Tenants' Right to Remain After Unauthorized Apartment Combination Upheld
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe Supreme Court rejected an appeal against a ruling that upheld tenants' right to remain in their premises after they illegally combined two adjacent apartments by creating an opening in a dividing wall without the landlord's written consent, despite a lease clause forbidding modifications without express written authorization. The Court of Appeal reasoned that because the landlord consented to the subsequent lease for the adjoining room, the creation of the opening aligned with the parties' common intent to provide a single, larger apartment, thus not constituting a breach or misuse of enjoyment warranting eviction; furthermore, the court's silence on the landlord's claim of rent prejudice was justified because the tenants' counterclaim for a rent reduction was rejected, and the finding that the modification was an improvement the landlord could benefit from at the lease end did not preclude the landlord from demanding reinstatement under the lease clause mirroring the right reserved under the Civil Code.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, ARTICLE 1730 DU CODE CIVIL, ARTICLES 72 ET 73 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948; Tenants' Right to Remain After Unauthorized Apartment Combination Upheld: The Court of Appeal reasoned that because the landlord consented to the subsequent lease for the adjoining room, the creation of the opening aligned with the parties' common intent to provide a single, larger apartment, thus not constituting a breach or misuse of enjoyment warranting eviction; furthermore, the court's silence on the landlord's claim of rent prejudice was justified because the tenants' counterclaim for a rent reduction was rejected, and the finding that the modification was an improvement the landlord could benefit from at the lease end did not preclude the landlord from demanding reinstatement under the lease clause mirroring the right reserved under the Civil Code.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court referred to this article to confirm the landlord's right to demand the restoration of the premises to their original state, even though the lease allowed the landlord to benefit from improvements.
Although raised in the appeal, the court implicitly dealt with the requirement for judicial authorization for improvements by finding that the work done was not contrary to the lease agreement, thus not needing a direct ruling on the cited articles in the dispositive (which only rejected the appeal).
Although cited in the grounds for appeal, the court did not explicitly cite it in the final order for rejection, which focused on Article 1730 CC.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS DE LA VIOLATION DE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, DES ARTICLES 1723, 1728 ET 1729 DU MEME CODE DES ARTICLES 4, 72 ET 73 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, POUR DEFAUT DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE ;
ATTENDU QUE VEUVE Z..., DEMANDERESSE AU POURVOI, FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR ACCORDE UN DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX A DES LOCATAIRES QUI AVAIENT REUNI EN UN SEUL DEUX APPARTEMENTS DISTINCTS PAR LE PERCEMENT D'UNE CLOISON SANS AUTORISATION DU PROPRIETAIRE, AU MOTIF QUE LE PERCEMENT DE LA BAIE CORRESPONDAIT A LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES ET CONSTITUAIT UNE AMELIORATION QUI PROFITAIT A LA FIN DU BAIL AU BAILLEUR, QU'EN CONSEQUENCE, IL NE POUVAIT Y AVOIR LA UN ABUS DE JOUISSANCE, ALORS QUE, D'UNE PART, LA CONVENTION LOCATIVE, DONT LES TERMES SONT