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JURITEXT000006958828 Généré par l'IA

Landlord's Notice of Non-Renewal Upheld Despite Tenancy Dispute and Habitable Premises Statute Application

Numéro de cause JURITEXT000006958828
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Rejeté (Dismissed)
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Synthèse Legislator

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A landlord's letter to a tenant expressing the intention not to renew a renewable three-year lease unless the rent was increased, despite the tenant's refusal and subsequent confirmation of eviction, was correctly interpreted by the lower court as constituting a valid notice of non-renewal, thereby preventing the lease's tacit reconduction, based on the judges' finding that the landlord's communication manifested the intent not to renew under the existing conditions. Furthermore, the court upheld the finding that the leased premises were not habitable when a controlling statute was enacted, as the appellate court reasonably determined the actual completion date of construction based on evidence of tenant's move-in and the timing of secondary construction details, properly concluding the premises were not subject to that statute's primary provisions.

Regeste Legislator

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ART. 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, ARTICLE 1134 ET 1135 DU CODE CIVIL, L'ARTICLE 3 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810; Landlord's Notice of Non-Renewal Upheld Despite Tenancy Dispute and Habitable Premises Statute Application: Furthermore, the court upheld the finding that the leased premises were not habitable when a controlling statute was enacted, as the appellate court reasonably determined the actual completion date of construction based on evidence of tenant's move-in and the timing of secondary construction details, properly concluding the premises were not subject to that statute's primary provisions.

Mots-clés

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bailleur validité de la résiliation de bail exécution de l'expulsion renouvellement de l'autorisation de séjour colocataire non-renouvellement du contrat

Dispositions légales citées

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ART. 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810
Cited in the first ground of appeal concerning the alleged lack of reasoning, which was ultimately rejected.
ARTICLE 1134 ET 1135 DU CODE CIVIL
Cited in the first ground of appeal concerning the violation of contractual obligations, which was ultimately rejected.
L'ARTICLE 3 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948
Cited in the second ground of appeal concerning the application of tenancy law, which was ultimately rejected.
L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810
Cited again in the second ground of appeal concerning the alleged lack of reasoning, which was ultimately rejected.
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JURITEXT000006962624
Landlord Lease Non-Renewal Notice Validity Upheld Despite Ground Shift
04-17898
Landlord Lease Non-Renewal Validity Despite Erroneous Stated Ground
JURITEXT000006945798
Landlord's Right to Refuse Lease Renewal Without Stating Statutory Grounds
91-19652
Landlord Refusal of Lease Renewal Based on Tenant's Uncured Breach Upheld
87-15451
Tenants' Appeal on Lease Renewal and Eviction Limitation Period Rejected

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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ART. 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810

Cited in the first ground of appeal concerning the alleged lack of reasoning, which was ultimately rejected.

ARTICLE 1134 ET 1135 DU CODE CIVIL

Cited in the first ground of appeal concerning the violation of contractual obligations, which was ultimately rejected.

L'ARTICLE 3 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948

Cited in the second ground of appeal concerning the application of tenancy law, which was ultimately rejected.

L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810

Cited again in the second ground of appeal concerning the alleged lack of reasoning, which was ultimately rejected.

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Texte complet

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 1134 ET 1135 DU CODE CIVIL, ET DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, DEFAUT DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE ;

ATTENDU QUE DAME Y..., PROPRIETAIRE D'UN IMMEUBLE A TOULOUSE, DONNA EN LOCATION PAR CONVENTION DU 15 MARS 1948 AU DOCTEUR X... UN APPARTEMENT ;

QUE LE BAIL ETAIT CONCLU POUR TROIS ANS MOYENNANT UN LOYER ANNUEL DE SOIXANTE MILLE FRANCS, MAIS QU'IL ETAIT STIPULE RENOUVELABLE ET QU'IL FUT EFFECTIVEMENT RENOUVELE LES 15 MARS 1951 ET 15 MARS 1954 ;

