Co-owner Unanimous Consent Required for Major Alteration of Common Area

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QUE LE DOCTEUR X..., PROPRIETAIRE D'UN APPARTEMENT DANS UN IMMEUBLE, PLACE WILSON A TOULOUSE, S'ETANT OPPOSE A LA DECISION DE L'ASSEMBLEE GENERALE DES CO-PROPRIETAIRES, QUI AUTORISAIT L'UN D'EUX, LA SOCIETE IMMOBILIERE PIEAUD, A REALISER UN PROJET DE PASSAGE, OUVERT AU PUBLIC, ALLANT DE LA PLACE WILSON A LA RUE VICTOR-HUGO A TRAVERS LE COULOIR DE L'ENTREE DE L'IMMEUBLE, L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE A DECIDE QUE LES TRAVAUX ENTREPRIS PAR LA SOCIETE N'AURAIENT PU L'ETRE VALABLEMENT QUE DU CONSENTEMENT UNANIME DES CO-PROPRIETAIRES DE SORTE QUE X... ETAIT FONDE A S'ELEVER CONTRE LEUR EXECUTION ;

ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR AINSI STATUE ALORS, D'UNE PART, QUE D'APRES L'ARTICLE 17 DU REGLEMENT DE CO-PROPRIETE, LA DECISION INTERVENUE RENTRAIT INDISCUTABLEMENT DANS LES POUVOIRS DE L'ASSEMBLEE GENERALE DELIBERANT A LA SIMPLE MAJORITE DES VOIX ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE LE SYNDICAT DES CO-PROPRIETAIRES TIENT DE L'ARTICLE 9 PARAGRAPHE 4, DE LA LOI DU 28 JUIN 1938, LE DROIT D'AUTORISER TOUS TRAVAUX ET INSTALLATIONS SUSCEPTIBLES D'ACCROITRE LA VALEUR DE L'IMMEUBLE ET, QU'AU SURPLUS LES TRAVAUX DONT S'AGIT AVAIENT ETE RENDUS NECESSAIRES PAR LA MAUVAISE CONCEPTION DE LA CONSTRUCTION ET LES DESORDRES RELEVES DANS LE GROS OEUVRE ;

MAIS ATTENDU QU'INTERPRETANT EN RAISON DE SON AMBIGUITE L'ARTICLE 17 DU REGLEMENT INVOQUE PAR LE POURVOI, LES JUGES D'APPEL ONT ESTIME QU'IL NE CONCERNAIT PAS LES PARTIES COMMUNES DE L'IMMEUBLE ET APPRECIE SOUVERAINEMENT QU'EN L'ABSENCE DE STIPULATIONS PRECISES DANS CE REGLEMENT, IL CONVENAIT DE SE REFERER A LA LOI DU 28 JUIN 1938 ;

QU'ILS ETAIENT, DES LORS, FONDES, LA LOI LIMITANT LES POUVOIRS DU SYNDICAT STATUANT A LA MAJORITE, AUX MESURES CONCERNANT LA JOUISSANCE ET L'ADMINISTRATION DES PARTIES COMMUNES, A DECIDER QUE LES TRAVAUX LITIGIEUX MODIFIAIENT LA DESTINATION D'UN COULOIR RESERVE AUX SEULS CO-PROPRIETAIRES ET NE POUVAIENT, DANS CES CONDITIONS, ETRE AUTORISES QUE PAR L'UNANIMITE DE CEUX-CI ;

ATTENDU QU'AYANT CONSTATE, D'AUTRE PART, QUE CES TRAVAUX N'AVAIENT PAS CONSISTE EN UNE REFECTION DU COULOIR, MAIS EN SA TRANSFORMATION A USAGE COMMERCIAL, L'ARRET ATTAQUE ETAIT EN DROIT DE REJETER LES CONCLUSIONS DE LA SOCIETE PIEAUD, TENDANT A ETABLIR PAR EXPERTISE LA PLUS-VALUE DONNEE A L'IMMEUBLE ET LA NECESSITE DES AMENAGEMENTS ENTREPRIS EN RAISON DU MAUVAIS ETAT DE LA CONSTRUCTION ;

QU'AINSI LE MOYEN NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ;

SUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QUE LE POURVOI SOUTIENT ENCORE QUE LA COUR D'APPEL NE POUVAIT, SANS VIOLER LES DROITS DE LA DEFENSE, SUBSTITUER A LA REPARATION EN NATURE ORDONNEE PAR LE JUGEMENT ENTREPRIS, DES DOMMAGES-INTERETS NON EXPRESSEMENT SOLLICITES PAR CONCLUSIONS, ET QU'ENFIN, EN TENANT COMPTE, DANS L'APPRECIATION DU PREJUDICE, DE LA GRAVITE DE LA FAUTE COMMISE PAR LA SOCIETE PIEAUD, ELLE A MECONNU LA REGLE D'EQUIVALENCE ENTRE LE DOMMAGE ET SA REPARATION ;

MAIS ATTENDU QUE SI L'ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL, VISE PAR LE POURVOI, OBLIGE L'AUTEUR D'UN DOMMAGE A LE REPARER, IL NE DETERMINE AUCUN MODE SPECIAL DE REPARATION ;

QU'EN DECIDANT EN L'ESPECE, QUE LA REMISE EN ETAT DES LIEUX N'ETAIT PAS SOUHAITABLE, EN RAISON DE L'IMPORTANCE DES TRAVAUX DEJA EXECUTES ET EN PROCEDANT A L'EVALUATION DU PREJUDICE DONT LA REALITE ET L'ETENDUE AVAIENT ETE CONTRADICTOIREMENT DISCUTEES DEVANT EUX, LES JUGES D'APPEL N'ONT FAIT QU'USER DE LEUR POUVOIR SOUVERAIN D'APPRECIATION ;

ATTENDU ENFIN QUE SI L'ARRET ATTAQUE A IMPUTE A LA SOCIETE PIEAUD UNE VERITABLE VOIE DE FAIT, IL N'EN A PAS TIRE DE CONSEQUENCE EN CE QUI CONCERNE L'EVALUATION DU MONTANT DES DOMMAGES-INTERETS DONT IL A PRECISE, AU CONTRAIRE, QU'ILS DEVAIENT ETRE LA CONTRE PARTIE ET L'EQUIVALENT DE LA REMISE EN ETAT DES LIEUX QU'IL N'AVAIT PAS JUGE OPPORTUN D'ORDONNER ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS MIEUX FONDE QUE LE PRECEDENT ET QUE L'ARRET MOTIVE A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 23 MAI 1960, PAR LA COUR D'APPEL DE TOULOUSE. N° 60-12 911. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PIEAUD ET AUTRE C/ X.... PRESIDENT : M LENOAN, CONSEILLER DOYEN, FAISANT FONCTIONS - RAPPORTEUR : M BARRAU - AVOCAT GENERAL : M JODELET - AVOCATS : MM NICOLAY, GEORGE ET DE SEGOGNE. A RAPPROCHER : SUR LE N° 1 : 30 MAI 1961, BULL 1961, I, N° 278, P 220.