Tenant's Burden to Prove Key Money as Advance Rent in Lease Revision Dispute

SUR LE MOYEN UNIQUE PRIS EN SES DEUX BRANCHES : VU LES ARTICLES 1315 DU CODE CIVIL, 34 ET 35 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ;

ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE QUE LA SOCIETE IMMOBILIERE DE LA RUE LOUIS-LE-GRAND A DONNE A BAIL, PAR ACTE DU 8 DECEMBRE 1960, A LA SOCIETE LEBEL ET CIE DIVERS LOCAUX COMMERCIAUX AU 5E ETAGE DE SON IMMEUBLE SIS BOULEVARD DES ITALIENS A PARIS, MOYENNANT UN LOYER DE 300000 FRANCS PAR AN, PLUS 20 % DE CHARGES ET CONTRE-VERSEMENT, NON MENTIONNE A L'ACTE, MAIS FAISANT L'OBJET D'UN RECU DISTINCT, D'UNE SOMME DE 3200000 FRANCS ;

QUE, LE MEME JOUR, LA SOCIETE IMMOBILIERE DE LA RUE LOUIS-LE-GRAND A EGALEMENT DONNE A BAIL A LA SOCIETE COMMERCIALE DES SUCRERIES REUNIES, UN APPARTEMENT SITUE DANS LE MEME IMMEUBLE, MOYENNANT UN LOYER DE 350000 FRANCS, PLUS 20 % DE CHARGES, ET CONTRE-VERSEMENT D'UNE SOMME DE 3500000 FRANCS ;

QU'ENFIN, PAR ACTE DU 24 JANVIER 1951, LA SOCIETE COMMERCIALE DES SUCRERIES REUNIES A CEDE SON BAIL A LA SOCIETE LEBEL ET CIE QUI S'EST DONC TROUVEE LOCATAIRE DES DEUX LOCAUX PRECITES ;

ATTENDU QU'AUCUN ACCORD N'AYANT PU SE FAIRE LORS DE LA REVISION DEMANDEE PAR LA SOCIETE BAILLERESSE, ET UNE ORDONNANCE DU 15 JUIN 1956 AYANT DESIGNE UN EXPERT, CELUI-CI A FIXE LA VALEUR LOCATIVE DES LOCAUX LITIGIEUX A 3200000 FRANCS ;

ATTENDU QUE LA SOCIETE LEBEL, SANS DISCUTER CE DERNIER CHIFFRE, A ALORS SOUTENU QUE LES SOMMES VERSEES LORS DE L'ENTREE DANS LES LIEUX, TANT PAR ELLE-MEME QUE PAR LA SOCIETE DES SUCRERIES REUNIES CONSTITUAIENT UN SUPPLEMENT DE LOYER QUI DEVAIT ETRE REPARTI SUR LES NEUF ANNEES DU BAIL RENOUVELE ET VENIR EN DEDUCTION, A CONCURRENCE D'UN NEUVIEME PAR AN, DES SOMMES FIXEES PAR L'EXPERT ;

ATTENDU QUE, POUR ADMETTRE QUE LES SOMMES VERSEES PAR LES SOCIETES LOCATAIRES LORS DE LA CONCLUSION DES BAUX CONSENTIS A LA SOCIETE LEBEL ET A LA SOCIETE DES SUCRERIES REUNIES CONSTITUAIENT UN SUPPLEMENT DU LOYER, L'ARRET ATTAQUE ENONCE : QUE LE BAILLEUR EST MAL VENU A SOUTENIR QUE CETTE CAUSE (DES VERSEMENTS LITIGIEUX) RESIDE DANS LE BENEFICE DE LA PROPRIETE COMMERCIALE QUI SERA ATTACHE AU BAIL ;

QU'EN EFFET, CE BENEFICE, S'IL EST CERTES LA CONSEQUENCE DU BAIL, EST CONFERE AU LOCATAIRE NON PAR LE BAILLEUR, MAIS PAR LES DISPOSITIONS IMPERATIVES DE LA LOI ;

D'OU IL SUIT QUE LE BAILLEUR NE SAURAIT VALABLEMENT OBTENIR LE VERSEMENT D'UNE SOMME POUR LAQUELLE IL NE FOURNIT LUI-MEME AUCUNE CONTRE-PRESTATION ET QUI DE CE FAIT AURAIT ETE PAYEE SANS CAUSE - QUE CETTE SOMME (PAYEE PAR LES PRENEURS) N'A PU, EN L'ESPECE, QUE CONSTITUER UN SUPPLEMENT DU LOYER DEVANT ETRE PAYE POUR LES NEUF ANNEES CONVENUES ;

ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI, ALORS QUE LE VERSEMENT D'UN PAS DE PORTE QUE NE PROHIBE AUCUNE DISPOSITION DES TEXTES REGISSANT LES BAUX COMMERCIAUX, PEUT ETRE, DANS L'INTENTION DES PARTIES, SOIT UN SUPPLEMENT DE LOYERS PAYE D'AVANCE, SOIT LA CONTRE PARTIE D'ELEMENTS DE NATURE DIVERSE, NOTAMMENT D'AVANTAGES COMMERCIAUX, SANS RAPPORT AVEC LE LOYER, ET QU'IL INCOMBAIT, DES LORS, AU PRENEUR, D'ETABLIR QUE LE VERSEMENT LITIGIEUX AVAIT EU, DANS LA VOLONTE DES PARTIES, LE CARACTERE DE LOYER DONT IL SE PREVALAIT, LA COUR D'APPEL A MECONNU LA PORTEE DES TEXTES SUSVISES ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS LE 7 DECEMBRE 1959 ;

REMET EN CONSEQUENCE LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL D'ORLEANS. N° 60 - 11 108 SOCIETE IMMOBILIERE DE LA RUE LOUIS-LE-GRAND C/ SOCIETE EN COMMANDITE SIMPLE LEBEL ET CIE. PREMIER PRESIDENT : M BATTESTINI - RAPPORTEUR : M GIACOBBI - AVOCAT GENERAL : M GEGOUT - AVOCATS : MM RYZIGER, CELICE ET RAVEL. A RAPPROCHER : 12 MARS 1958, BULL 1958, III, N° 117, P 96. 9 JANVIER 1962, BULL 1962, III, N° 18, P 15. 14 NOVEMBRE 1962, BULL 1962, III, N° 452, P 374.