS ;
REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE REIMS.