Apartment Owner v. Real Estate Company: Validity of Reversion Clause in Right of Habitation Contract
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA case arose concerning the validity of a clause in an act where an apartment owner granted a civil real estate company full ownership subject to a lifelong right of use and habitation and an annuity, where the clause stipulated that if the beneficiary abandoned the premises during her lifetime, the right would revert to the company in exchange for an additional annuity representing the legal rental value. The company contested a lower court's decision upholding this clause, arguing that the right of habitation is strictly personal and cannot be ceded or rented under civil code provisions, making the stipulation an absolute nullity. The high court rejected this argument, reasoning that the prohibitive provisions of the civil code concerning the inalienability of a right of use and habitation are strictly interpreted and do not apply when the substitution of the right is stipulated by the common intention of the parties and is necessary to satisfy the very needs the reserved right was intended to secure, as demonstrated by the beneficiary's interest in being able to relocate in exchange for the contractual financial compensation.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 631 DU CODE CIVIL, ARTICLE 634 DU CODE CIVIL; Apartment Owner v. Real Estate Company: Validity of Reversion Clause in Right of Habitation Contract: The company contested a lower court's decision upholding this clause, arguing that the right of habitation is strictly personal and cannot be ceded or rented under civil code provisions, making the stipulation an absolute nullity. The high court rejected this argument, reasoning that the prohibitive provisions of the civil code concerning the inalienability of a right of use and habitation are strictly interpreted and do not apply when the substitution of the right is stipulated by the common intention of the parties and is necessary to satisfy the very needs the reserved right was intended to secure, as demonstrated by the beneficiary's interest in being able to relocate in exchange for the contractual financial compensation.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court used this article to justify why the prohibitive provisions prohibiting the assignment or rental of the right of use should not apply when the substitution is necessary for the satisfaction of the very needs the reserved right was supposed to ensure.
The court interpreted this article, which extends the provisions of Art. 631 to the right of habitation, not to apply in this specific case where the substitution was agreed upon by the parties to meet the beneficiary's needs.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND QUE, PAR ACTE DU 18 JANVIER 1963, DAME X... A CEDE A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BOISDA, SOUS RESERVE DU DROIT D'USAGE ET D'HABITATION SA VIE DURANT ET MOYENNANT UNE RENTE VIAGERE ANNUELLE INDEXEE, LA PROPRIETE D'UN APPARTEMENT SITUE AU TROISIEME ETAGE D'UN IMMEUBLE ;
QUE CET ACTE, QUI RAPPELLE LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 631 DU CODE CIVIL ET L'INTERDICTION, POUR LE TITULAIRE DU DROIT D'HABITATION DE FAIRE AUCUNE CESSION OU LOCATION TOTALE OU PARTIELLE, CONTIENT, SOUS LA RUBRIQUE CONDITIONS PARTICULIERES, LA CLAUSE SUIVANTE : DANS LE CAS OU MADAME VEUVE X... DESIRERAIT, DE SON VIVANT, ET POUR QUELQUE CAUSE QUE CE SOIT, ABANDONNER LA JOUISSANCE DES LOCAUX QU'ELLE S'EST PRESENTEMENT RESERVES JUSQU'A SON DECES, CETTE JOUISSANCE REVIENDRAIT DE PLEIN DROIT A LA SOCIETE BOISDA A CHARGE DE PAYER A MADAME VEUVE X..., EN SUS DE LA RENTE VIAGERE QUI SERA CI-APRES CREEE, UN COMPLEMENT DE RENTE REPRESENTANT LA VALEUR LOCATIVE LEGALE ET REELLE DES LOCAUX DONT IL S'AGIT, AU JOUR DE L'ABANDON DE JOUISSANCE ;
ATTENDU QUE LA SOCIETE BOISDA FAIT GRIEF A L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR DECLARE VALABLE CETTE CLAUSE, ALORS QU'IL EST CONSTANT QUE LE DROIT D'USAGE ET D'HABITATION A UN SEUL FONDEMENT ALIMENTAIRE EXCLUSIVEMENT ATTACHE A LA PERSONNE DU BENEFICIAIRE ;
QU'IL NE PEUT ETRE ATTRIBUE EN NATURE A QUICONQUE AUTRE QUE L'HABITUAIRE, NI ETRE CONVERTI EN ARGENT ;
QUE L'INTERDICTION EDICTEE PAR LES ARTICLES 631 ET 634 DU CODE CIVIL DE CEDER OU DE LOUER LE DROIT EST ABSOLUE ET D'ORDRE PUBLIC ET QUE LA NULLITE DE LA CESSION FAITE AU MEPRIS DE CES DISPOSITIONS EST UNE NULLITE RADICALE ;
MAIS ATTENDU QUE L'ARTICLE 631 DU CODE CIVIL, DONT L'ARTICLE 634 N'A FAIT QU'ETENDRE LES DISPOSITIONS AU DROIT D'HABITATION, EN DISPOSANT QUE L'USAGER NE PEUT CEDER NI LOUER SON DROIT A UN AUTRE, LUI INTERDIT DE SE SUBSTITUER, PAR VOIE DE CESSION OU DE LOCATION, UNE TIERCE PERSONNE POUR L'EXERCICE D'UN DROIT QUI A POUR ETENDUE LA SATISFACTION DES BESOINS INDIVIDUELS OU FAMILIAUX DE SON TITULAIRE ;
QUE CES DISPOSITIONS PROHIBITIVES SONT DE DROIT ETROIT ET NE DOIVENT PAS RECEVOIR APPLICATION DANS LE CAS OU LA SUBSTITUTION, REALISEE CONFORMEMENT A L'INTENTION COMMUNE MANIFESTEE PAR LES PARTIES DANS L'ACTE CONSTITUTIF, A ETE RENDUE NECESSAIRE POUR LA SATISFACTION DES BESOINS MEMES QUE LE DROIT RESERVE DEVAIT ASSURER ;
QUE DE CES CONSTATATIONS DESQUELLES IL RESULTE QU'IL ETAIT DE L'INTERET DE LA DAME X... DE POUVOIR, MOYENNANT LA CONTREPARTIE PATRIMONIALE PREVUE DANS CE CAS AU CONTRAT, SE LOGER AILLEURS, LA COUR D'APPEL A PU, SANS VIOLER AUCUN DES TEXTES VISES AU MOYEN, CONCLURE A LA VALIDITE DE LA CLAUSE LITIGIEUSE ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN EST SANS FONDEMENT ET QUE L'ARRET, MOTIVE, EST LEGALEMENT JUSTIFIE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 4 DECEMBRE 1969, PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE ;