Lease Renewal Rent Setting Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a dispute concerning the renewal of a restaurant lease, the appellate court set the new annual rent at a specified amount based on the previous rent, which the landlord challenged, arguing that the court failed to apply the mandatory criteria set forth in the relevant decree for determining rental value, specifically by using a multiplier on the old rent instead of strictly adhering to the enumerated factors or addressing the proposed calculation method based on weighted surface area. The supreme court rejected the appeal, reasoning that the applicable law does not mandate a specific calculation method as long as the criteria enumerated in the decree are considered, and found that the appellate court had sufficiently evaluated all relevant factors, including the location, condition, and suitability of the premises, thereby implicitly responding to all the parties' arguments in its sovereign assessment of the rental value.
Regeste Legislator
Généré par l'IALease Renewal Rent Setting Dispute: The supreme court rejected the appeal, reasoning that the applicable law does not mandate a specific calculation method as long as the criteria enumerated in the decree are considered, and found that the appellate court had sufficiently evaluated all relevant factors, including the location, condition, and suitability of the premises, thereby implicitly responding to all the parties' arguments in its sovereign assessment of the rental value.
Mots-clés
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court used this article as the substantive standard governing the determination of the rental value, implicitly confirming that the lower court correctly applied its elements.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QUE, STATUANT SUR LE PRIX DU LOYER DE LOCAUX A USAGE DE RESTAURANT, A L'OCCASION DU RENOUVELLEMENT DU BAIL CONSENTI PAR LA SOCIETE IMMOBILIERE MARSEILLAISE AUX CONSORTS ABDOU ALI X..., L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE FIXE CE LOYER A 6.600 FRANCS PAR AN, A COMPTER DU 29 SEPTEMBRE 1967 ;
ATTENDU QUE LA SOCIETE IMMOBILIERE MARSEILLAISE FAIT GRIEF AUDIT ARRET D'AVOIR AINSI STATUE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, L'ARTICLE 23 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, DANS SA REDACTION RESULTANT DU DECRET DU 3 JANVIER 1966, PROSCRIT DE MANIERE IMPERATIVE, DANS LE CAS OU N'EST PAS CONSTATEE L'EXISTENCE DE CIRCONSTANCES EXCEPTIONNELLES, LA DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE PAR REFERENCE A DES CRITERES AUTRES QUE CEUX LIMITATIVEMENT ENUMERES AUDIT ARTICLE QU'AINSI AUCUNE CIRCONSTANCE EXCEPTIONNELLE N'ETANT RELEVEE EN L'ESPECE, LES JUGES DU FOND N'ONT PU VALABLEMENT REFUSER D'ECARTER LA METHODE CONSISTANT A APPLIQUER A UN ANCIEN LOYER, DEPOURVU DE TOUTE AUTORITE DE CHOSE JUGEE, UN COEFFICIENT PRE-ETABLI DE MAJORATION ET QUE LE LOYER DE REFERENCE, FIXE AVANT 1966, NE TENAIT PAS "NECESSAIREMENT" COMPTE DES CRITERES DEFINIS PAR LE TEXTE DE 1966, CONCU EN TERMES DIFFERENTS DE L'ARTICLE 23 ANCIEN ET PRESCRIVANT DESORMAIS NON PLUS LA RECHERCHE D'UNE VALEUR LOCATIVE "EQUITABLE" MAIS CELLE D'UNE VALEUR LOCATIVE REELLE ETABLIE SUR LA BASE D'ELEMENTS D'APPRECIATIONS AUTRES ;
QU'IL EST ENCORE PRETENDU, D'UNE PART, QU'EN LIMITANT A LA SEULE REVISION TRIENNALE L'APPLICATION D'UN INDICE AU LOYER PRECEDENT, LE LEGISLATEUR, QUI A PRECISE LES CRITERES SUIVANT LESQUELS DEVRAIT ETRE FIXEE LA VALEUR LOCATIVE DANS L'HYPOTHESE D'UN RENOUVELLEMENT DU BAIL, N'A PU QUE CONDAMNER EN PAREIL CAS LE RECOURS A UNE METHODE DE COEFFICIENTS, ET, D'AUTRE PART, QUE LA COUR D'APPEL A LAISSE SANS REPONSE LES CONCLUSIONS DE LA BAILLERESSE TENDANT A VOIR ETABLIR, EN L'ESPECE, LE LOYER EN FONCTION DE LA SURFACE PONDEREE DES LOCAUX, A LAQUELLE AURAIT ETE APPLIQUE UN PRIX AU METRE CARRE TENANT COMPTE INTEGRALEMENT ET EXCLUSIVEMENT DES ELEMENTS DE REFERENCE DEFINIS PAR L'ARTICLE 23 SUSVISE ;
MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE, SOUS RESERVE DE LA PRISE EN COMPTE DES ELEMENTS QU'IL ENUMERE, L'ARTICLE 23 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 TEL QUE MODIFIE PAR LE DECRET DU 3 JANVIER 1966, NE PRESCRIT AU JUGE L'EMPLOI D'AUCUNE METHODE PARTICULIERE DE CALCUL POUR DETERMINER LA VALEUR LOCATIVE DES LIEUX LOUES ;
ATTENDU, EN SECOND LIEU, QU'APRES AVOIR RELEVE L'ANCIENNETE DE LA CONSTRUCTION ET SON ETAT D'ENTRETIEN, LA SURFACE DES LOCAUX, LEUR ADAPTATION AU COMMERCE EXERCE, LEUR EMPLACEMENT DANS LA VILLE CONSIDEREE, LA BAISSE DE LA COMMERCIALITE DU QUARTIER ET EN ENONCANT QU'ELLE POSSEDAIT TOUS LES ELEMENTS INDIQUES A L'ARTICLE 23 PRECITE, LA COUR D'APPEL A SOUVERAINEMENT APPRECIE LA VALEUR LOCATIVE LITIGIEUSE ET, EN LA FIXANT COMME ELLE L'A FAIT, A IMPLICITEMENT MAIS NECESSAIREMENT REPONDU AUX CONCLUSIONS ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 17 DECEMBRE 1969, PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.