Party Wall Encroachment and Co-Owner Consent Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IACo-owners of upper-floor apartments constructed terraces whose support beams were anchored into the wall of an adjacent building, leading the lower-floor owner of that building to seek demolition. The appellate court partially upheld the demand, condemning the construction into the wall, which was deemed a party wall, despite the builders claiming permission from the ground-floor owner of the adjacent structure. The high court rejected the appeal, reasoning that a co-owner of a party wall cannot grant a non-contiguous owner the right to use the wall without the agreement of the other co-owner, making the initial construction without proper consent illegal under property law, and further found that the challenge to the thirty-year prescription period concerning existing openings was factually unsupported by the trial court's findings regarding ownership history.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 662 DU CODE CIVIL, REJETTE LE POURVOI; Party Wall Encroachment and Co-Owner Consent Dispute: The appellate court partially upheld the demand, condemning the construction into the wall, which was deemed a party wall, despite the builders claiming permission from the ground-floor owner of the adjacent structure. The high court rejected the appeal, reasoning that a co-owner of a party wall cannot grant a non-contiguous owner the right to use the wall without the agreement of the other co-owner, making the initial construction without proper consent illegal under property law, and further found that the challenge to the thirty-year prescription period concerning existing openings was factually unsupported by the trial court's findings regarding ownership history.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court cited this article in rejecting the first ground of appeal concerning the rights related to the party wall (mur mitoyen).
This is the final order rejecting the appeal.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'ANDRE ET ARMAND C..., CO-PROPRIETAIRES DES APPARTEMENTS DES 1ER ET 2EME ETAGES DE L'IMMEUBLE PORTANT LE N° 9 DE LA RUE DES CARMES, LEQUEL EST SEPARE DE L'IMMEUBLE SIS AU N° 7 PAR UNE COURETTE, PROPRIETE PRIVATIVE DE JEUSSET, CO-PROPRIETAIRE DE L'APPARTEMENT DU REZ-DE-CHAUSSEE, ONT CONSTRUIT EN PROLONGEMENT DE LEUR APPARTEMENT RESPECTIF AU-DESSUS DE LADITE COURETTE DEUX TERRASSES DONT LES POUTRES PRENNENT APPUI DANS LE MUR DE L'IMMEUBLE N° 7 ;
ATTENDU QUE L'ARRET PARTIELLEMENT CONFIRMATIF ATTAQUE A, A LA DEMANDE DES CONSORTS Z... CO-PROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE N° 7, DECLARE QUE CE MUR ETAIT MITOYEN ENTRE CET IMMEUBLE ET LE REZ-DE-CHAUSSEE PRIVATIF DE JEUSSET, QUE LES CONSORTS C..., BIEN QUE SE PREVALANT D'UNE AUTORISATION DE CE DERNIER, AVAIENT SANS DROIT IMPLANTE LEURS TERRASSES DANS CE MUR, ET LES A CONDAMNES A LES DEMOLIR JUSQU'A UNE DISTANCE DE 1,90 METRE DU MUR ;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR AINSI STATUE, ALORS QUE, SELON LE POURVOI, LA MITOYENNETE CONFERE A CHAQUE CO-PROPRIETAIRE UN DROIT ABSOLU QUI LUI PERMET NOTAMMENT DE CONCEDER A UN TIERS L'USAGE ET LA JOUISSANCE DU MUR DANS LES CONDITIONS OU LUI-MEME POURRAIT EN USER ET EN JOUIR, ET ALORS QUE LA COUR NE POUVAIT ORDONNER LA SUPPRESSION DES POUTRES ENFONCEES DANS LE MUR SANS CONSTATER QUE LEUR PRESENCE ETAIT NUISIBLE AUX CONSORTS Y... ;
MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND ONT, A JUSTE TITRE, ESTIME QU'IL N'EST PAS POSSIBLE A UN PROPRIETAIRE MITOYEN, SANS L'ACCORD DE L'AUTRE PROPRIETAIRE MITOYEN, DE CONCEDER A UN PROPRIETAIRE NON CONTIGU OU TOLERER EN SA FAVEUR L'USAGE DU MUR MITOYEN, ET QUE LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 662 DU CODE CIVIL, QUE LA SECONDE BRANCHE DU MOYEN REPROCHE A LA COUR D'APPEL DE N'AVOIR PAS APPLIQUEES, NE JOUENT QU'AU BENEFICE DE L'UN DES VOISINS ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN EST SANS FONDEMENT ;
SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE LE POURVOI PRETEND ENCORE QUE L'ARRET ATTAQUE, POUR ECARTER LA DEMANDE DES CONSORTS C... TENDANT A LA SUPPRESSION DES OUVERTURES PRATIQUEES DANS LE MUR LITIGIEUX AURAIT, A TORT, CONSIDERE QUE LA PRESCRIPTION TRENTENAIRE ETAIT ACQUISE, ALORS QUE LE RAPPORT D'EXPERTISE, QU'IL AURAIT DENATURE, INDIQUE QUE JUSQU'AU 28 JANVIER 1923 L'IMMEUBLE N° 7 APPARTENAIT EN CO-PROPRIETE A LA DAME BRICE DE D..., EGALEMENT PROPRIETAIRE DE L'IMMEUBLE SIS AU N° 9, ET QU'AINSI LA PRESCRIPTION N'AVAIT PU COURIR QU'A PARTIR DE LA VENTE DE L'IMMEUBLE A CETTE DATE ET, COMPTE TENU DU TEMPS DE SUSPENSION ENTRE 1939 ET 1945, NE SE TROUVAIT PAS REALISEE AU JOUR DE L'ASSIGNATION ;
MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, QUI N'A PAS HOMOLOGUE LE RAPPORT D'EXPERTISE, A CONSTATE QUE DEPUIS 1915 JUSQU'EN 1923, L'IMMEUBLE N° 7 APPARTENAIT POUR MOITIE A LA DAME BRICE DE D... ET POUR MOITIE A LA DAME B... ET QUE L'IMMEUBLE N° 9 ETAIT LA CO-PROPRIETE DE LA DAME BRICE DE D... ET DE SES FILLES DONT LES PATRIMOINES ETAIENT ETRANGERS A CELUI DE LA DAME B..., ET QU'AU VU DE CES CONSTATATIONS, ELLE A, SANS DENATURATION, JUSTIFIE SA DECISION ;
QUE LE SECOND MOYEN NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 10 NOVEMBRE 1959 PAR LA COUR D'APPEL DE RENNES. N° 60 10 432 CONSORTS C... C/ CONSORTS A... : M X... - RAPPORTEUR : M PARLANGE - AVOCAT GENERAL : M LEBEGUE - AVOCATS : MM COPPER-ROYER ET LE BRET.