SAFER Preemption on Bare Ownership Sale
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute arose from a real estate transaction where a vendor sold the bare ownership of land to an agricultural civil society, with the initial notary request for agreement from the land management and rural establishment company (SAFER) leading to SAFER exercising its right of preemption, conditioned on the vendor ceding her usufruct and an agreement on the price with the Director of Domains. The appellate court's decision to uphold the nullity claim regarding the promise to sell the bare ownership was rejected because the relevant tax code article concerning nullity of unrecorded unilateral promises to sell did not apply, as the sale was consummated upon SAFER's acceptance of the offer, transforming the situation into an executed sale rather than an unrecorded promise. However, the Supreme Court quashed the appellate decision because the right of preemption granted to SAFER for agricultural property sales cannot be exercised solely upon the sale of the bare ownership of rural land, unless fraud is established, which was not the case here.
Regeste Legislator
Généré par l'IASAFER Preemption on Bare Ownership Sale: The appellate court's decision to uphold the nullity claim regarding the promise to sell the bare ownership was rejected because the relevant tax code article concerning nullity of unrecorded unilateral promises to sell did not apply, as the sale was consummated upon SAFER's acceptance of the offer, transforming the situation into an executed sale rather than an unrecorded promise. However, the Supreme Court quashed the appellate decision because the right of preemption granted to SAFER for agricultural property sales cannot be exercised solely upon the sale of the bare ownership of rural land, unless fraud is established, which was not the case here.
Mots-clés
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation based its decision to quash the ruling on the scope of the pre-emption right granted to SAFERs under this article, which was deemed inapplicable to the sale of bare ownership without proof of fraud.
Texte complet
SUR LA DEMANDE DE MISE HORS DE CAUSE DE VEUVE ISNARD : ATTENDU QUE, CONTRAIREMENT A LA PRETENTION DE VEUVE ISNARD, LES MOYENS DU POURVOI SONT DIRIGES TANT CONTRE CETTE DEFENDERESSE QUE CONTRE LA SAFER " PROVENCE-ALPES-COTE D'AZUR ";
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DIT N'Y AVOIR LIEU A MISE HORS DE CAUSE DE LADITE DAME;
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE IL RESULTE QUE, LE 2 JUIN 1967, OLLIVIER, NOTAIRE, A DEMANDE A LA SOCIETE D'AMENAGEMENT FONCIER ET D'ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE-ALPES-COTE D'AZUR, SON AGREMENT SUR LA VENTE, PAR VEUVE ISNARD A LA SOCIETE CIVILE AGRICOLE DES GRAVETTES, DE LA NUE-PROPRIETE DE DIVERSES PARCELLES DE TERRE, D'UNE SUPERFICIE DE 12 HECTARES ENVIRON, SISES COMMUNE DU PRADET, MOYENNANT LE PRIX DE 401920 FRANCS;
QUE LE 22 JUIN 1967, L'INGENIEUR GENERAL DU GENIE RURAL, COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT AUPRES DE LA SAFER, A INDIQUE A LADITE SOCIETE : " L'ACQUISITION NE SEMBLE DEVOIR ETRE REALISEE QU'A DEUX CONDITIONS : 1ER QUE LE DROIT D'USUFRUIT DE LA VENDERESSE SOIT ABANDONNE AU PROFIT DE L'ACQUEREUR;