ATTENDU QUE PAR LETTRE DU 9 OCTOBRE 1956, DAME Z... FIT SAVOIR A SON LOCATAIRE QUE S'IL N'ACCEPTAIT PAS UNE MAJORATION DE PRIX, ELLE LUI DONNERAIT CONGE ET QU'AUCUN ACCORD N'AYANT PU AVOIR LIEU, CE CONGE FUT CONFIRME PAR LETTRE DU 26 JUIN 1957 ;

ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL DE TOULOUSE PAR ARRET CONFIRMATIF DU 8 NOVEMBRE 1960 AYANT VALIDE CE CONGE, IL EST FAIT GRIEF A CETTE DECISION D'AVOIR CONSIDERE LA LETTRE DU 9 OCTOBRE 1956 COMME VALANT CONGE, ALORS QUE LE FAIT PAR UN PROPRIETAIRE D'ANNONCER UN FUTUR CONGE, SI UN ACCORD N'INTERVIENT PAS, NE POUVAIT A L'EVIDENCE VALOIR CONGE, ET QUE CE CONGE N'AYANT ETE MATERIALISE QUE PAR LETTRE RECOMMANDEE DU 26 JUIN 1957, LE BAIL SE TROUVAIT RENOUVELE PAR TACITE RECONDUCTION POUR TROIS ANS DU 15 MARS 1957 AU 15 MARS 1960 ;

MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND DECLARENT QUE PAR SA LETTRE DU 9 OCTOBRE 1956 LA DAME Y... AVAIT MANIFESTE AU DOCTEUR X... SON INTENTION DE NE PAS RENOUVELER LE BAIL AUX MEMES CONDITIONS, ET QUE CETTE SEULE CONSTATATION LEUR A PERMIS D'EN DEDUIRE QUE CE BAIL N'AVAIT PAS PU ETRE PROROGE PAR TACITE RECONDUCTION ;

QU'EN STATUANT AINSI, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT MOTIVE SA DECISION, ET QUE LE PREMIER MOYEN NE SAURAIT ETRE RETENU ;

SUR LE DEUXIEME MOYEN : PRIS DE LA VIOLATION DE L'ARTICLE 3 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 ET DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, DEFAUT DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE ;

ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR DECLARE QUE LES LOCAUX LITIGIEUX AVAIENT ETE ACHEVES APRES LA PROMULGATION DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 ET D'EN AVOIR DEDUIT QU'ILS N'ETAIENT PAS SOUMIS AU TITRE PREMIER DE CETTE LOI, ALORS QUE LA COUR D'APPEL POUR FIXER LA DATE D'HABITABILITE DE L'APPARTEMENT N'A PAS TENU COMPTE DE CERTAINES PRECISIONS CONTENUES DANS LE RAPPORT D'EXPERTISE CONCERNANT L'ACHEVEMENT DES TRAVAUX, ET QU'ELLE S'EST FONDEE SUR DES DETAILS D'AMENAGEMENT SECONDAIRES N'AYANT AUCUN RAPPORT AVEC L'HABITABILITE INTRINSEQUE DU LOGEMENT, SEULE CONSIDERATION QQUI AURAIT DU ETRE RETENUE ;

MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL DECLARE QUE SI L'EXPERTISE N'A PAS PERMIS DE DETERMINER AVEC CERTITUDE LA DATE D'ACHEVEMENT DES TRAVAUX DE CONSTRUCTION, PAR CONTRE IL EST CONSTANT D'APRES LA DATE D'AMENAGEMENT ET L'ABSENCE DE GRANDES GLACES DE BAIES DE FACADE JUSQU'EN FIN SEPTEMBRE 1948 QUE LE LOGEMENT N'ETAIT PAS HABITABLE A LA DATE DE PROMULGATION DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 ;

ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI, LES JUGES DU FOND N'ONT FAIT QU'USER DE LEUR POUVOIR D'APPRECIATION ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 8 NOVEMBRE 1960 PAR LA COUR D'APPEL DE TOULOUSE. NO 61-20.031. X... C/ DAME Y.... PRESIDENT : M. VERDIER. - RAPPORTEUR : M. DUPIN. - AVOCAT GENERAL : M. LINDON. - AVOCAT : M. ROQUES.