Tenant Repair Liability Upon Sale of Leased Farm Property

ATTENDU QU'EN SE PRONONCANT SUR LES COMPTES DE SORTIE DE FERME, L'ARRET DU 30 MARS 1960 A CONDAMNE LES FRERES A..., PRENEURS SUIVANT BAIL DU 31 JANVIER 1948 A PAYER A VALLEZ, PROPRIETAIRE DE LA FERME DEPUIS LE 7 JUILLET 1951, LA SOMME TOTALE DE 1518335 FRANCS DONT 1269000 FRANCS POUR REPARATIONS LOCATIVES ;

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE LE POURVOI FAIT GRIEF A CETTE DECISION D'AVOIR TOUT EN RECONNAISSANT QUE VALLEZ AYANT ACQUIS LA FERME LITIGIEUSE LE 7 JUILLET 1951 SANS QU'AUCUNE SUBROGATION N'AIT ETE STIPULEE A SON PROFIT DANS LA CREANCE EVENTUELLE DE REPARATION QU'AURAIT PU POSSEDER LE PRECEDENT PROPRIETAIRE A L'ENCONTRE DU LOCATAIRE, A NEANMOINS CONDAMNE LES EXPOSANTS A PAYER 1269000 FRANCS DE REPARATION LOCATIVE, MONTANT JUGE NECESSAIRE POUR REMETTRE LE BATIMENT EN BON ETAT DE REPARATION LOCATIVE - ALORS QUE LA PRESOMPTION EDICTEE PAR L'ARTICLE 1731 EST DE DROIT ETROIT ET S'APPLIQUE EXCLUSIVEMENT A L'ETAT DES LIEUX LORS DE L'ENTREE DU PRENEUR DANS LES LIEUX MAIS QU'ELLE NE SAURAIT S'APPLIQUER A L'ETAT DES LIEUX AU CAS DE TRANSFERT DE PROPRIETE EN COURS DE BAIL DE TELLE SORTE QUE DANS LE CAS OU AUCUNE SUBROGATION N'A ETE PREVUE DANS L'ACTE DE VENTE AU PROFIT DE L'ACQUEREUR DANS L'ACTION DU PRECEDENT PROPRIETAIRE CONTRE LE LOCATAIRE, C'EST AU NOUVEAU BAILLEUR QUI RECLAME DES REPARATIONS LOCATIVES A PROUVER QUE LES LIEUX ETAIENT EN BON ETAT DE REPARATION LOCATIVE AU JOUR DE SON ACQUISITION ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE, APRES AVOIR CONSTATE QUE LES EXPERTS S'ETAIENT DECLARES IMPUISSANTS A ETABLIR LA DATE DES DIFFERENTES DEGRADATIONS, D'AILLEURS NON CONTESTEES, RAPPELLE QU'A DEFAUT D'ETAT DES LIEUX, LE PRENEUR EST PRESUME AVOIR RECU LA CHOSE EN BON ETAT ET QUE L'OBLIGATION D'ENTRETIEN PESE SUR LUI D'UNE MANIERE CONTINUE PENDANT TOUTE LA DUREE DU BAIL ;

QUE PAR SUITE, IL DEVAIT RESTITUER LA CHOSE DANS L'ETAT OU IL ETAIT CENSE L'AVOIR RECUE ET QUE VALLEZ POUVAIT DONC, EN FIN DE BAIL, INVOQUER L'INEXECUTION DE CETTE OBLIGATION QUI AVAIT COMMENCE A COURIR A L'EGARD DU PRENEUR DES 1948 DATE DE SON ENTREE EN JOUISSANCE ;

ATTENDU QUE, FAISANT ETAT DE CES PRESOMPTIONS LEGALES ET OBLIGATION CONTRACTUELLE, LA COUR A EXACTEMENT DECIDE QU'IL APPARTENAIT AUX FRERES A... DE RAPPORTER LA PREUVE DU MOYEN QU'ILS INVOQUAIENT ;

ATTENDU QUE PAR DE TELS MOTIFS, LA COUR A JUSTIFIE SA DECISION ;

