Landlord's Separate Lease Agreements Voided as Fraudulent Attempt to Circumvent Rent Control

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 10, PARAGRAPHE 1ER DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, DES ARTICLES 1134, 1736 ET SUIVANTS DU CODE CIVIL, ET 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, DEFAUT ET CONTRADICTION DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE, DENATURATION DES DOCUMENTS DE LA CAUSE ;

ATTENDU QUE POUYET A CONSENTI LE 5 FEVRIER 1954 A X... UN BAIL D'UNE ANNEE PORTANT SUR UN PAVILLON A BONDY ;

QU'IL ETAIT PREVU DANS LES CONVENTIONS LOCATIVES, QU'ETAIENT EXCLUS DE LA LOCATION, LE GARAGE, LE JARDIN ET UNE PIECE DU DEUXIEME ETAGE ;

ATTENDU QUE PAR UNE CONVENTION DISTINCTE POUYET CONCEDA PROVISOIREMENT A X... LA LOCATION DE CES ANNEXES MOYENNANT UN PRIX DISTINCT DE 10.000 ANCIENS FRANCS PAR MOIS ;

ATTENDU QUE X... S'ETANT REFUSE A RENDRE LES LIEUX, LE PROPRIETAIRE L'ASSIGNA DEVANT LE JUGE DES REFERES ET QU'UN ARRET DE LA COUR D'APPEL DE PARIS DU 26 NOVEMBRE 1958 ORDONNA L'EXPULSION DE CELUI-CI DES LOCAUX ACCESSOIRES ;

ATTENDU QUE LES EPOUX X... SAISIRENT ALORS LE JUGE DES LOYERS POUR FIXER LA VALEUR LOCATIVE DES LIEUX QU'ILS OCCUPAIENT, ET QU'APRES EXPERTISE LA COUR D'APPEL DE PARIS PAR ARRET CONFIRMATIF DU 11 AVRIL 1961 LEUR RECONNUT LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX POUR L'ENSEMBLE DE LA LOCATION ET FIXA LE PRIX LICITE ;

ATTENDU QUE LE POURVOI REPROCHE A CET ARRET D'AVOIR DECIDE QUE DEUX CONVENTIONS LOCATIVES DISTINCTES CONSTITUAIENT EN REALITE UNE LOCATION UNIQUE ET INTEGRALE DE L'ENSEMBLE DES LOCAUX ET QUE LE PROPRIETAIRE ETAIT SANS DROIT A POURSUIVRE L'EXECUTION D'UN ARRET DE REFERE ORDONNANT L'EXPULSION DES PRENEURS DES LIEUX FAISANT L'OBJET DE LA SECONDE CONVENTION ;

AU MOTIF, D'UNE PART, QUE L'ARTICLE 10, ALINEA 1ER DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 NE CONCERNAIT QUE LES BENEFICIAIRES DU DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX ET NON LES LOCATAIRES ;

AU MOTIF, D'AUTRE PART, QUE LES PRENEURS N'AVAIENT PAS PERDU LA QUALITE DE LOCATAIRES, N'AYANT PAS RECU DE CONGE VALABLE, CELUI-CI NE MENTIONNANT PAS LA DATE A LAQUELLE LA LOCATION DEVAIT PRENDRE FIN ;

ALORS QUE, D'UNE PART, LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 10, PARAGRAPHE 1ER, SUSVISE S'APPLIQUENT NON SEULEMENT AUX OCCUPANTS BENEFICIAIRES DU DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX, MAIS AUSSI AUX LOCATAIRES DES LORS QUE CEUX-CI REVENDIQUENT LE BENEFICE DES DISPOSITIONS DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, EN DECIDANT QU'AUCUN CONGE VALABLE N'AVAIT ETE DONNE A L'OCCUPANT DES LIEUX, DE SORTE QUE CELUI-CI AVAIT CONSERVE LA QUALITE DE LOCATAIRE LES JUGES DU FAIT ONT TOUT A LA FOIS MECONNU LES REGLES APPLICABLES EN MATIERE DE CONGE, CELLES-CI N'EXIGEANT PAS LA MENTION DE LA DATE EXACTE A LAQUELLE LE CONTRAT DOIT PRENDRE FIN, ET DENATURE LES TERMES CLAIRS ET PRECIS DE LA CORESPONDANCE VISEE, CELLE-CI MENTIONNANT LA DATE DU 1ER JUILLET ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE, APRES AVOIR DECLARE QUE L'ARRET DU 26 NOVEMBRE 1958, INTERVENU EN MATIERE DE REFERE, NE SAURAIT AVOIR AUTORITE A L'EGARD DE LA COUR SAISIE AU PRINCIPAL CONSTATE QUE SI LA CORRESPONDANCE ECHANGEE ENTRE LE GERANT DU PROPRIETAIRE ET LES EPOUX X... MANIFESTE LE DESIR DU PROPRIETAIRE DE REPRENDRE LES LOCAUX LITIGIEUX ET DE METTRE AINSI FIN A LA LOCATION, AUCUNE DATE N'A CEPENDANT ETE PRECISEE POUR FIXER L'EPOQUE A LAQUELLE CETTE LOCATION DEVAIT PRENDRE FIN. QUE LA COUR D'APPEL A PU DES LORS DECIDER QUE, BIEN QU'UN CONGE NE SOIT SOUMIS A AUCUNE FORME PARTICULIERE, UNE TELLE CORRESPONDANCE NE PEUT VALOIR CONGE REGULIER ET QUE LES EPOUX X... SONT DEMEURES LOCATAIRES, ET EN DEDUIRE QUE L'ARTICLE 10, PARAGRAPHE 1ER DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 NE LEUR EST PAS APPLICABLE, CET ARTICLE N'AYANT POUR OBJET QUE DE REFUSER DANS CERTAINS CAS LE DROIT AU MAINTIEN A DES PERSONNES DONT LE BAIL EST EXPIRE ET NE CONCERNANT PAS CELLES DONT LE BAIL EST ENCORE EN COURS ;