DENATURES, COMPORTAIT UNE CLAUSE EXPRESSE INTERDISANT AUX LOCATAIRES DE FAIRE AUCUNE MODIFICATION SANS LE CONSENTEMENT EXPRES ET PAR ECRIT DES PROPRIETAIRES, ALORS QUE, D'AUTRE PART, VEUVE Z... FAISAIT VALOIR, DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL LAISSEES SANS REPONSE, QUE L'INFRACTION AUX CONVENTIONS COMMISES PAR LES LOCATAIRES LUI OCCASIONNAITUN PREJUDICE PUISQU'ILS EN PRENAIENT PREETEXTE POUR DEMANDER UNE REDUCTION DE LOYER, FAIT QUI DEMONTRAIT QUE LA REUNION DES DEUX LOGEMENTS EN UN SEUL, LOIN DE CONSTITUER UNE AMELIORATION, ENTRAINAIT UNE DIMINUTION DE LA VALEUR LOCATIVE DES LIEUX LOUES ET ALORS ENFIN QU'AUX TERMES DES ARTICLES 72 ET 73 SUSVISES, LE LOCATAIRE DOIT OBTENIR UNE AUTORISATION DE JUSTICE A DEFAUT D'ACCORD AMIABLE MEME POUR EFFECTUER DES TRAVAUX D'AMELIORATION, QU'EN L'ESPECE, L'ARRET IMPOSE A LA PROPRIETAIRE UNE MODIFICATION TOTALE ET DEFINITIVE DES LIEUX CONTRAIRE A LA CONVENTION ; MAIS ATTENDU, EN CE QUI CONCERNE LA PREMIERE BRANCHE, QUE LA COUR D'APPEL RELATE QUE DEMOISELLE DAVIET, LOCATAIRE DEPUIS 1928 D'UN APPARTEMENT SIS AU QUATRIEME ETAGE D'UN IMMEUBLE ... A PARIS, APPARTENANT A VEUVE Z..., A EPOUSE UN SIEUR A..., QUI AVAIT ETE LUI-MEME DEJA LOCATAIRE D'UN AUTRE APPARTEMENT DANS LE MEME IMMEUBLE ;
QUE VEUVE Z... A CONSENTI ALORS, PAR ENGAGEMENT DU 17 MARS 1953, AUX EPOUX B..., LA LOCATION AU QUATRIEME ETAGE D'UNE CHAMBRE CONTIGUE AU LOGEMENT DONT DEMOISELLE X... ETAIT DEJA LOCATAIRE ;
QUE LES EPOUX B... ONT REUNI PAR UNE BAIE CE LOGEMENT A LA CHAMBRE OBJET DE LA SECONDE LOCATION ;
ATTENDU QU'EN PRESENCE DE CES CIRCONSTANCES DE FAIT, LES JUGES ONT ESTIME QUE LA BAILLERESSE, EN LOUANT AUX EPOUX B... UNE CHAMBRE QUI ETAIT IMMEDIATEMENT VOISINE DES DEUX AUTRES PIECES DONT ILS DISPOSAIENT DEJA NE POUVAIT EN CE FAISANT QUE METTRE A LEUR DISPOSITION UN APPARTEMENT DESORMAIS DE TROIS PIECES ET QUE LE PERCEMENT DE LA BAIE CORRESPONDAIT DONC A LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES ;
QU'ILS EN ONT LOGIQUEMENT DEDUIT QUE LE FAIT DE FAIRE COMMUNIQUER LES DEUX APPARTEMENTS NE POUVAIT CONSTITUER DE LA PART DES LOCATAIRES UNE INFRACTION A LA CONVENTION LOCATIVE ET UN ABUS DE JOUISSANCE SUSCEPTIBLE D'ENTRAINER LEUR DECHEANCE DU DROIT AU MAINTIEN ;
ATTENDU, EN CE QUI CONCERNE LA SECONDE BRANCHE QUE REJETANT LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DES LOCATAIRES EN REVISION DU LOYER, LA COUR D'APPEL SE TROUVAIT PAR LA-MEME DISPENSEE DE REPONDRE AUX CONCLUSIONS DE VEUVE Z... FAISANT VALOIR QUE CETTE DEMANDE DEMONTRAIT QUE LA REUNION DES DEUX LOGEMENTS DEVAIT ENTRAINER UNE DIMINUTION DE LA VALEUR LOCATIVE ET LUI CAUSAIT DONC UN PREJUDICE ;
ATTENDU, EN CE QUI CONCERNE LA TROISIEME BRANCHE, QU'EN INDIQUANT QUE LE PERCEMENT D'UNE BAIE CONSTITUAIT UNE AMELIORATION DONT LE PROPRIETAIRE POURRAIT , LE CAS ECHEANT, BENEFICIER EN FIN DE BAIL SANS INDEMNITES EN VERTU DE LA CLAUSE 14 DE LA CONVENTION LOCATIVE, L'ARRET ATTAQUE N'A NULLEMENT EXCLU LA FACULTE ACCORDEE A LA PROPRIETAIRE PAR L'ARTICLE 1730 DU CODE CIVIL D'EXIGER DES LOCATAIRES LA REMISE DES LIEUX EN L'ETAT OU ILS LES ONT RECUS, LA CLAUSE 14 DU BAIL, A LAQUELLE LES JUGES SE SONT REFERES, PREVOYANT DU RESTE EXPRESSEMENT QUE LA FACULTE AINSI ACCORDEE AU PROPRIETAIRE DE BENEFICIER SANS IDEMNITE DES AMELIORATIONS FAITES PAR LE LOCATAIRE EST CONCEDEE "SANS PREJUDICE DU DROIT, QUE LE PROPRIETAIRE SE RESERVE D'EXIGER LE RETABLISSEMENT DES LIEUX EN LEUR ETAT PRIMITIF" ;
QUE LE POURVOI N'EST DONC PAS FONDE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 24 MARS 1961, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS. N0 62-20.088. DAME VEUVE Z... C/ EPOUX Y.... PRESIDENT : M. VERDIER. - RAPPORTEUR :
M. C.... - AVOCAT GENERAL : M. LAMBERT. - AVOCATS : MM. MAYER ET LEMANISSIER.