Property Owners v. Neighbor Regarding Boundary Wall Built Pursuant to Private Agreement
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe court upheld the rejection of a claim by property owners seeking the demolition of a neighbor's wall, which was built partially on the boundary line based on a private agreement with the previous owner. The appellate court correctly determined that the 1959 private agreement, which authorized the construction of the wall (intended to become party wall) and did not constitute a change in property rights requiring registration under real estate publicity laws, was enforceable against the subsequent buyers because their predecessor had acknowledged the agreement, and the construction was completed before the buyers acquired their property. Furthermore, the buyers could not rely on urban planning regulations, as the building permit was conditioned on obtaining the neighbor's authorization, which had been secured.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 28-1° A DU DECRET DU 4 JANVIER 1955, ARTICLE 30 DU DECRET DU 4 JANVIER 1955, ARTICLE 4 DU DECRET, ARTICLE 674 C. CIV; Property Owners v. Neighbor Regarding Boundary Wall Built Pursuant to Private Agreement: The appellate court correctly determined that the 1959 private agreement, which authorized the construction of the wall (intended to become party wall) and did not constitute a change in property rights requiring registration under real estate publicity laws, was enforceable against the subsequent buyers because their predecessor had acknowledged the agreement, and the construction was completed before the buyers acquired their property. Furthermore, the buyers could not rely on urban planning regulations, as the building permit was conditioned on obtaining the neighbor's authorization, which had been secured.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the reasoning when justifying why the private agreement did not require real estate publicity, a point central to the rejection of the first ground of appeal.
Cited in the reasoning regarding the non-opposability of the private agreement due to lack of transcription.
Cited in the reasoning concerning the requirement for authentication for publication of the agreement.
While not explicitly cited in the dispositive, the underlying dispute concerns property boundaries and construction over the line, which falls under the general scope of the legal dispute, but since the dispositive only rules on rejection of the appeal based on the reasoning concerning the decree articles, and does not explicitly cite this Civil Code article in the operative part, it is excluded based on the strict rule.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DIVERSES BRANCHES : ATTENDU QUE, DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, IL RESULTE QUE LES CONSORTS X... ET Y... SONT PROPRIETAIRES DE DEUX PARCELLES CONTIGUES, LESQUELLES, A L'ORIGINE, FAISAIENT PARTIE D'UN GRAND ENSEMBLE, QUI A ETE LOTI EN 1910 ;
QUE Y..., AYANT EDIFIE UNE CONSTRUCTION SUR SON TERRAIN EN 1959, AVAIT OBTENU LE 5 MARS 1959, PAR ACTE SOUS SEING PRIVE, DE SON VOISIN PRIVAT, AUTEUR DES CONSORTS X..., L'AUTORISATION DE CONSTRUIRE LE MUR NORD DE SA MAISON A CHEVAL SUR LA LIGNE SEPARATIVE ;
QU'IL ETAIT PRECISE A L'ACTE QUE CE MUR DE 0,50 METRE D'EPAISSEUR SERAIT EDIFIE ENTIEREMENT AUX FRAIS DE Y... ET RESTERAIT SON ENTIERE PROPRIETE JUSQU'AU JOUR OU PRIVAT OU SES AYANTS DROIT DESIRERAIENT EN ACQUERIR LA MITOYENNETE ;
QU'APRES LE DECES DE PRIVAT, LE 29 DECEMBRE 1959, LES CONSORTS X... SE SONT RENDUS ADJUDICATAIRES DE SA PROPRIETE SELON JUGEMENT DU 12 OCTOBRE 1961 ;
