Apartment Lease Characterization Dispute: Commercial vs. Residential Use

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS DE LA VIOLATION DE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, DE LA VIOLATION PAR REFUS D'APPLICATION DE L'ARTICLE 19 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, AINSI QUE DE LA VIOLATION DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, DEFAUT ET CONTRADICTION DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE ;

ATTENDU QUE Z..., DEMANDEUR AU POURVOI, FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR, TOUT EN NE CONTESTANT PAS LA DIVISIBILITE CONTRACTUELLE DES LOCAUX AYANT FORME L'OBJET DE DEUX BAUX DISTINCTS A DES DATES DIFFERENTES ET DONT LE LOYER DE L'UN A ETE CALCULE CONFORMEMENT AUX DISPOSITIONS DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, RELATIVE AUX LOCAUX A USAGE D'HABITATION, SOUMIS CES DEUX BAUX UNIFORMEMENT ET EXCLUSIVEMENT AU REGIME DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 RELATIF AUX LOCAUX A USAGE COMMERCIAL, EN RAISON DE LEUR PRETENDUE INDIVISIBILITE MATERIELLE ALORS QUE CETTE INDIVISIBILITE, EXISTAT-ELLE , NE POUVAIT JURIDIQUEMENT PREVALOIR SU R LEUR DIVISIBILITE CONTRACTUELLE ;

MAIS ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS MEMES DE L'ARRET ATTAQUE, IL APPERT QU'EN AVRIL 1950, PIERRE Z..., AGISSANT COMME MANDATAIRE DE SA MERE VEUVE Z..., NEE GANON, A DONNE A BAIL DES LOCAUX SIS AU REZ-DE-CHAUSSEE D'UN IMMEUBLE, ... A MONTLUCON, COMPRENANT UN MAGASIN, UN ARRIERE-MAGASIN ET UNE COUR, A DAME A..., EPOUSE B..., QUI ETAIT DEJA LOCATAIRE DEPUIS 1949 DES LOCAUX COMPOSANT LE PREMIER ETAGE DE CET IMMEUBLE ;

QUE SUIVANT LETTRE DU 2 JUILLET 1951 Z... A AUTORISE DAME A..., EPOUSE B..., A CEDER SON DROIT AU BAIL CONCERNANT LE REZ-DE-CHAUSSEE AUX EPOUX Y... A L'EFFET D'EXERCER DANS LES LIEUX UN COMMERCE DE BIJOUTERIE-HORLOGERIE, QUE CETTE CESSION A ETE REALISEE PAR ACTE NOTARIE DU 4 OCTOBRE SUIVANT ;

QUE LE 2 JUILLET 1951, TOUJOURS COMME MANDATAIRE DE SA MERE, PIERRE Z... A CONSENTI A Y... LA LOCATION DE L'APPARTEMENT DU PREMIER ETAGE, RESERVE A L'HABITATION, ETANT SPECIFIE QUE LE LOYER SERAIT FIXE SUIVANT LA SURFACE CORRIGEE PREVUE PAR LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 ;

ATTENDU QUE PIERRE Z..., DEVENU PROPRIETAIRE DE L'IMMEUBLE A LA SUITE DU DECES DE SA MERE, AYANT EXERCE EN VERTU DE L'ARTICLE 19 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, UNE ACTION EN REPRISE CONCERNANT L'APPARTEMENT DU PREMIER ETAGE, Y..., EN DEFENSE A CETTE ACTION, A INVOQUE LE CARACTERE COMMERCIAL DE LA LOCATION EN RAISON DE L'INDIVISIBILITE DU BAIL AVEC CELUI CONCERNANT LES LOCAUX DU REZ-DE-CHAUSSEE ;

ATTENDU QUE, SAISIE DE CE LITIGE, LA COUR D'APPEL, CONTRAIREMENT AUX ALLEGATIONS DU POURVOI, LOIN DE SE BASER UNIQUEMENT SUR L'INDIVISIBILITE MATERIELLE DES LIEUX, REMARQUE QUE CE FUT EN CONSIDERATION DE CE QUE LE DROIT AU BAIL DU REZ-DE-CHAUSSEE DE L'IMMEUBLE OU EST EXPLOITE LE FONDS DE COMMERCE, AVAIT ETE CEDE PAR DAME B... A Y..., QUE PIERRE Z... A LOUE A CE DERNIER LE LOCAL DU PREMIER ETAGE A USAGE D'HABITATION, QUE D'AILLEURS, Y... SUCCEDAIT A DAME B... DANS LA LOCATION DE CE LOCAL ;

QU'AINSI, POUR DETERMINER LE CARACTERE DE LA LOCATION, LA COUR D'APPEL A BIEN TENU COMPTE DE L'INTENTION DES PARTIES AU MOMENT DU CONTRAT ;

ATTENDU QU'AJO UTANT QU'IL RESULTE DU RAPPORT DE L'EXPERT X..., COMMIS PAR LE PREMIER JUGE, QUE L(ACCES DU REZ-DE-CHAUSSEE AU PREMIER ETAGE S'EFFECTUE UNIQUEMENT PAR UN ESCALIER SITUE DANS L'ARRIERE-MAGASIN, QUE, S'IL EXISTE DANS L'IMMEUBLE CONTIGU NUMERO 119 UN AUTRE ESCALIER, LE LOCATAIRE DU PREMIER ETAGE DE L'IMMEUBLE NUMERO 121 N'A AUCUN DROIT D'UTILISER CET ESCALIER POUR LA DESSERTE DE SON APPARTEMENT ;

QU'EN OUTRE, IL N'Y A QU'UN SEUL W.-C. AU PREMIER ETAGE, UN SEUL COMPTEUR D'EAU, UN SEUL COMPTEUR DE GAZ ET UN SEUL COMPTEUR D'ELECTRICITE POUR TOUT L'IMMEUBLE ;

QUE, DANS CES CONDITIONS, IL EST MATERIELLEMENT IMPOSSIBLE DE JOUIR DES LOCAUX D'HABITATION DU PREMIER ETAGE INDEPENDAMMENT DE CEUX DU REZ-DE-CHAUSSEE, LA COUR D'APPEL A PU DECIDER, EN RAISON DE L'INDIVISIBILITE TANT CONVENTIONNELLE QUE MATERIELLE DES LIEUX, QUE LES LOCATIONS CONCERNANT CEUX-CI PRESENTENT L'UNE ET L'AUTRE LE MEME CARACTERE COMMERCIAL ET QUE, DES LORS, L'APPARTEMENT DU PREMIER ETAGE NE PEUT ETRE DISJOINT DU MAGASIN DU REZ-DE-CHAUSSEE ET FAIRE L'OBJET D'UNE REPRISE BASEE SUR LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, L'ENSEMBLE DES LIEUX DEVANT ETRE REGI PAR LES DISPOSITIONS DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 REGLEMENTANT LES LOCATIONS COMMERCIALES ;

QUE LE POURVOI N'EST DONC PAS FONDE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 4 NOVEMBRE 1960 PAR LA COUR D'APPEL DE RIOM. NO 61-20.020. Z... C/ Y.... PRESIDENT : M. VERDIER. - RAPPORTEUR : M. VIGNERON. - AVOCAT GENERAL : M. LINDON. - AVOCATS : MM. MARCILHACY ET VIDART.