Lease Contingent Upon Unexercised Sale Option
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute arose from a private agreement where owners leased a property to an individual and simultaneously granted a promise to sell the same property, with the condition that if the sale option was not exercised by a specified date, the owners would be free to act as they wished regarding the property starting the following year. The tenant appealed a decision holding the lease void because it was conditioned upon the promise to sell being realized, which she admitted had not occurred by the deadline, arguing the lease and sale promise were independent contracts. The Court of Cassation upheld the lower court's decision, reasoning that the appellate court had sovereignly interpreted the common intent of the parties, considering the very low rent, to find that the entire arrangement—including the lease—was contingent upon the realization of the sale promise, making the lease subject to resolution upon the failure to exercise the option, and thus justifying the refusal to order restitution of payments made under unclear pretenses not tied to the sale.
Regeste Legislator
Généré par l'IALease Contingent Upon Unexercised Sale Option: The tenant appealed a decision holding the lease void because it was conditioned upon the promise to sell being realized, which she admitted had not occurred by the deadline, arguing the lease and sale promise were independent contracts. The Court of Cassation upheld the lower court's decision, reasoning that the appellate court had sovereignly interpreted the common intent of the parties, considering the very low rent, to find that the entire arrangement—including the lease—was contingent upon the realization of the sale promise, making the lease subject to resolution upon the failure to exercise the option, and thus justifying the refusal to order restitution of payments made under unclear pretenses not tied to the sale.
Mots-clés
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IATexte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE PRIS EN SES TROIS BRANCHES : ATTENDU QUE ADRIEN ET RAOUL A... ONT, PAR ACTE SOUS SEING PRIVE DU 21 SEPTEMBRE 1955, D'UNE PART, DONNE A BAIL A LA DEMOISELLE BRAS B... D'UN IMMEUBLE DONT ILS ETAIENT PROPRIETAIRES, D'AUTRE PART, SOUSCRIT AU PROFIT DE CELLE-CI UNE PROMESSE DE VENTE DE CETTE B... D'IMMEUBLE QUI DEVAIT ETRE LEVEE LE 1ER AVRIL 1956 AU PLUS TOT ET LE 31 DECEMBRE 1956 AU PLUS TARD ;
QUE L'ACTE STIPULAIT : SI LADITE PROMESSE DE VENTE N'EST PAS REALISEE DANS CET INTERVALLE, MM A... FRERES REPRENDRONT LEUR PLEINE ET ENTIERE LIBERTE D'ACTION A COMPTER DU 1ER JANVIER 1957 ;
ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR DECLARE LE BAIL RESOLU AUX MOTIFS QU'IL ETAIT CONDITIONNE PAR LA REALISATION DE LA PROMESSE DE VENTE AVANT LE 1ER JANVIER 1957 ET QUE LA DEMOISELLE Z... AVAIT RECONNU DANS SES CONCLUSIONS N'AVOIR PAS LEVE L'OPTION DANS LE DELAI CONVENU, ALORS QUE, D'UNE PART, LE CONTRAT NE SUBORDONNAIT PAS LE MAINTIEN DU BAIL A LA LEVEE D'OPTION, LEDIT BAIL ETANT INDEPENDANT DE LA PROMESSE DE VENTE, QUE, D'AUTRE PART, LA DEMOISELLE Z... AVAIT FAIT GRIEF AU JUGEMENT D'AVOIR DECLARE QUE LA PROMESSE DE VENTE N'AVAIT PAS ETE REALISEE PAR ELLE DANS LE DELAI IMPARTI, ET QU'ENFIN LES SOMMES VERSEES PAR LA LOCATAIRE DEVAIENT LUI ETRE RESTITUEES DES LORS QU'IL ETAIT RECONNU QUE LES CAUSES DE LEUR VERSEMENT ETAIENT DEMEUREES INCONNUES ;
MAIS ATTENDU QU'INTERPRETANT SOUVERAINEMENT LA VOLONTE DES C... EN SE FONDANT A LA FOIS SUR LES TERMES DE L'ACTE ET SUR LE MONTANT EXTREMEMENT FAIBLE DU PRIX DU LOYER, LA COUR D'APPEL A ESTIME QUE L'INTENTION DES CONTRACTANTS AVAIT ETE, EN CAS DE NON REALISATION DE LA PROMESSE DE VENTE AVANT LE 31 DECEMBRE 1956, DE DEGAGER LES FRERES MARTY X... Y... DE LEUR OBLIGATION DE DONNER LES LIEUX A BAIL QUE DE CELLE DE LES VENDRE, ET QUE LA PROMESSE DE VENTE ETAIT L'ELEMENT ESSENTIEL ET DETERMINANT DU CONSENTEMENT DES C... ;
QUE LES PREMIERS JUGES QUI AVAIENT DECLARE LA LOCATION NULLE POUR DEFAUT DE PRIX SERIEUX AVAIENT, DANS LES MOTIFS DE LEUR DECISION, RELEVE QUE LA PROMESSE DE VENTE N'AVAIT PAS ETE REALISEE DANS LE DELAI IMPARTI ;
QUE DEVANT LA COUR, LA DEMOISELLE Z... A ADMIS QUE N'AYANT PAS OFFICIELLEMENT LEVE L'OPTION AVANT LE 1ER JANVIER 1957, ELLE NE POUVAIT ETRE DECLAREE BENEFICIAIRE DE LA PROMESSE DE VENTE, MAIS A REPRIS SA THESE SELON LAQUELLE LES DEUX CONTRATS ETAIENT INDEPENDANTS ;
QU'ENFIN SI LA DEMOISELLE Z... A CONCLU RECONVENTIONNELLEMENT A LA RESTITUTION DES SOMMES VERSEES PAR ELLE AUX FRERES MARTY, LA COUR D'APPEL QUI, COMME LES PREMIERS JUGES, RETENAIT QUE CES VERSEMENTS N'AVAIENT PAS ETE OPERES EN VUE DE REALISER LA PROMESSE DE VENTE, A PU DECIDER QUE LA CADUCITE DE CETTE PROMESSE NE CONFERAIT PAS LE DROIT A LA DEMOISELLE Z... DE RECLAMER LE REMBOURSEMENT DES SOMMES QUI AVAIENT ETE REMISES POUR DES CAUSES DEMEUREES INCONNUES ;
QU'IL SUIT DE LA QU'EN AUCUNE DE SES BRANCHES, LE MOYEN N'EST FONDE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 17 JUIN 1960 PAR LA COUR D'APPEL DE MONTPELLIER ;
N° 60 - 13 707. DEMOISELLE Z... C / ADRIEN ET RAOUL A... ET AUTRE. PRESIDENT ET RAPPORTEUR : M BORNET - AVOCAT GENERAL : M LEBEGUE - AVOCAT : M FORTUNET. A RAPPROCHER : 1ER AVRIL 1954, BULL 1954, IV, N° 234, P 179 ET L'ARRET CITE.