QU'ESTIMANT QUE LA CONSTRUCTION DE Y... EMPIETAIT SUR LEUR PARCELLE, LES CONSORTS X... ONT ASSIGNE LEUR VOISIN EN DEMOLITION DE LA PARTIE DE SON IMMEUBLE QUI ETAIT BATIE SUR LEUR PROPRIETE ;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET D'AVOIR DEBOUTE LES CONSORTS X... DE LEUR DEMANDE ET D'AVOIR DECIDE QUE Y... ETAIT EN DROIT DE CONSTRUIRE LE MUR DE SON IMMEUBLE EN EMPIETANT SUR LA PROPRIETE VOISINE, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE FAUTE D'AVOIR ETE REGULIEREMENT TRANSCRIT, L'ACTE DU 5 MAI 1969, QUI CONSTATAIT LA MUTATION D'UN DROIT REEL IMMOBILIER, POUVAIT D'AUTANT MOINS, EN APPLICATION DES ARTICLES 28 ET 30 DU DECRET DU 4 JANVIER 1955, ETRE OPPOSABLE AUXDITS CONSORTS, LESQUELS AVAIENT ACQUIS DE PRIVAT DES DROITS CONCURRENTS SUR LE MEME IMMEUBLE, QUE CET ACTE, REDIGE SOUS LA FORME NON AUTHENTIQUE, NE POUVAIT ETRE PUBLIE (ARTICLE 4 DU DECRET) ;
QU'IL EST ENCORE SOUTENU QUE LE DEFAUT DE TRANSCRIPTION NE POUVAIT ETRE SUPPLEE PAR LA CONNAISSANCE QUE LES TIERS AURAIENT PU OBTENIR DE L'ACTE PAR D'AUTRES VOIES ET, NOTAMMENT, PAR LE FAIT QUE LE MUR ETAIT DEJA EDIFIE LORSQUE LES CONSORTS X... SONT DEVENUS ADJUDICATAIRES ;
MAIS ATTENDU QUE, SI AUX TERMES DE L'ARTICLE 28-1° A DU DECRET DU 4 JANVIER 1955, SONT OBLIGATOIREMENT PUBLIES LES ACTES PORTANT OU CONSTATANT ENTRE VIFS MUTATION ET CONSTITUTION DE DROITS REELS IMMOBILIERS, LES JUGES DU SECOND DEGRE, TANT PAR MOTIFS PROPRES QUE PAR ADOPTION DE CEUX DU JUGEMENT RETIENNENT QUE L'ACTE DU 5 MARS 1959 NE CONSTATAIT AUCUNE MODIFICATION DES DROITS DE PROPRIETE OU DE POSSESSION DES PARTIES ET ONT JUSTEMENT, DEDUIT DE CETTE CIRCONSTANCE QUE CET ACTE 'ETAIT PAS SOUMIS A PUBLICITE FONCIERE ;
QU'AYANT RELEVE QUE LES CONSORTS X... AVOUAIENT L'EXISTENCE DUDIT ACTE SOUSCRIT PAR LEUR AUTEUR, QUI AVAIT AUTORISE Y... A CONSTRUIRE LE MUR NORD DE SON IMMEUBLE A CHEVAL SUR LA LIGNE SEPARATIVE, LA COUR D'APPEL A PU DECIDER, CES ACQUEREURS N'ETANT PAS LES AYANTS CAUSE A TITRE PARTICULIER DU DE CUJUS, MAIS DE SES HERITIERS, QUE CET ACTE, QUI AVAIT ACQUIS DATE CERTAINE PAR LE DECES, SURVENU LE 29 DECEMBRE 1959, DE PRIVAT, ETAIT OPOSABLE AUX CONSORTS X... (SANS PUBLICATION) ET CE, D'AUTANT PLUS QUE LES CLAUSES, ET PLUS PARTICULIEREMENT L'EDIFICATION DU MUR, DESTINE A DEVENIR MITOYEN, EN ONT ETE EXECUTES AVANT L'ACQUISITION (LE 12 OCTOBRE 1961) DE LA PROPRIETE PAR LES CONSORTS X... ;
QU'IL S'ENSUIT QU'EN AUCUNE DE SES BRANCHES, LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;
SUR LE SECOND MOYEN ;
ATTENDU QUE, NON MOINS VAINEMENT, LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR DEBOUTE LES CONSORTS X... DE LEUR DEMANDE EN DEMOLITION DE LA PARTIE DE L'IMMEUBLE CONSTRUIT PAR Y... SUR LEUR PARCELLE, EN VIOLATION DES PRESCRIPTIONS DU PLAN D'URBANISME QUI PREVOIT QUE LES CONSTRUCTIONS DOIVENT ETRE EDIFIEES A UNE DISTANCE DE LA LIGNE SEPARATIVE EGALE A LA MOITIE DE LEUR HAUTEUR ET AU MOINS A QUATRE METRES, AU MOTIF QUE Y... AVAIT OBTENU DES SERVICES DE L'URBANISME LE PERMIS DE CONSTRUIRE SON IMMEUBLE SUR LA LIGNE SEPARATIVE, SOUS LA SEULE CONDITION D'OBTENIR L'AUTORISATION DE SON VOISIN, QUI LUI A ETE ACCORDEE, ALORS QUE LE PERMIS DE CONSTRUIRE N'ETANT DELIVRE QUE SOUS RESERVE DU DROIT DES TIERS ET NOTAMMENT DU DROIT QUE LES TIERS TIENNENT DU PLAN D'URBANISME, LA COUR D'APPEL, EN STATUANT COME ELLE L'A FAIT, N'AURAIT PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;
QU'EN EFFET, AINSI QU'IL APPARAIT DE LA REPONSE AU PREMIER MOYEN, L'AUTORISATION ACCORDEE PAR PRIVAT A Y... D'EDIFIER LE MUR NORD DE SON IMMEUBLE SUR LA LIGNE SEPARATIVE DES FONDS, EN VUE DE L'ACQUISITION ULTERIEURE DE LA MITOYENNETE S'IMPOSE AUX CONSORTS X..., COMME EMANANT DE L'AUTEUR DE LEURS VENDEURS DE SORTE QUE ES JUGES DU FOND, APRES AVOIR RAPPELE QUE LES CONSORTS X... N'ONT AUCUNE QUALITE POUR SOULEVER LE MOYEN, ONT, EN SE DECIDANT PAR LE MOTIF CRITIQUE, LEGALEMENT JUSTIFIE LEUR DECISION ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN DOIT ETRE ECARTE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 8 JANVIER 1969, PAR LA COUR D'APPEL DE NIMES