SUR LE DEUXIEME MOYEN, PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 1134 DU CODE CIVIL, 32 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, AINSI QUE DES ARTICLES 26 ET SUIVANTS, 46 DE LA MEME LOI, DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810 POUR DEFAUT DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE ;

ATTENDU QUE POUYET REPROCHE EN OUTRE, A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR DECLARE UN LOCATAIRE RECEVABLE A DEMANDER LA REVISION D'UN LOYER QUI AVAIT ETE FIXE D'UN COMMUN ACCORD DES PARTIES APRES ETABLISSEMENT D'UN DECOMPTE DE SURFACE CORRIGEE N'AYANT FAIT L'OBJET D'AUCUNE CONTESTATION DANS LE DELAI LEGAL DE DEUX MOIS, AU MOTIF QUE LA VALEUR LOCATIVE DE L'ARTICLE 27 NE DEVAIT EN AUCUN CAS ETRE DEPASSEE ET QU'IL ETAIT ETABLI QUE LA VALEUR LOCATIVE ETAIT DEPASSEE, ALORS QU'EN CAS D'ACCORD SUR LE LOYER RESULTANT DE L'APPLICATION DES REGLES DES ARTICLES 27 ET SUIVANTS DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, LES PARTIES PERDENT LA FACULTE DE FAIRE REVISER LE PRIX ET PEUVENT SEULEMENT EN POURSUIVRE LA NULLITE DANS LE CAS D'UN VICE DU CONSENTEMENT QUI N'ETAIT PAS ALLEGUE EN L'ESPECE, DE SORTE QUE LE JUGE DES LOYERS NE POUVAIT, A L'OCCASION D'UN LITIGE PORTANT SUR LE PRIX DE LA LOCATION ET DONT IL N'ETAIT PAS VALABLEMENT SAISI, DECIDER QUE LE LOCATAIRE AYANT FAIT L'OBJET D'UNE DECISION DEFINITIVE D'EXPULSION DU JUGE DES REFERES AVAIT NEANMOINS LA QUALITE DE LOCATAIRE ;

MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL ESPOSE QUE, DES INDICATIONS FOURNIES PAR L'EXPERT Y..., IL RESULTE QUE POUYET, PROPRIETAIRE, AVAIT CHARGE SON GERANT DE LOUER LE PAVILLON EN SON ENTIER POUR UN LOYER MENSUEL DE 20.000 FRANCS EXCEDANT LE TAUX LICITE ;

QUE C'EST POUR Y PARVENIR QU'ONT ETE TOUT D'ABORD EXCLUS UNE CHAMBRE, LE GARAGE ET LE JARDIN, DE FACON A "VENTILER" LE PRIX ET A PERMETTRE D'EXIGER PAR LA SUITE, LORS DE LA CONCESSION AU LOCATAIRE DE LA JOUISSANCE DE CES ACCESSOIRES, UN SUPPLEMENT DE PRIX DE 10.000 FRANCS PAR MOIS ;

QU'AINSI S'EXPLIQUE LE FAIT QUE LE GERANT AIT OBTENU QUELQUES JOURS AVANT LA SIGNATURE DU BAIL, UNE LETTRE DE X... QUI S'ETANT ENGAGE A PAYER 10.000 FRANC S PAR MOIS POUR UNE OCCUPATION QU'IL RECONNAISSAIT N'ETRE QUE PRECAIRE, D'UNE FAIBLE PARTIE DES LIEUX, POUVAIT ETRE EXPULSE LE JOUR OU IL TENTERAIT DE FAIRE REDUIRE LE LOYER AU TAUX LEGAL ;

ATTENDU QUE TENANT COMPTE DE CES MANOEUVRES FRAUDULEUSES PRATIQUES PAR LE PROPRIETAIRE AFIN D'ELUDER LES DISPOSITIONS DE LA LOI, LA COUR D'APPEL, VALABLEMENT SAISIE COMME JURIDICTION DES LOYERS D'UNE QUESTION RELEVANT DIRECTEMENT DE L'APPLICATION DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, A PU ESTIMER QUE L'ACCORD DES PARTIES SUR LA FIXATION DE LA VALEUR LOCATIVE DU PAVILLON S'EN TROUVAIT VICIE ET QU'IL Y AVAIT LIEU EN CONSEQUENCE DE FIXER LE PRIX LEGAL CONFORMEMENT AUX CONCLUSIONS DE L'EXPERT, POUR L'ENSEMBLE DU PAVILLON, QUI N'AVAIT EN REALITE FAIT L'OBJET QUE D'UNE SEULE ET MEME LOCATION ;

QU'AINSI LA DECISION ATTAQUEE SE TROUVE, PAR CES SEULS MOTIFS, ABSTRACTION FAITE DE CELUI A JUSTE TITRE CRITIQUE PAR LE POURVOI, MAIS QUI DOIT ETRE CONSIDERE COMME SURABONDANT, LEGALEMENT JUSTIFIEE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 11 AVRIL 1961 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS . NO 61020.261. POUYET C/ EPOUX X.... PRESIDENT : M. VERDIER. - RAPPORTEUR : M. DUPIN. - AVOCAT GENERAL : M. CHERPITEL. - AVOCATS : MM. HENRY ET CHAREYRE.