Landlord Forfeits Repossession Right by Failing Timely Commencement of Demolition
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA landlord, having terminated a lease with authorization for demolition to rebuild a larger structure, was found to have forfeited the right of repossession and was liable for damages because the removal of the central heating system within three months of the tenant's departure did not constitute the commencement of the reconstruction work required by statute to begin within that period, as the lower court was entitled to find that this isolated act was insufficient. Furthermore, the court upheld the finding that the landlord was at fault for the tenant's premature departure because, despite claiming external delays in obtaining administrative authorizations, it was incumbent upon the landlord, when giving notice, to ensure that the termination date allowed sufficient time to commence the required works within the statutory three-month window following the tenant's vacating the premises.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 59 DE LADITE LOI, ARTICLE 11 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948; Landlord Forfeits Repossession Right by Failing Timely Commencement of Demolition: Furthermore, the court upheld the finding that the landlord was at fault for the tenant's premature departure because, despite claiming external delays in obtaining administrative authorizations, it was incumbent upon the landlord, when giving notice, to ensure that the termination date allowed sufficient time to commence the required works within the statutory three-month window following the tenant's vacating the premises.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court rejected the appeal, upholding the finding that the owner was liable for damages under this article due to non-compliance with the law regarding repossession.
This article's requirements concerning the timing of demolition/reconstruction work, cited in relation to the first ground of appeal, were central to the decision on the merits.
This is the dispositive order rejecting the appeal.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE LA SOCIETE GERMOU, PROPRIETAIRE D'UNE VILLA DONT ETAIT LOCATAIRE BAREGE, A QUI ELLE AVAIT NOTIFIE CONGE DANS LES CONDITIONS DE L'ARTICLE 11 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 APRES AUTORISATION DE DEMOLIR AFIN DE CONSTRUIRE UN IMMEUBLE DE PLUS GRANDE CAPACITE D'HABITATION, FAIT GRIEF A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE DE L'AVOIR DECLAREE DECHUE DE TOUT DROIT DE REPRISE POUR L'AVENIR ET CONDAMNEE A PAYER DES DOMMAGES-INTERETS A BAREGE EN APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 59 DE LADITE LOI, AU MOTIF QUE LA DEPOSE DE L'INSTALLATION DU CHAUFFAGE CENTRAL INTERVENUE DANS LES TROIS MOIS DU DEPART DE CELUI-CI NE POUVAIT ETRE ASSIMILEE AUX TRAVAUX DE RECONSTRUCTION DONT L'ARTICLE 11 SUSVISE EXIGE QU'ILS SOIENT COMMENCES DANS LEDIT DELAI, ALORS QUE LE SENS RESTREINT AINSI ATTRIBUE AU TERME RECONSTRUCTION SE HEURTERAIT A DES IMPOSSIBILITES PRATIQUES ET QU'IL CONVIENDRAIT DE LE PRENDRE DANS SON ACCEPTATION LA PLUS LARGE COMPRENANT TOUS TRAVAUX DESTINES A LA RECONSTRUCTION ET NOTAMMENT LES TRAVAUX DE DEMOLITION QUI EN SONT LE SUPPORT NECESSAIRE ;
MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND, AYANT SOUVERAINEMENT APPRECIE LES CONDITIONS DANS LESQUELLES ETAIT INTERVENUE DANS LES TROIS MOIS DU DEPART DU LOCATAIRE LA DEPOSE DE L'INSTALLATION DU CHAUFFAGE CENTRAL, SEULE ATTEINTE PORTEE A L'IMMEUBLE JUSQU'A SA DEMOLITION TROIS ANNEES PLUS TARD, ONT PU EN DEDUIRE QU'ELLE N'AVAIT PAS SUFFI A CONSTITUER LE COMMENCEMENT DES TRAVAUX DE RECONSTRUCTION DONT LA LOI EXIGE L'EXECUTION DANS LEDIT DELAI ;
QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;
SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST EGALEMENT REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR IMPUTE A FAUTE A LA SOCIETE GERMOU LE DEPART PREMATURE DE BAREGE, AU MOTIF QU'ELLE N'ETABLISSAIT PAS QU'ELLE EUT DEMANDE A TEMPS LES AUTORISATIONS ADMINISTRATIVES NECESSAIRES A SES PROJETS, NON PLUS QUE LES PERMIS ET PRETS, NI QU'ELLE EUT FAIT TOUTES DILIGENCES POUR HATER LES ENQUETES ET LES DECISIONS A INTERVENIR, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE L'ARTICLE 11 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 N'EXIGE, POUR QUE LE CONGE SOIT VALABLEMENT DONNE ET QUE LE DELAI DE PREAVIS COMMENCE A COURIR, QUE L'OBTENTION DE L'AUTORISATION PREALABLE NECESSAIRE AU DEROULEMENT DES TRAVAUX, ET QU'EN EXIGEANT DU PROPRIETAIRE QU'IL ACTIVE LA PROCEDURE ADMINISTRATIVE, LA COUR D'APPEL A MIS A SA CHARGE UNE OBLIGATION EXCEDANT LES PRESCRIPTIONS LEGALES ET DES DEMARCHES DONT L'ABOUTISSEMENT NE DEPENDAIT PAS DE LUI ET QUE, D'AUTRE PART, C'ETAIT AU PRENEUR EVINCE QU'IL INCOMBAIT D'ETABLIR LES NEGLIGENCES DE LA BAILLERESSE ;
MAIS ATTENDU QU'EN PRESENCE DES CONCLUSIONS DE LA SOCIETE GERMOU FAISANT ETAT DES RAISONS ETRANGERES A SA VOLONTE QUI AURAIENT RETARDE LES TRAVAUX DE RECONSTRUCTION, LES JUGES D'APPEL ONT, SANS AJOUTER A LA LOI, ADMIS, PAR ADOPTION DES MOTIFS DE L'ORDONNANCE CONFIRMEE, QU'EN PREVISION DES DELAIS A OBSERVER POUR L'OBTENTION DES AUTORISATIONS ADMINISTRATIVES IL APPARTENAIT A CETTE SOCIETE AFIN DE RESPECTER LE DELAI DE TROIS MOIS, DE NE DONNER CONGE A BAREGE QUE POUR UNE DATE TELLE QU'IL SOIT POSSIBLE DE COMMENCER LES TRAVAUX DANS LE DELAI IMPARTI ;
QU'ILS ONT AINSI JUSTIFIE LA PARTIE DE LEUR DECISION CRITIQUEE AU MOYEN ;
D'OU IL SUIT QUE CELUI-CI NE PEUT PAS ETRE RETENU ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 7 OCTOBRE 1969, PAR LA COUR D'APPEL DE PAU ;