Sublessee Eviction Compensation and Lessee's Right of Repentance Over Precarious Leasehold
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involved a sublessee seeking eviction compensation from the original lessee after the primary landlord exercised a right of repentance regarding the main lease, which had previously led to the primary lessee's relocation and refusal of indemnity. The primary lessee sought to exercise its own right of repentance against the sublessee following a renewal refusal, but the sublessee opposed this. The appellate court denied the primary lessee the right to repent, reasoning that its own voluntary actions—moving its headquarters and accepting the consequences of the landlord's repentance—had rendered its legal rights over the leased land "essentially precarious" and incapable of supporting a valid three-year lease renewal, despite the sub-lease contract's conditional renewal clause. The high court rejected the appeal, finding that the appellate court was justified in concluding that the primary lessee's self-induced precarious status prevented it from validly exercising a right of repentance that required granting a lease of the original duration.
Regeste Legislator
Généré par l'IASublessee Eviction Compensation and Lessee's Right of Repentance Over Precarious Leasehold: The primary lessee sought to exercise its own right of repentance against the sublessee following a renewal refusal, but the sublessee opposed this. The appellate court denied the primary lessee the right to repent, reasoning that its own voluntary actions—moving its headquarters and accepting the consequences of the landlord's repentance—had rendered its legal rights over the leased land "essentially precarious" and incapable of supporting a valid three-year lease renewal, despite the sub-lease contract's conditional renewal clause. The high court rejected the appeal, finding that the appellate court was justified in concluding that the primary lessee's self-induced precarious status prevented it from validly exercising a right of repentance that required granting a lease of the original duration.
Mots-clés
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IATexte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE (LYON, 7 MARS 1960) QUE LA SOCIETE BAJ ET FOND, LOCATAIRE D'UNE PARCELLE DE TERRAIN NU, APPARTENANT AUX HOSPICES CIVILS DE LYON ET SUR LAQUELLE ETAIENT EDIFIES DES BATIMENTS LUI APPARTENANT, A TRANSFERE VOLONTAIREMENT SON SIEGE, INSTALLE DANS L'UN DE CES BATIMENTS, EN PREVISION D'UNE EVENTUELLE EVICTION ET S'EST VU REFUSER LE BENEFICE D'UNE INDEMNITE D'EVICTION PAR ARRET DU 8 FEVRIER 1954 A LA SUITE DE L'EXERCICE DU DROIT DE REPENTIR DES HOSPICES CIVILS DE LYON ;
QUE CEUX-CI, AYANT FAIT DEMOLIR LES BATIMENTS LIBERES PAR LE DEPART DE LA SOCIETE BAJ ET FOND, NE REPRIRENT PAS POSSESSION DE LA PARTIE DE LA PARCELLE LOUEE SUPPORTANT UN DEUXIEME IMMEUBLE QUE CETTE SOCIETE AVAIT DONNE EN LOCATION A DONJON ;
ATTENDU QUE CETTE SOUS-LOCATION AYANT ETE RENOUVELEE, SUIVANT ACTE DU 18 DECEMBRE 1953, ETANT STIPULE QUE LE NOUVEAU BAIL ETAIT CONSENTI "SOUS TOUTE RESERVE DU RENOUVELLEMENT DU BAIL DE CETTE PARCELLE PAR LES HOSPICES CIVILS", DONJON A FORME, A L'EXPIRATION DE CE BAIL, UNE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT A LAQUELLE LA SOCIETE BAJ ET FOND A OPPOSE UN REFUS ;