2EME QUE LA RETROCESSION DU TERRAIN SOIT EFFECTUEE DANS LES MEILLEURS DELAIS POUR NE PAS IMMOBILISER DES FONDS DE LA SAFER AU-DELA D'UN CERTAIN DELAI IL CONVIENT DONC D'OBTENIR, AVANT D'EXERCER LE DROIT DE PREEMPTION SUR LES 12 HECTARES, L'ENGAGEMENT D'ACQUEREURS AUXQUELS POURRONT ETRE RETROCEDEES CES TERRES CES DEUX CONDITIONS REMPLIES, L'OPERATION PROPOSEE POURRAIT ETRE REALISEE, SOUS RESERVE DE L'ACCORD DE M X... DES DOMAINES QUANT AU PRIX D'ACQUISITION ";
QUE LE 28 JUIN 1967, VEUVE ISNARD S'EST ENGAGEE A CEDER, POUR LA SOMME DE 60000 FRANCS, L'USUFRUIT DE SON BIENS A LA SAFER AU CAS OU CELLE-CI EXERCERAIT SON DROIT DE PREEMPTION;
QUE LE 29 JUIN 1967, LA SAFER A FAIT CONNAITRE LE NOTAIRE SA DECISION D'ERXERCER CE DROIT QUE LE 29 JUILLET 1967, LE DIRECTEUR DES DOMAINES A DONNE SON ACCORD SUR LE PRIX DE 461920 FRANCS ;
QU'ENFIN, LA VENTE ISNARD A LA SAFER DE LA NUE-PROPRIETE ET DE L'USUFRUIT DES PARCELLES PREEMPTEES A ETE REALISEE PAR ACTES AUTHENTIQUES DRESSES RESPECTIVEMENT LES 9 ET 10 AOUT 1967;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET D'AVOIR REFUSE D'ANNULER LA PROMESSE DE VENTE DE LA NUE-PROPRIETE CONSENTIE A LA SAFER ALORS, SELON LE POURVOI, QUE " L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 19 DECEMBRE 1963 EDICTE LA NULLITE, DE TOUTE PROMESSE UNILATERALE DE VENTE AFFERENTE A UN IMMEUBLE, QUEL QU'EN SOIT LE BENEFICIAIRE, SI ELLE N'EST PAS CONSTATEE PAR UN ACTE AUTHENTIQUE OU PAR UN ACTE SOUS SEING PRIVE ENREGISTRE DANS LES DIX JOURS A COMPTER DE LA DATE DE SON ACCEPTATION, SI BIEN QUE C'EST A TORT QUE LES JUGES DU FOND ONT CRU POUVOIR FAIRE UNE DISTINCTION ENTRE LES OBLIGATIONS DES SAFER LORSQU'ELLES TRAITENT A L'AMIABLE ET LORSQU'ELLES EXERCENT LEUR DROIT DE PREEMPTION ";
MAIS ATTENDU QUE L'ARTICLE 1840-A DU CODE GENERAL DES IMPOTS INVOQUE PAR LE MOYEN NE CONCERNE QUE LES PROMESSES UNILATERALES DE VENTE ACCEPTEES COMME TELLES;
QU'IL EST PAR SUITE INAPPLICABLE A LA VENTE LITIGIEUSE, LAQUELLE S'EST TROUVEE REALISEE ENTRE LES PARTIES, LE 29 JUIN 1967, DATE DE L'ACCEPTATION PAR LA SAFER DE L'OFFRE QUI LUI AVAIT ETE ADRESSEE LE 2 JUIN 1967;
QUE PAR CE MOTIF DE DROIT SUBSTITUE A CEUX QUE LE POURVOI CRITIQUE, L'ARRET ATTAQUE EST SUR CE POINT LEGALEMENT JUSTIFIE;
REJETTE LE PREMIER MOYEN;
MAIS SUR LE DEUXIEME MOYEN : VU L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 8 AOUT 1962, COMPLEMENTAIRE A LA LOI D'ORIENTATION AGRICOLE;
ATTENDU QUE CE TEXTE INSTITUE, AU PROFIT DES SOCIETES D'AMENAGEMENT FONCIER ET D'ETABLISSEMENT RURAL, UN DROIT DE PREEMPTION EN CAS D'ALIENATION A TITRE ONEREUX DE FONDS AGRICOLES;
ATTENDU QUE CE DROIT, QUI S'EXERCE EN VUE DE REALISER L'EQUILIBRE DES EXPLOITATIONS AGRICOLES ET D'EVITER LA SPECULATION FONCIERE, NE PEUT JOUER, HORMIS LE CAS DE FRAUDE, A L'OCCASION DE LA VENTE DE LA NUE-PROPRIETE D'UN BIEN RURAL;
QU'EN DECIDANT LE CONTRAIRE, SANS CONSTATER AUCUN FAIT DE FRAUDE, LA COUR D'APPEL A VIOLE LE TEXTE SUSVISE;
PAR CES MOTIFS ET SANS QU'IL SOIT BESOIN DE STATUER SUR LES TROISIEME ET QUATRIEME MOYEN DU POURVOI : CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES, PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE, LE 6 MAI 1969;
REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE MONTPELLIER