Landlord Insurance Obligation Implies Waiver of Tenant's Presumed Fire Liability
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IALandlords leased a mill to a tenant who provided a security deposit guaranteed by a mortgage on their properties, including the mill, with the landlords concurrently agreeing to insure these properties against fire. When a fire caused damage, the dispute arose over whether the landlords' agreement to insure implicitly waived their right under the Civil Code to hold the tenant presumed responsible for fire damage, as the appellate court found the insurance clause, linked to the mortgage guaranteeing the tenant's deposit, demonstrated the landlords' tacit renunciation of invoking the tenant's presumed liability. The high court upheld the appellate ruling, concluding that by undertaking the insurance obligation to secure the tenant's deposit guarantee, the landlords necessarily relinquished the benefit of the statutory presumption of the tenant's liability for the fire, and further found that the partial destruction of the mill did not constitute a total loss of the leased object under the relevant civil code article.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1733 DU CODE CIVIL, ARTICLE 1722 DU CODE CIVIL; Landlord Insurance Obligation Implies Waiver of Tenant's Presumed Fire Liability: When a fire caused damage, the dispute arose over whether the landlords' agreement to insure implicitly waived their right under the Civil Code to hold the tenant presumed responsible for fire damage, as the appellate court found the insurance clause, linked to the mortgage guaranteeing the tenant's deposit, demonstrated the landlords' tacit renunciation of invoking the tenant's presumed liability. The high court upheld the appellate ruling, concluding that by undertaking the insurance obligation to secure the tenant's deposit guarantee, the landlords necessarily relinquished the benefit of the statutory presumption of the tenant's liability for the fire, and further found that the partial destruction of the mill did not constitute a total loss of the leased object under the relevant civil code article.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation's reasoning hinges on whether the lower court correctly applied or implicitly set aside the presumption of liability for the tenant found in this article.
The lower court's decision regarding the partial destruction of the leased property, assessed under this article, was upheld.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN PRIS EN SES TROIS BRANCHES : ATTENDU QUE LES CONSORTS A... ONT DONNE A BAIL A Y... UN MOULIN LEUR APPARTENANT ;
QU'IL ETAIT CONVENU AU BAIL QUE Y... FOURNIRAIT UN CAUTIONNEMENT DE 5 MILLIONS DE FRANCS ET S'ASSURERAIT CONTRE LES RISQUES LOCATIFS ;
QUE PAR ACTE POSTERIEUR AUX TERMES DUQUEL, EN GARANTIE DU CAUTIONNEMENT RECU, ILS CONSENTAIENT HYPOTHEQUE SUR LEURS IMMEUBLES, NOTAMMENT SUR LE MOULIN DONNE EN LOCATION, LES BAILLEURS S'ENGAGEAIENT A ASSURER CES IMMEUBLES CONTRE L'INCENDIE ;
QUE CEPENDANT LES CONSORTS A... ABANDONNERENT PARTIE DE LEURS ASSURANCES ET QU'UN INCENDIE DONT L'ORIGINE NE PUT ETRE DETERMINEE, CAUSA D'IMPORTANTS DEGATS AU MOULIN ;