QUE DONJON AYANT ALORS ASSIGNE CETTE SOCIETE EN PAYEMENT D'UNE INDEMNITE D'EVICTION, UN ARRET DE LA COUR D'APPEL DE LYON DU 18 NOVEMBRE 1958 A ADMIS SON DROIT A CETTE INDEMNITE, MAIS QUE LA SOCIETE AYANT ALORS VOULU EXERCER SON DROIT DE REPENTIR, DONJON A DECLARE S'Y OPPOSER ;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR REFUSE A LA SOCIETE BAJ ET FOND L'EXERCICE DE SON DROIT DE REPENTIR AU MOTIF QUE LA SITUATION JURIDIQUE DE LADITE SOCIETE A L'EGARD DES HOSPICES DE LYON, BAILLEURS DU TERRAIN, SUR LEQUEL EST EDIFIE L'IMMEUBLE LOUE A DONJON AURAIT ETE ENTACHEE D'UNE PRECARITE INCOMPATIBLE AVEC LES CLAUSES ET CONDITIONS DU BAIL EXPIRE ET LES PREVISIONS DU PRENEUR COMMERCANT ;
ALORS QUE, DES PROPRES MOTIFS DE L'ARRET ATTAQUE, IL RESULTE QU'UNE MEME SITUATION JURIDIQUE A CARACTERISE LES RAPPORTS DE LA SOCIETE BAJ ET FOND ET DES HOSPICES ENTRE 1953 ET 1960 EN SORTE QU'A CET EGARD LE BAIL ISSU POUR LA PERIODE 1957-1960 DE L'EXERCICE DU DROIT DE REPENTIR AVAIT NECESSAIREMENT LES MEMES BASES QUE LE BAIL EXPIRE AFFERENT A LA PERIODE 1953-1957 ET QUE LA COUR NE POUVAIT SANS SE CONTREDIRE AFFIRMER QUE LE BAIL EXPIRE ETAIT ASSORTI SUR CE POINT D'UN FONDEMENT QUI FAISAIT DEFAUT DANS LE BAIL RENOUVELE ;
QUE CE BAIL EXPIRE ENVISAGEAIT D'AILLEURS EXPRESSEMENT LA SITUATION PRECAIRE AINSI RETENUE PAR LA COUR, CE QUI N'AVAIT PAS EMPECHE DONJON DE LE SIGNER EN QUALITE DE COMMERCANT ET DE SE VOIR RECONNAITRE A SON SUJET LE BENEFICE DE LA PROPRIETE COMMERCIALE ;
ET ENFIN, ET EN TOUTE HYPOTHESE, L'EXERCICE PAR LA SOCIETE BAJ ET FOND DE SON DROIT DE REPENTIR TENDAIT A ASSURER LE RENOUVELLEMENT POUR TROIS ANS DU BAIL LITIGIEUX A COMPTER DU 24 JUIN 1957, C'EST-A-DIRE POUR UNE PERIODE OU, SUIVANT LES PROPRES CONSTATATIONS DE L'ARRET ATTAQUE, LA JOUISSANCE PAISIBLE DU PRENEUR SE TROUVAIT D'ORES ET DEJA ASSUREE, TANDIS QUE, POUR L'AVENIR, LA SITUATION ETAIT SURABONDAMMENT ETABLIE DANS DES CONDITIONS SUPERIEURES A CELLES QUI, SELON L'ARRET, AVAIENT ACCOMPAGNE LE BAIL EXPIRE ET IDENTIQUES A CELLES QUI EXISTAIENT AVANT 1953, LESQUELLES, CONTRAIREMENT A CE QUE RETIENT LA COUR QUI TEND A DENATURER SUR CE POINT LES ELEMENTS DE LA CAUSE CONFERAIENT A LA SOCIETE BAJ ET FOND UNE JOUISSANCE RENOUVELABLE D'UN AN ET NON DE TROIS ANS ;
MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR EXPOSE LES CONDITIONS DANS LESQUELLES LA SOCIETE BAJ ET FOND A DONNE EN SOUS-LOCATION A DONJON UNE PARTIE DE LA PARCELLE LOUEE PAR ELLE-MEME AUX HOSPICES CIVILS DE LYON, L'ARRET ATTAQUE A RELEVE QUE CETTE SOCIETE AVAIT TRANSFERE VOLONTAIREMENT SON SIEGE ET S'ETAIT VU REFUSER LE BENEFICE D'UNE INDEMNISATION, PAR ARRET DU 9 FEVRIER 1954, A LA SUITE DE L'EXERCICE DU DROIT DE REPENTIR DES HOSPICES CIVILS ET DE SON PROPRE REFUS D'ACCEPTER LE RENOUVELLEMENT DE TROIS ANS QUI LUI ETAIT PROPOSE ;
QU'AINSI "SON DROIT SUR LE TERRAIN DEVINT ESSENTIELLEMENT PRECAIRE" ET QUE "SON BAIL SOUSCRIT AU PROFIT DE DONJON, BIEN QUE CONSENTI SOUS RESERVE DE RENOUVELLEMENT (DU BAIL PRINCIPAL) PAR LES HOSPICES DE LYON, NE CONTENAIT AUCUNE ALLUSION A LA RENONCIATION VOLONTAIRE DE LA SOCIETE BAJ ET FOND, A UN DROIT D'OCCUPATION PORTANT SUR UNE DUREE MINIMUM DE TROIS ANS" ;
ATTENDU QU'EN L'ETAT DE CES ENONCIATIONS D'OU IL RESULTAIT QUE, PAR SON PROPRE FAIT ET A L'INSU DE DONJON, LE DROIT DE LOCATION DE LA SOCIETE BAJ ET FOND S'ETAIT TRANSFORME EN UNE OCCUPATION PRECAIRE, LA COUR D'APPEL A PU, SANS SE CONTREDIRE, ET SANS VIOLER LES TEXTES VISES AU MOYEN, DECIDER QUE, FAUTE DE POUVOIR VALABLEMENT CONSENTIR UN NOUVEAU BAIL, COMPORTANT, COMME LE BAIL EXPIRE, UNE DUREE DE TROIS ANS, LA SOCIETE BAJ ET FOND NE POUVAIT EXERCER SON DROIT DE REPENTIR ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ET QUE L'ARRET ATTAQUE, DUMENT MOTIVE, A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 7 MARS 1960 PAR LA COUR D'APPEL DE LYON. NO 60-11.080. S.A.R.L. BAJ ET FOND C/ DONJON. PRESIDENT : M. ASTIE. - RAPPORTEUR : M. GIACOBBI. - AVOCAT GENERAL : M. GEGOUT. - AVOCATS : MM. RICHE ET GALLAND.