Lessee v. Lessor: Oven Reconstruction Obligation and Excessive Repair Costs
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA lessee operating a bakery sued the lessor to compel him to execute or pay for the necessary repairs to the oven, which required complete reconstruction due to vault collapse. The Court of Cassation rejected the appeal, affirming that while a lessor must maintain the property for its intended use, they are not obligated to undertake reconstruction in case of total or partial loss if the expense is deemed excessive relative to the rent, a factual determination the appellate court made by deeming a reconstruction cost significantly higher than the annual rent as excessive, thus legally grounding its decision on civil code articles governing lessor obligations without relying improperly on ambiguous lease stipulations.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLES 1719 ET SUIVANTS DU CODE CIVIL, REJETTE LE POURVOI; Lessee v. Lessor: Oven Reconstruction Obligation and Excessive Repair Costs: The Court of Cassation rejected the appeal, affirming that while a lessor must maintain the property for its intended use, they are not obligated to undertake reconstruction in case of total or partial loss if the expense is deemed excessive relative to the rent, a factual determination the appellate court made by deeming a reconstruction cost significantly higher than the annual rent as excessive, thus legally grounding its decision on civil code articles governing lessor obligations without relying improperly on ambiguous lease stipulations.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Appeal correctly applied these articles in finding that the landlord was not obliged to reconstruct due to the excessive expense.
This is the final order disposing of the appeal.
Texte complet
SUR LES TROIS MOYENS REUNIS : ATTENDU QUE ROPERT, QUI EXPLOITE A QUILLIO (COTES-DU-NORD) UN FONDS DE BOULANGERIE DANS DES LOCAUX APPARTENANT A LE POTIER, A ASSIGNE CELUI-CI EN VUE DE LE FAIRE CONDAMNER A EXECUTER OU PAYER LES TRAVAUX DE REFECTION DU FOUR RENDUS NECESSAIRES PAR L'AFFAISSEMENT DE LA VOUTE ;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE QUI A DEBOUTE ROPERT DE SA DEMANDE, D'UNE PART, D'AVOIR IMPLICITEMENT CONSACRE LA VALIDITE D'UNE CLAUSE DU BAIL DONT IL CONSTATE LE CARACTERE POTESTATIF QUI DEVAIT ENTRAINER SA NULLITE, D'AUTRE PART, TOUT EN DECLARANT AMBIGUE LADITE CLAUSE, D'AVOIR ELUDE L'APPLICATION DES ARTICLES 1159 ET 1162 DU CODE CIVIL EN RENONCANT A L'INTERPRETER AU MOTIF, CONTRADICTOIRE, QUE SON IMPRECISION NE PERMET PAS DE SAVOIR SI ELLE SE REFERE BIEN AUX USAGES LOCAUX, ET ENFIN D'AVOIR CONSIDERE QU'IL Y AVAIT DESTRUCTION PARTIELLE DE LA CHOSE ET QUE LE PROPRIETAIRE N'ETAIT PAS TENU, EU EGARD AU CARACTERE EXCESSIF DE LA DEPENSE, DE RECONSTRUIRE, ALORS QUE LE BAILLEUR N'ECHAPPE A CETTE OBLIGATION QUE SI LA DESTRUCTION N'EST PAS DUE A UN DEFAUT D'ENTRETIEN LUI INCOMBANT ET QUE LA COUR AVAIT RECONNU, A LA SUITE DE L'EXPERT, QUE CE GROS ENTRETIEN ETAIT A LA CHARGE DU BAILLEUR ;
MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR RELEVE QUE "LE FOUR TOUT ENTIER DEVAIT ETRE RECONSTRUIT", LA COUR D'APPEL ENONCE A BON DROIT QUE "SI LE BAILLEUR EST TENU D'ENTRETENIR LA CHOSE EN ETAT DE SERVIR A L'USAGE POUR LEQUEL ELLE A ETE LOUEE, IL N'EST PAS OBLIGE A LA RECONSTRUCTION EN CAS DE PERTE TOTALE OU PARTIELLE ET QU'IL Y A PERTE PARTIELLE DES LORS QUE PARTIE DE LA CHOSE NE PEUT PLUS ETRE CONSERVEE SANS DEPENSE EXCESSIVE ET DEVIENT AINSI IMPROPRE A L'USAGE AUQUEL ELLE ETAIT DESTINEE" ;
QUE PAR UNE APPRECIATION QUI EST SOUVERAINE LES JUGES DU FOND ONT CONSIDERE QUE COMPTE TENU DU LOYER ANNUEL DE 70.000 FRANCS (ANCIENS), LA DEPENSE DE RECONSTRUCTION DU FOUR S'ELEVANT A PLUS DE 545.000 FRANCS (ANCIENS) ETAIT EXCESSIVE ET NE POUVAIT ETRE IMPOSEE AU BAILLEUR ;
ATTENDU DES LORS QUE LOIN DE SE FONDER, POUR DECHARGER LE POTIER DES CONDAMNATIONS PRONONCEES PAR LE PREMIER JUGE, SUR LES STIPULATIONS DU BAIL DONT ELLE RELEVE L'AMBIGUITE ET L'IMPRECISION, LA COUR D'APPEL, QUI N'IMPUTE AU BAILLEUR AUCUN MANQUEMENT A SES OBLIGATIONS D'ENTRETIEN, N'A FAIT QU'APPLIQUER LES ARTICLES 1719 ET SUIVANTS DU CODE CIVIL ET QU'ELLE A AINSI, SANS CONTRADICTION NI DENATURATION, DONNE UNE BASE LEGALE A SA DECISION ;
D'OU IL SUIT QUE LE TROISIEME MOYEN N'EST PAS FONDE ET QUE LE PREMIER ET LE DEUXIEME QUI CRITIQUENT DES MOTIFS SURABONDANTS NE SAURAIENT ETRE ACCUEILLIS ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 11 FEVRIER 1959 PAR LA COUR D'APPEL DE RENNES. NO 59-11.178. ROPERT C/ LE POTIER. PRESIDENT : M. BORNET. - RAPPORTEUR : M. BETEILLE. - AVOCAT GENERAL : M. LEBEGUE. - AVOCATS : MM. MARTIN-MARTINIERE ET LE BRET.