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JURITEXT000006958735 Généré par l'IA

Lease Revision Rent Increase Based on Location and Initial Low Rent

Numéro de cause JURITEXT000006958735
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Rejeté (Dismissed)
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Synthèse Legislator

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In a dispute concerning the revision of a long-term commercial lease initiated in 1925, the tenant challenged the appellate court's decision to increase the rent based on the "luxurious character" of the premises, arguing this factored in lessee investments forbidden by a 1953 decree. The high court rejected the appeal because the appellate court's finding of a luxurious character was based not on specific improvements made by the tenant during the lease term, but on the premises' exceptional size, prime location, and the tenant's initial advantage of a very low rent granted in the original long-term agreement, thus not violating the statutory prohibition against accounting for the tenant's investments in calculating the fair rental value.

Regeste Legislator

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REJETTE LE POURVOI; Lease Revision Rent Increase Based on Location and Initial Low Rent: The high court rejected the appeal because the appellate court's finding of a luxurious character was based not on specific improvements made by the tenant during the lease term, but on the premises' exceptional size, prime location, and the tenant's initial advantage of a very low rent granted in the original long-term agreement, thus not violating the statutory prohibition against accounting for the tenant's investments in calculating the fair rental value.

Mots-clés

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majoration de loyer locataire différend commercial valeur résiduelle reclassement de zone à bâtir droit de prélocation

Dispositions légales citées

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REJETTE LE POURVOI
This phrase indicates the final decision to dismiss the appeal (pourvoi).
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11-28829
Commercial Lease Renewal Rent Increase Based on Premises Modification
97-12138
Commercial Lease Rent Increase Justified by Premises Modification
89-15130
Commercial Lease Rent Review and Retroactivity of Increased Rent
01-00192
Commercial Lease Assignee Seeks Rent Revision Based on Rental Value
96-22490
Commercial Lease Rent Revision Based on Market Changes

Questions juridiques clés extraites par Legislator

Généré par l'IA
REJETTE LE POURVOI

This phrase indicates the final decision to dismiss the appeal (pourvoi).

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Texte complet

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QUE SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE (MONTPELLIER 25 NOVEMBRE 1959), LA SOCIETE AUDOISE DES VETEMENTS A. DONY, A PRIS A BAIL, POUR VINGT CINQ ANS EN 1925 UN IMMEUBLE SIS A CARCASSONNE ET APPARTENANT AUX EPOUX Y... ;

QUE LE BAIL AYANT ETE RENOUVELE POUR NEUF ANS A COMPTER DU 1ER OCTOBRE 1952 LES PROPRIETAIRES ONT FORME LE 27 MARS 1958 UNE DEMANDE DE REVISION DU LOYER ;

ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE AYANT FIXE A 1.376.000 FRANCS LA VALEUR LOCATIVE EQUITABLE A COMPTER DE LA DATE DE LA DEMANDE IL EST FAIT GRIEF A CETTE DECISION D'AVOIR TENU COMPTE, POUR CE FAIRE DU "CARACTERE LUXUEUX" CONFERE AU LOCAL PAR LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 27 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 INTERDISENT EXPRESSEMENT AUX JUGES DU FOND DE TENIR COMPTE, POUR LE CALCUL DE LA VALEUR LOCATIVE, DES INVESTISSEMENTS DU PRENEUR ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE ENONCE "QUE LE LOCAL LITIGIEUX EST NON SEULEMENT TRES VASTE : 1124 M2 DONT 780 M2 DE SURFACE COMMERCIALE UTILE, DEDUCTION FAITE DES COULOIRS ESCALIERS ET CAVES ;

QU'IL OCCUPE LA TOTALITE D'UN IMMEUBLE AU REZ-DE-CHAUSSEE, ENTRESOL ET TROIS ETAGES FORMANT ANGLE DE DEUX RUES COMMERCIALES AVEC 18 METRESDE FACADE EN VITRINE SUR UNE RUE ET 17 METRES SUR L'AUTRE;

QU'IL CONSTITUE UN ENSEMBLE COMMERCIALE UNIQUE DANS LA VILLE DE CARCASSONNE ;

QUE L'EXPERTISE MOREL AVAIT EVALUE LE LOYER AU 1ER OCTOBRE 1955 A 850.000 FRANCS (PROCEDURE DE REVISION ABANDONNEE PAR SUITE DES LOIS DES 12 MARS ET 4 AOUT 1956) ;

QUE L'EXPERTISE BELLECOUR A ESTIME LA VALEUR LOCATIVE, AU 27 MARS 1958, A 1.452.000 FRANCS OUTRE L'IMPOT FONCIER, A LA CHARGE DU LOCATAIRE ;

QUE LES EVALUATIONS DE CES DEUX EXPERTISES QUI SE COMPLETENT NE SAURAIENT ETRE CRITIQUEES CAR ELLES PRENNENT POUR BASE LA MOYENNE DES DIVERS PROCEDES D'EVALUATION EN USAGE" ;

ATTENDU QU'EN L'ETAT DE CES CONSTATATIONS, LA COUR D'APPEL QUI S'EST BORNEE A RELEVER, EN OUTRE QUE LE CARACTERE LUXUEUX DE L'ENSEMBLE N'AVAIT PU ETRE REALISE PAR LE LOCATAIRE QUE PARCE QU'IL AVAIT BENEFICIE A L'ORIGINE EN 1925 D'UN BAIL A LONGUE DUREE A UN PRIX DERISOIRE DE 20.000 FRANCS JUSQU'EN 1950, ET QUI N'A NULLEMENT FAIT ETAT D'AMELIORATIONS APPORTEES PAR LA SOCIETE PRENEUSE AU COURS DU BAIL, A, SANS VIOLER LES TEXTES VISES AU MOYEN, LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 25 NOVEMBRE 1959 PAR LA COUR D'APPEL DE MONTPELLIER. NO 60-10.737. LA SOCIETE AUDOISE DE VETEMENTS A. DONY C/ EPOUX Y.... PRESIDENT :

M. X.... - RAPPORTEUR : M. GIACOBBI. - AVOCAT GENERAL : M. COME. - AVOCATS : MM. CELICE ET DE CHAISEMARTIN. A RAPPROCHER : 24 MAI 1960, BULL. 1960, III, NO 196, P. 180 ET L'ARRET CITE.