Purchaser Rights Versus Unproven Verbal Lease Opposability

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESSORT DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE QUE LES EPOUX X... ONT ACQUIS DE LA SOCIETE ANTILLAISE DE CONSTRUCTIONS CIVILES UN TERRAIN DE 500 METRES CARRES, SUIVANT ACTE AUTHENTIQUE DES 22 ET 23 MAI 1959 ;

QU'A CET ACTE ETAIT ANNEXE LE PROCES VERBAL DE L'ASSEMBLEE GENERALE DES ACTIONNAIRES DE LA SOCIETE AUTORISANT CETTE VENTE, AUX TERMES DUQUEL LE TERRAIN ETAIT OCCUPE PAR DES CONSTRUCTIONS EDIFIEES PAR DES LOCATAIRES, QU'IL EST TRES DIFFICILE D'EXPULSER ET L'OFFRE DE LA ROUGERY A ETE ACCEPTEE POUR LE TERRAIN TEL QU'IL EXISTE AVEC SES OCCUPANTS ;

QUE LE CONTRAT STIPULE AUSSI QUE TROIS CONSTRUCTIONS ERIGEES SUR LA PARCELLE VENDUE APPARTIENNENT A TROIS LOCATAIRES PAR CONVENTION VERBALE ET QUE LES ACHETEURS AURONT LA CHARGE DE CONTINUER LES LOCATIONS EN COURS OU D'EN POURSUIVRE LA RESILIATION COMME ILS L'ENTENDRONT, A LEURS RISQUES ET PERILS ;

ATTENDU QUE LA ROUGERY, AUX DROITS DUQUEL SE TROUVENT SA VEUVE ET SES HERITIERS, A ASSIGNE DAME Y..., OCCUPANTE DU TERRAIN, POUR VOIR ORDONNER SON EXPULSION ET LA DEMOLITION DES CONSTRUCTIONS QU'ELLE AVAIT EDIFIEES ;

ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR ACCUEILLI CETTE DEMANDE, AU MOTIF QUE LE BAIL VERBAL INVOQUE PAR DAME Y..., N'AYANT PAS ACQUIS DATE CERTAINE ANTERIEUREMENT A L'ACQUISITION DES TERRAINS PAR LA ROUGERY, N'ETAIT PAS OPPOSABLE A CELUI-CI, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, LES JUGES DU FOND DES LORS QU'ILS AVAIENT DECLARE QUE LE BAIL VERBAL N'AVAIT PAS DATE CERTAINE, SELON LES MODALITES PREVUES POUR UN ACTE SOUS SEING PRIVE, NE POUVAIENT, SANS SE CONTREDIRE, RECHERCHER SI LES CONDITIONS POSEES PAR L'ARTICLE 1328 DU CODE CIVIL SE TROUVAIENT REMPLIES, QUE, PPUR RENDRE LE BAIL OPPOSABLE IL SUFFISAIT D'UNE MENTION RELATIVE A SON EXISTENCE DANS L'ACTE DE VENTE, LA PREUVE DE SON CONTENU DEVANT S'EFFECTUER SELON LES REGLES QUI LUI ETAIENT PARTICULIERES ;

QU'IL DECOULAIT DES TERMES CLAIRS ET PRECIS TANT DE L'ACTE DE VENTE QUE DU PROCES-VERBAL DE L'ASSEMBLEE GENERALE, LEQUEL, ANNEXE A L'ACTE DE VENTE, ETAIT OPPOSABLE A L'ACQUEREUR, QUE LE TERRAIN VENDU ETAIT LOUE PAR CONVENTION VERBALE A DES PERSONNES QUI Y AVAIENT EDIFIE DES CONSTRUCTIONS, ET QUE CES MENTIONS, EXCLUSIVES DE TOUTE FRAUDE A L'ENCONTRE DE L'ACQUEREUR, SUFFISAIENT A RENDRE LE BAIL OPPOSABLE A CE DERNIER ;