ET SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR POUR INFIRMER LA DECISION DES PREMIERS JUGES QUI AVAIENT REFUSE D'ALLOUER AU SIEUR B... POUR DEFAUT DE FUMURE DANS CERTAINS PRES ET PATURES ET QUI AVAIT RETENU A CE SUJET D'UNE PART QUE LES FRERES A... RAPPORTAIENT LA PREUVE PAR UN RAPPORT D'EXPERT X... QUI LES ASSISTAIT DE CE QUE ILS AVAIENT SEME TOUS LES DEUX ANS 100 KILOGRAMMES PAR HECTARE, AINSI QUE D'AUTRE PART ILS PRESENTAIENT AU TRIBUNAL UN NOMBRE IMPORTANT DE FACTURES CONCERNANT NOTAMMENT LEDIT ENGRAIS ET QU'EN DEPIT DES ALLEGATIONS DE VALLEZ IL N'APPARAISSAIT POINT QUE LES PRES ET PATURES DE LA FERME AIENT EFFECTIVEMENT MANQUE D'ENGRAIS, CE QUI NE POUVAIT RESULTER QUE D'UNE ANALYSE CHIMIQUE DU SOL ET QU'IL NE SUFFISAIT POINT AUX EXPERTS DE SE BORNER ESSENTIELLEMENT AUX DECLARATIONS DU DEMANDEUR HABITANT A PROXIMITE ET DE L'ANCIEN PERSONNEL DE LA FERME, LA COUR D'APPEL DE NANCY S'EST CONTENTEE D'AFFIRMER QUE LES FACTURES D'ACHAT D'ENGRAIS PRODUITES PAR LES FRERES A... N'OFFRAIENT PAS LA PREUVE DE L'EMPLOI DE CES FERTILISANTS DANS LES PRES ET PATURES OU LES EXPERTS Y... PU CONSTATER QUE LE SOL EN AVAIENT MANQUE, MAIS SANS REPONDRE AUX AUTRES MOTIFS DU JUGEMENT DE PREMIERE INSTANCE DONT LA CONFIRMATION AVAIT ETE DEMANDEE SUR CE POINT ;

MAIS ATTENDU QUE POUR ALLOUER UNE INDEMNITE DE 155025 FRANCS A VALLEZ POUR DEFAUT D'ENGRAIS DANS CERTAINS PRES ET PATURES EN DEPIT DES OBLIGATIONS DU BAIL, LA COUR, PAR SON ARRET A ESTIME QUE LES FACTURES D'ACHAT D'ENGRAIS NE FAISAIENT PAS PREUVE DE L'EMPLOI DE FERTILISANT DANS LES PRES ET PATURES OU LES EXPERTS Z... PU CONSTATER QUE LE SOL EN AVAIT MANQUE ;

ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI ET EN APPRECIANT SOUVERAINEMENT LA PERTINENCE DES PIECES ET DES FAITS DONT LA PREUVE ETAIT OFFERTE, LA COUR, QUI N'ETAIT PAS TENUE DE SUIVRE LES FRERES A... DANS LE DETAIL DE LEUR ARGUMENTATION, A JUSTIFIE SA DECISION ;

SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QUE LE POURVOI FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR REJETE LES CONCLUSIONS DES FRERES A... QUI RECLAMAIENT UNE INDEMNITE DE PLUS-VALUE POUR RELIQUAT DE FUMURE ET D'ENGRAIS ET QUI PRETENDAIENT QU'UNE AMELIORATION EN ETAIT RESULTEE, ALORS QU'EN CAS D'AMELIORATION CULTURALE, IL Y A LIEU A INDEMNITE AU PROFIT DU PRENEUR SORTANT, INDEMNITE FIXEE PAR L'ARTICLE 848 DU CODE RURAL AU MONTANT DES DEPENSES FAITES PAR LE PRENEUR DONT L'EFFET EST SUSCEPTIBLE DE SE PROLONGER APRES SON DEPART, DE TELLE SORTE QUE LA DECISION ATTAQUEE NE POUVAIT SE CONTENTER DE REJETER TANT LA DEMANDE PRINCIPALE D'INDEMNITE QUE LA DEMANDE SUBSIDIAIRE D'EXPERTISE, PAR LE SEUL MOTIF QUE L'OBLIGATION POUR LE FERMIER SORTANT, DE LAISSER LA FERME EN BON ETAT DE FUMURE ET D'ENGRAIS, DECOULE DE SON CONTRAT, SANS RECHERCHER SI LES ENGRAIS POTASSIQUES ET PHOSPHATIQUES ET LES FUMURES APPORTEES PAR LES PRENEURS NE CONSTITUAIENT PAS DES AMELIORATIONS CULTURELLES PROLONGEANT LEURS EFFETS POSTERIEUREMENT A LEUR DEPART ;

MAIS ATTENDU QUE LA COUR, POUR REJETER CETTE DEMANDE RECONVENTIONNELLE DES FRERES A... TENDANT A OBTENIR UNE INDEMNITE POUR RELIQUAT DE FUMURE ET D'ENGRAIS, A ESTIME QUE SI, SUIVANT L'ARTICLE 1778 DU CODE CIVIL LE FERMIER DOIT LAISSER LES PAILLES DE L'ANNEE ET LES FUMIERS LORSQU'IL LES A RECUS LORS DE SON ENTREE DANS LES LIEUX, EN L'ESPECE L'ARTICLE 848 DU CODE RURAL N'ETAIT PAS APPLICABLE EN PRESENCE DE LA STIPULATION EXPRESSE DU BAIL ;

QU'AINSI LE TROISIEME MOYEN N'EST PAS PLUS FONDE QUE LES DEUX PREMIERS ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 30 MARS 1960 PAR LA COUR D'APPEL DE NANCY. N° 60 - 12 186. CONSORTS A... C/ VALLEZ. PRESIDENT : M VERDIER - RAPPORTEUR : M MENEGAUX - AVOCAT GENERAL : M TOUREN - AVOCATS : MM RYZIGER ET DE SEGOGNE.