Lessee vs. Lessors on Commercial Use Change in Verbal Lease
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA lessee, holding an unwritten lease for a property intended for a pastry shop, was served notice to vacate and a refusal to renew the lease without eviction indemnity after the lessors discovered he was operating a butcher shop instead. The lessee appealed, arguing that without an express clause restricting the commercial activity, a mere change in the nature of the business was not a sufficient ground for refusing renewal without compensation, and that the lower court failed to specify dates or improperly shifted the burden of proof. The reviewing court rejected the appeal, affirming that for a verbal lease, the intended use must be inferred from the circumstances, and since the property was established as a pastry shop, substituting it with a butcher shop constituted a change in destination that justified the refusal of renewal without indemnity, as the lessors had promptly protested the unauthorized change.
Regeste Legislator
Généré par l'IAN° 58-10 650; Lessee vs. Lessors on Commercial Use Change in Verbal Lease: The lessee appealed, arguing that without an express clause restricting the commercial activity, a mere change in the nature of the business was not a sufficient ground for refusing renewal without compensation, and that the lower court failed to specify dates or improperly shifted the burden of proof. The reviewing court rejected the appeal, affirming that for a verbal lease, the intended use must be inferred from the circumstances, and since the property was established as a pastry shop, substituting it with a butcher shop constituted a change in destination that justified the refusal of renewal without indemnity, as the lessors had promptly protested the unauthorized change.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the case number cited in the final disposition, which dismisses the appeal.
Texte complet
SUR LES TROIS MOYENS REUNIS : ATTENDU QUE SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE ALGER, 30 OCTOBRE 1957 LE NOMME NOUAH A RECU EN LOCATION, SUIVANT CONVENTION NON ECRITE, UN IMMEUBLE A USAGE DE PATISSERIE, APPARTENANT AUX CONSORTS X... ;
QUE CEUX-CI AYANT APPRIS QUE NOUAH EXPLOITAIT DANS LES LIEUX UN COMMERCE DE BOUCHERIE, ONT PROTESTE PAR EXPLOIT DU 14 NOVEMBRE 1953, ET ONT NOTIFIE CONGE A LEUR LOCATAIRE AVEC REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL, AU MOTIF QU'IL AVAIT CHANGE LA DESTINATION DE L'IMMEUBLE LOUE ;
ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR DECIDE QUE LE MOTIF INVOQUE CONSTITUAIT UN MOTIF SUFFISAMMENT GRAVE ET LEGITIME POUR REFUSER LE RENOUVELLEMENT DU BAIL, SANS PAYEMENT D'UNE INDEMNITE D'EVICTION, ALORS, D'UNE PART, QU'EN L'ABSENCE DE TOUTE CLAUSE LIMITANT L'EXPLOITATION A UN COMMERCE DETERMINE ET S'AGISSANT D'UN SIMPLE CHANGEMENT DANS LA NATURE DU COMMERCE EXPLOITE, LES JUGES D'APPEL NE POUVAIENT USER DE LA FACULTE DE PRESUMER, D'APRES LES CIRCONSTANCES, A DEFAUT DE CONVENTION, LA DESTINATION DONNEE A LA CHOSE LOUEE, ALORS, D'AUTRE PART, QUE LA COUR N'A PRECISE NI LA DATE D'ENTREE DANS LES LIEUX, NI L'EPOQUE OU LE PREMIER COMMERCE A ETE REMPLACE PAR LE SECOND ET A RENVERSE LA CHARGE DE LA PREUVE, PUISQU'IL APPARTENAIT AUX BAILLEURS ET NON AU LOCATAIRE DE DEMONTRER QUE L'EXPLOITATION LITIGIEUSE ETAIT INTERVENUE SANS LEUR CONSENTEMENT, EN INFRACTION A LA LOI DU BAIL ET ALORS ENFIN QU'IL EST CONTRAIRE A UNE SAINE JUSTICE QUE LE LOCATAIRE PERDE, SANS INDEMNITE, LES DROITS VITAUX DE PROPRIETE COMMERCIALE A RAISON D'UN CHANGEMENT DE COMMERCE QU'AUCUNE CONVENTION NE PROHIBAIT ;
MAIS ATTENDU, D'UNE PART QUE LA COUR D'APPEL ENONCE A BON DROIT QUE S'AGISSANT D'UNE LOCATION FAITE SANS ECRIT, LA DESTINATION DONNEE AUX LIEUX DOIT ETRE PRESUMEE, D'APRES LES CIRCONSTANCES ;
QU'ELLE RELEVE, D'AUTRE PART, QU'IL EST CONSTANT QUE DEPUIS L'ORIGINE DE LA LOCATION, C'EST UNE PATISSERIE QUI ETAIT EXPLOITEE DANS LES LIEUX ;
QU'EN SUBSTITUANT A LA PATISSERIE UNE BOUCHERIE QUI CONSTITUE UN COMMERCE DIFFERENT, NOUAH A CHANGE LA DESTINATION DONNEE AUX LIEUX PAR LA CONVENTION DES PARTIES ;
QU'IL N'EST PAS JUSTIFIE QUE LES BAILLEURS AIENT CONNU ET ACCEPTE CE CHANGEMENT CONTRE LEQUEL ILS ONT PROTESTE PAR LETTRE RECOMMANDEE DU 20 OCTOBRE 1953 ET PAR EXPLOIT DU 14 NOVEMBRE 1953 ;
QU'ELLE DECIDE ENFIN QUE LE GRIEF INVOQUE PAR LES BAILLEURS CONSTITUE UN MOTIF GRAVE ET LEGITIME DE REFUSER LE RENOUVELLEMENT DU BAIL, SANS AVOIR A PAYER UNE INDEMNITE D'EVICTION ;
ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI, LA COUR D'APPEL QUI NE S'EST PAS CONTREDITE, N'A PAS RENVERSE LA CHARGE DE LA PREUVE, ET A REPONDU AUX CONCLUSIONS, N'A FAIT QU'USER DE SON POUVOIR SOUVERAIN D'APPRECIATION ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 30 OCTOBRE 1957 PAR LA COUR D'APPEL D'ALGER. N° 58-10 650. NOUAH C / CONSORTS X.... PRESIDENT : M GUILLOT - RAPPORTEUR : M SEBIRE - AVOCAT GENERAL : M DE BONNEFOY DES AULNAIS - AVOCATS : MM LEDIEU ET PRADON.