QU'IL EST ENCORE PRETENDU QU'IL RESULTAIT DE CES MENTIONS, QUI ONT ETE DENATUREES, QUE L'ACQUEREUR FAISAIT SON AFFAIRE DES BAUX EN COURS ET N'AURAIT LA JOUISSANCE DE CE TERRAIN QUE PAR LES PERCEPTIONS DES LOYERS DONT LE PRIX AVAIT ETE FIXE POUR TENIR COMPTE DE SON OCCUPATION PAR DES LOCATAIRES ET QUE LA COUR D'APPEL, NON SANS CONTRADICTION, A DECLARE, A LA FOIS QUE LE BAIL ETAIT INOPPOSABLE A L'ACQUEREUR ET QUE CE DERNIER AVAIT LA FACULTE SOIT DE LE CONTINUER SOIT D'EN POURSUIVRE LA RESILIATION ;

MAIS ATTENDU QUE, SANS DENATURER AUCUN DOCUMENT, LA COUR D'APPEL CONSTATE, PAR ADOPTION DES MOTIFS DES PREMIERS JUGES, QUE LA ROUGERY, ETRANGER A LA SOCIETE, N'A PAS ASSISTE A L'ASSEMBLEE GENERALE AU COURS DE LAQUELLE A ETE REDIGEE LE PROCES-VERBAL DONT LES ENONCIATIONS LUI SONT OPPOSEES ;

QU'ELLE RELEVE QUE L'ACTE DE VENTE DU TERRAIN NE RELATE AUCUNE DES CONDITIONS ESSENTIELLES DES BAUX VERBAUX ALLEGUES, QU'IL NE MENTIONNE NI LES NOMS DES LOCATAIRES NI LA SUPERFICIE ET LES ABONNEMENTS DU TERRAIN DONNE EN LOCATION NI LA DUREE DE CES BAUX, NI LEUR DATE, NI L'EXPLOITATION DES LIEUX LOUES, NI LE PRIX DES LOCATIONS ;

QU'ELLE A PU DEDUIRE JUSTEMENT DE CES CONSTATATIONS QUE LA SEULE INDICATION QUE LE TERRAIN VENDU COMPORTE DES PARCELLES LOUEES A DES TIERS NE SUFFIT PAS A CARACTERISER UNE LOCATION OPPOSABLE A L'ACQUEREUR AU SENS DE L'ARTICLE 1743 DU CODE CIVIL ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS JUSTIFIE ;

SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR ORDONNE LA DEMOLITION DES CONSTRUCTIONS EDIFIEES PAR DAME PAOLO SUR LE TERRAIN VENDU A LA ROUGERY, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LE BAIL ETANT INOPPOSABLE A L'ACQUEREUR, IL N'Y AVAIT PAS A RECHERCHER QUELLE AURAIT ETE SON APLICATION A SON EXPIRATION, QU'IL S'ENSUIVAIT QUE LE LOCATAIRE ETAIT UN TIERS PAR RAPPORT A L'ACQUEREUR ET QU'A RAISON DE SON EVICTION ET DE SA BONNE FOI NEE DE SON CONTRAT DE BAIL IL NE POUVAIT ETRE CONDAMNE A DEMOLIR L'IMMEUBLE MAIS DEVAIT OBTENIR UNE INDEMNITE ;

MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL RELEVE, PAR ADOPTION DES MOTIFS DU JUGEMENT ENTREPRIS, QUE DAME Y..., QUI PRETEND AVOIR ETE LA LOCATAIRE DE LA SOCIETE PROPRIETAIRE ET AVOIR RECU DE CELLE-CI L'AUTORISATION DE CONSTRUIRE, NE FAIT ETAT D'AUCUNE CONVENTION REGLANT LE SORT DES CONSTRUCTIONS EN FIN D'OCCUPATION ;

QUE C'EST DONC A BON DROIT QUE L'ARRET, EN APPLICATION DE L'ARTICLE 555, PARAGRAPHES 1 ET 2, DU CODE CIVIL, A ORDONNE L'ENLEVEMENT DE CES CONSTRUCTIONS ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENFIN REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR LAISSE SANS REPONSE LA DEMANDE DE DAME PAOLO, QUI, DANS SES CONCLUSIONS, SOLLICITAIT UN DELAI POUR REMETTRE LE TERRAIN A L'ACQUEREUR ;

MAIS ATTENDU QU'UNE OMISSION DE STATUER NE DONNE PAS OUVERTURE A UN RECOURS EN CASSATION ;

QUE LE MOYEN N'EST DONC PAS RECEVABLE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 5 DECEMBRE 1968 PAR LA COUR D'APPEL DE FORT-DE-FRANCE