ATTENDU QUE LE POURVOI FAIT GRIEF A L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR CONSIDERE QUE LA CLAUSE METTANT LE PAYEMENT DES PRIMES D'ASSURANCES INCENDIE A LA CHARGE DES PROPRIETAIRES DES IMMEUBLES HYPOTHEQUES ECARTAIT LA PRESOMPTION PESANT SUR LE LOCATAIRE EN VERTU DE L'ARTICLE 1733 DU CODE CIVIL, AU MOTIF QUE CET ACTE ETAIT INTIMEMENT LIE AU BAIL, SANS REPONDRE AUX CONCLUSIONS PAR LESQUELLES LES INTIMES RELEVAIENT QUE L'HYPOTHEQUE DONT BENEFICIAIT Y... S'ETENDAIT A PLUSIEURS IMMEUBLES ET QUE LE RENVERSEMENT DE LA CHARGE DU PAYEMENT D'UNE POLICE D'ASSURANCE NE CONSTITUE PAS LA PREUVE D'UNE RENONCIATION AU BENEFICE DE LA PRESOMPTION DE L'ARTICLE 1733 DU CODE CIVIL, ET ALORS D'UNE PART QUE L'ARRET NE POUVAIT SANS CONTRADICTION AFFIRMER QUE LE PRENEUR AVAIT SCRUPULEUSEMENT TENU PAROLE EN S'ASSURANT ET QUE L'ACTE DE CONSTITUTION D'HYPOTHEQUE LE DISPENSAIT DE S'ASSURER, ET QUE D'AUTRE PART, IL NE PEUT ETRE REPROCHE AUX BAILLEURS D'AVOIR ABANDONNE UNE ASSURANCE RELATIVE A UN SINISTRE COUVERT PAR L'ASSUREUR DU PRENEUR ;
MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, QUI N'AVAIT PAS A S'EXPLIQUER SUR LES ARGUMENTS DES INTIMES RELATIFS A L'ETENDUE DE L'ASSIETTE HYPOTHECAIRE, A REPONDU A LEURS CONCLUSIONS EN RELEVANT QUE LES DEUX ACTES, DE BAIL ET DE CONSTITUTION D'HYPOTHEQUE, ETAIENT INTIMEMENT LIES, L'HYPOTHEQUE GARANTISSANT LE CAUTIONNEMENT VERSE PAR LE PRENEUR LORS DE SON ENTREE DANS LES LIEUX, ET QUE EN S'OBLIGEANT A MAINTENIR ET RENOUVELER LES POLICES LES BAILLEURS ACCEPTAIENT DE PRENDRE CES RISQUES A LEUR CHARGE, ET PAR LA RENONCAIENT IMPLICITEMENT MAIS NECESSAIREMENT A METTRE EN OEUVRE CONTRE LE SIEUR Y... LA PRESOMPTION DE RESPONSABILITE PREVUE PAR L'ARTICLE 1733 DU CODE CIVIL ;
QUE DANS LE CAS CONTRAIRE, IL SERAIT INCONCEVABLE QU'ILS EUSSENT ACCEPTE CETTE CLAUSE SANS LIMITATION ;
QU'EN RELEVANT QUE Y... AVAIT MAINTENU SON ASSURANCE, ALORS D'AILLEURS QU'IL DEMEURAIT A L'EVIDENCE TENU DES SINISTRES RESULTANT DE SA FAUTE, LES JUGES D'APPEL ONT PU SANS CONTRADICTION DEDUIRE QU'IL N'ETAIT PAS ETABLI QUE LE PRENEUR AIT RENONCE AU BENEFICE DE LA CLAUSE ECARTANT LA PRESOMPTION DE L'ARTICLE 1733 DU CODE CIVIL, ET QUE LES CONSORTS A... AVAIENT VIOLE L'OBLIGATION QUE LEUR IMPOSAIT L'ACTE HYPOTHECAIRE ;
QU'AINSI LE MOYEN N'EST FONDE EN AUCUNE DE SES BRANCHES ;
SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE AUX JUGES D'APPEL D'AVOIR DECIDE QU'IL N'Y AVAIT PAS PERTE DE LA CHOSE AU SENS DE L'ARTICLE 1722 DU CODE CIVIL, AU MOTIF QUE LA DISPARITION DES POSSIBILITES D'ECRASEMENT DE LA MINOTERIE N'AVAIT PAS EU POUR CONSEQUENCE D'ANEANTIR LE CONTINGENT DE MOUTURE, ALORS QUE LA DESTINATION INITIALE DES LIEUX CONSISTAIT DANS L'ECRASEMENT DU BLE ET QUE LE CONTINGENT POUVAIT ETRE RETIRE APRES TROIS ANS ;
MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RELEVE QUE LES BATIMENTS N'ONT ETE DETRUITS QUE PARTIELLEMENT, ET QUE, SI LES BAILLEURS NE S'Y ETAIENT OPPOSES, IL EUT ETE POSSIBLE A Y... D'OBTENIR L'AUTORISATION DE FAIRE PROCEDER PENDANT UN CERTAIN TEMPS A L'ECRASEMENT DU BLE PAR D'AUTRES MINOTIERS, LE CONTINGENT DE MOUTURE ETANT MAINTENU ;
QUE DE CES CONSTATATIONS ET ENONCIATIONS, LES JUGES D'APPEL ONT SOUVERAINEMENT DEDUIT QUE L'OBJET DU BAIL N'AVAIT ETE QUE PARTIELLEMENT DETRUIT ;
QU'AINSI LE MOYEN DOIT ETRE ECARTE ;
ET SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QUE, SELON LE POURVOI, LES JUGES DU FOND AURAIENT A TORT CONDAMNE LES BAILLEURS A RECONSTITUTION AU MOTIF QU'ILS AURAIENT COMMIS UNE FAUTE EN NE RENOUVELANT PAS LA POLICE LA PLUS IMPORTANTE ET EN NEGLIGEANT D'EN INFORMER LE PRENEUR, ALORS QUE LE DEFAUT D'ASSURANCE NE POUVAIT PREJUDICIER AU PRENEUR QUI S'ETAIT LUI-MEME ASSURE ;
MAIS ATTENDU QU'IL NE RESULTE NI DE L'ARRET NI DES PIECES DE LA PROCEDURE QUE, POUR SE REFUSER A LA RECONSTITUTION, LES CONSORTS A... AIENT INVOQUE L'ABSENCE DE FAUTE DES BAILLEURS ET L'ABSENCE DE PREJUDICE DU PRENEUR ;
QUE LE MOYEN, MELANGE DE FAIT ET DE DROIT EST IRRECEVABLE COMME NOUVEAU ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 20 JUIN 1960 PAR LA COUR D'APPEL DE TOULOUSE. N° 60 - 13 154. EPOUX Z... ET X... C / Y.... PRESIDENT : M BORNET - RAPPORTEUR : M MAZEAUD - AVOCAT GENERAL : M ITHIER - AVOCATS : MM NICOLAY ET TALAMON.