Unilateral Promise to Sell Real Estate Conversion to Perfect Sale
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute concerned the validity of a unilateral promise to sell real estate, initially made in August 1964, which the lower courts deemed converted into a perfect sale by April 1965, thereby avoiding the nullity sanction under Article 1840 A of the General Tax Code. The appellant argued that the subsequent agreement in March 1965 was merely a down payment, making the April option exercise the relevant date, and further contended the initial promise was void for lack of timely registration, invalidating the vendor's consent. The court rejected the appeal, reasoning that Article 7 of the December 18, 1963 law only nullifies an unrecorded unilateral promise if it remains merely accepted and not transformed into a bilateral commitment; by finding that the parties agreed on March 20, 1965, to convert the promise into a synallagmatic commitment, the appellate court correctly determined the agreement constituted a perfect sale as of that date, thus escaping the registration requirement imposed on mere unilateral promises.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 7 DE LA LOI DU 18 DECEMBRE 1963, ARTICLE 1840 A DU CODE GENERAL DES IMPOTS, LOI DE FINANCES DU 19 DECEMBRE 1963; Unilateral Promise to Sell Real Estate Conversion to Perfect Sale: The appellant argued that the subsequent agreement in March 1965 was merely a down payment, making the April option exercise the relevant date, and further contended the initial promise was void for lack of timely registration, invalidating the vendor's consent. The court rejected the appeal, reasoning that Article 7 of the December 18, 1963 law only nullifies an unrecorded unilateral promise if it remains merely accepted and not transformed into a bilateral commitment; by finding that the parties agreed on March 20, 1965, to convert the promise into a synallagmatic commitment, the appellate court correctly determined the agreement constituted a perfect sale as of that date, thus escaping the registration requirement imposed on mere unilateral promises.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court cited this article to determine the conditions under which a unilateral promise of sale is nullified, leading to the rejection of the appeal.
The court addressed whether the transaction fell under the nullity stipulated by this article, confirming it did not.
The court referenced this law concerning the sanction applicable to the transaction, which was found to be avoided due to the nature of the agreement.
Texte complet
SUR LES DEUX MOYENS REUNIS : ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR, POUR CONFIRMER LA DECISION DES PREMIERS JUGES ADMETTANT QUE LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE IMMOBILIERE, CONSENTIE LE 19 AOUT 1964, PAR SAAVEDRA-CUESTA A DELBOS, ETAIT DEVENUE UNE VENTE PARFAITE LE 21 AVRIL 1965 ET ECHAPPAIT A LA NULLITE PREVUE PAR L'ARTICLE 1840 A DU CODE GENERAL DES IMPOTS, RETENU QUE L'ACCORD INTERVENU ENTRE LES PARTIES LE 20 MARS 1965 AVAIT TRANSFORME LADITE PROMESSE EN UN ENGAGEMENT SYNALLAGMATIQUE, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE LE 20 MARS 1965 EST LA DATE DU VERSEMENT D'UN ACOMPTE, QUE LE 21 AVRIL SUIVANT EST LA DATE DE LEVEE D'OPTION, DE SORTE QUE LA COUR DE CASSATION N'EST PAS EN MESURE D'EXERCER SON CONTROLE ET QUE LA CONTRADICTION ENTRE LE DISPOSITIF ET LES MOTIFS EQUIVAUT A UNE ABSENCE DE MOTIFS ;
QU'IL EST ENCORE SOUTENU QU'UNE PROMESSE DE VENTE, QUI N'EST PAS ENREGISTREE DANS LES DIX JOURS DE SON ACCEPTATION, EST DE NUL EFFET, DE SORTE QU'IL N'Y A PAS EU ACCORD DE VOLONTE PUISQUE, FAUTE D'ENREGISTREMENT DANS LE DELAI LEGAL, LA MANIFESTATION DE VOLONTE DU VENDEUR A CESSE DE PRODUIRE EFFET ;
MAIS ATTENDU QUE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 18 DECEMBRE 1963 NE FRAPPE DE NULLITE LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE IMMOBILIERE QU'AUTANT QUE, SIMPLEMENT ACCEPTEE PAR LE BENEFICIAIRE, QUI A AINSI TRANSFORME LA POLLICITATION, NON SOUMISE A ENREGISTREMENT, EN UN CONTRAT UNILATERAL LIANT LE SEUL PROMETTANT, ELLE N'A PAS ETE CONSTATEE DANS UN ACTE AUTHENTIQUE OU PAR UN ACTE SOUS SEINGS PRIVES ENREGISTRE DANS LE DELAI DE DIX JOURS A COMPTER DE L'ACCEPTATION ;
QU'AYANT CONSTATE, COMME LES PREMIERS JUGES, QUE, LE 20 MARS 1965, LES PARTIES S'ETAIENT MISES D'ACCORD POUR TRANSFORMER LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE DU 19 AOUT 1964 EN UN ENGAGEMENT SYNALLAGMATIQUE, C'EST A BON DROIT QUE, SANS SE CONTREDIRE, LA COUR D'APPEL A DECIDE QUE, S'AGISSANT D'UNE VENTE PARFAITE A CETTE DATE, ELLE ECHAPPAIT A LA SANCTION DE LA LOI DE FINANCES DU 19 DECEMBRE 1963 ;
D'OU IL SUIT QUE LES MOYENS SONT SANS FONDEMENT ET QUE L'ARRET, MOTIVE, EST LEGALEMENT JUSTIFIE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 28 MAI 1969 PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX