Bare Owner v. Usufructuary: Commercial Lease Nullity and Preservation of Substance

SUR LE MOYEN UNIQUE PRIS EN SA PREMIERE BRANCHE : VU LES ARTICLES 578 ET 595 DU CODE CIVIL ;

ATTENDU QUE L'USUFRUITIER DOIT JOUIR DE LA CHOSE SOUMISE A SON USUFRUIT, EN BON PERE DE FAMILLE, SUIVANT L'USAGE AUQUEL ELLE EST DESTINEE ET A CHARGE D'EN CONSERVER LA SUBSTANCE ;

QUE NE RESPECTE PAS CETTE OBLIGATION CELUI QUI MODIFIE LA MANIERE D'ETRE PARTICULIERE DE LA CHOSE GREVEE D'USUFRUIT, NOTAMMENT EN CONSENTANT UN BAIL COMMERCIAL, MEME N'EXCEDANT PAS LA DUREE PREVUE PAR L'ARTICLE 595, SUSVISE, SUR DES LOCAUX JUSQU'ALORS AFFECTES A L'HABITATION ;

ATTENDU QUE LA DAME VEUVE MONTIGNY, USUFRUITIERE D'UNE VILLA, SISE A NICE AVEC JARDIN ATTENANT, DONT LA SOCIETE PROMENADE CALIFORNIE EST NUE-PROPRIETAIRE AYANT CONSENTI POUR NEUF ANNEES CONSECUTIVES UN BAIL COMMERCIAL SUR CETTE VILLA JUSQU'ALORS AFFECTEE A L'HABITATION, A LA DAME VEUVE GORLIN, LADITE SOCIETE A, TANT A L'EGARD DE CETTE DERNIERE QU'A L'ENCONTRE DE LA DAME MONTIGNY ET DE MECATTI A QUI CELLE-CI AVAIT CEDE SON USUFRUIT, POURSUIVI LA NULLITE DU BAIL DONT S'AGIT ;

ATTENDU QUE, POUR DEBOUTER LA SOCIETE PROMENADE CALIFORNIE DE SON ACTION, L'ARRET ATTAQUE DECLARE NOTAMMENT QUE LE DROIT QUE POSSEDE L'USUFRUITIERE DE CONSENTIR DES BAUX DE TOUTE NATURE SUR L'IMMEUBLE GREVE D'USUFRUIT NE PEUT ETRE LIMITE QUE DANS LE CAS OU, PAR L'EFFET DE LA LOCATION, IL S'EST OPERE UNE TRANSFORMATION OU UNE PERTE DE LA SUBSTANCE DE LA CHOSE SOUMISE A USUFRUIT, ET RELEVE QUE TEL N'A PAS ETE LE CAS EN L'ESPECE, LE BAIL CONSENTI PAR LA DAME MONTIGNY A LA DAME VEUVE GORLIN N'AYANT PORTE QUE SUR UNE PARTIE DES LOCAUX, ET L'EXPLOITATION COMMERCIALE A LAQUELLE SE LIVRE LA PRENEUSE N'AYANT PAS DENATURE LA DESTINATION DES LIEUX ;

MAIS ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI, ALORS QUE, PAR LE SEUL EFFET DU BAIL COMMERCIAL, DES LOCAUX, JUSQU'ALORS A USAGE D'HABITATION, SE TROUVAIENT TRANSFORMES EN LOCAUX COMMERCIAUX, ET QU'EN CONSEQUENCE, LA MANIERE D'ETRE PARTICULIERE DE LA CHOSE GREVEE D'USUFRUIT ETAIT MODIFIEE, LA COUR D'APPEL A VIOLE LES TEXTES SUSVISES ;

ET SUR LE MEME MOYEN, PRIS EN SA SECONDE BRANCHE : VU L'ARTICLE 618 DU CODE CIVIL ;

ATTENDU QUE LE NU-PROPRIETAIRE, QUI A LE DROIT DE DEMANDER LA CESSATION DE L'USUFRUIT CONTRE L'USUFRUITIER QUI ABUSE DE SA JOUISSANCE, PEUT, EGALEMENT, LORSQUE L'USUFRUITIER MECONNAIT SES OBLIGATIONS, LE CONTRAINDRE A REPARER LE DOMMAGE CAUSE A LA CHOSE ;

QUE CETTE ACTION EST OUVERTE DU JOUR OU LE FAIT A ETE COMMIS ET LE PREJUDICE EPROUVE ;

ATTENDU QU'EN DECLARANT PREMATUREE L'ACTION DE LA SOCIETE PROMENADE CALIFORNIE, EN CE QU'ELLE TENDAIT A VOIR DIRE QUE LE BAIL CONSENTI PAR LA DAME VEUVE MONTIGNY A LA DAME VEUVE GORLIN LUI ETAIT INOPPOSABLE ET DEVAIT, ETRE DECLARE NUL AU MOTIF, QUE LE NU-PROPRIETAIRE N'EST FONDE A AGIR A L'ENCONTRE DU BENEFICIAIRE D'UN BAIL CONSENTI PAR L'USUFRUITIER QU'APRES LA FIN DE L'USUFRUIT ;

SANS RECHERCHER SI LA CONCLUSION DUDIT BAIL N'AVAIT PAS, EN ALTERANT LA SUBSTANCE DE LA CHOSE, CAUSE AU NU-PROPRIETAIRE UN DOMMAGE DONT CELUI-CI FUT FONDE A OBTENIR IMMEDIATEMENT REPARATION, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE, LE 4 JUILLET 1960 ;

REMET EN CONSEQUENCE LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET, ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE NIMES. N° 60-13 493. SOCIETE IMMOBILIERE PROMENADE CALIFORNIE C / MECATTI ET AUTRES. PRESIDENT :

M BORNET - RAPPORTEUR : M BLIN - AVOCAT GENERAL : M LEBEGUE - AVOCATS : MM MAYER ET TALAMON. A RAPPROCHER : SUR LE N° 1 : 10 FEVRIER 1955, BULL 1955, IV, N° 117, P 83.