Lease Renewal Rights in Reconstructed Property Based on Lease Seniority

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE SELON LES QUALITES ET MOTIFS DE L'ARRET ATTAQUE (RENNES, 12 MARS 1958), LES EPOUX D... AYANT PRIS A BAIL, PAR ACTE DU 24 DECEMBRE 1938 UN IMMEUBLE SIS A FOUGERES, APPARTENANT A LA VEUVE BIGOT, Y EXPLOITAIENT UN DEBIT DE BOISSONS QU'ILS CEDERENT LE 16 JUILLET 1940 A LA DAME A... AVEC LE DROIT AU BAIL DES PIECES DU REZ-DE-CHAUSSEE DANS LESQUELLES LE FONDS ETAIT INSTALLE, MAIS EN CONSERVANT LE COMMERCE DE LOCATION DE CHAMBRES MEUBLEES DANS TOUS LES ETAGES DE L'IMMEUBLE, AINSI QU'UNE PARTIE DU REZ-DE-CHAUSSEE ;

ATTENDU QUE L'IMMEUBLE AYANT ETE DETRUIT PAR FAIT DE GUERRE LE 9 JUIN 1944, ET RECONSTRUIT SUR LE MEME EMPLACEMENT, LES EPOUX E..., AUXQUELS LE FONDS DE CAFE ETAIT ECHU APRES PLUSIEURS CESSIONS DEMANDERENT LE REPORT DE LEUR BAIL AUX PROPRIETAIRES QUI APPELERENT EN CAUSE LES EPOUX D..., EN VUE DE FAIRE REGLER LES DROITS INHERENTS AUX DEUX LOCATIONS CONCURRENTES ; QUE LA COUR D'APPEL CONFIRMANT LA DECISION DES PREMIERS JUGES, LESQUELS AVAIENT DECIDE QUE LES EPOUX D..., C... F... X..., ETAIENT FONDES A BENEFICIER DE PLEIN DROIT, EN VERTU DE L'ARTICLE 2 DE LA LOI DU 2 AOUT 1949 D'UNE ATTRIBUTION PREFERENTIELLE EN SUITE DE LAQUELLE LES EPOUX E... NE POUVAIENT PRETENDRE QU'AU SURPLUS DES LOCAUX RESTANT LIBRES AU REZ-DE-CHAUSSEE ; CES DERNIERS LUI FONT GRIEF D'AVOIR STATUE AINSI, ALORS QUE L'ARTICLE 2, & 2, DE LA LOI DU 2 AOUT 1949 NE TROUVE APPLICATION QUE DANS LE CAS OU CE REPORT N'EST PAS POSSIBLE, MAIS QUE DANS LE CAS OU CE REPORT EST POSSIBLE, IL APPARTIENT AUX TRIBUNAUX DE PROCEDER A LA REPARTITION DE TOUS LES LOCAUX EN TENANT COMPTE DE TOUTES LES CIRCONSTANCES DE LA CAUSE ET NON PAS SUR LE FONDEMENT D'UNE PRETENDUE REGLE DE DROIT ;

MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, CONSTATANT QUE L'IMMEUBLE RECONSTRUIT OCCUPE UNE SUPERFICIE PLUS REDUITE QUE L'IMMEUBLE SINISTRE, ET QUE "CETTE REDUCTION A NECESSITE UNE NOUVELLE REPARTITION DES LOCAUX DU REZ-DE-CHAUSSEE", A DECIDE, PAR UNE EXACTE APPLICATION DE L'ARTICLE 2, & 2 DE LA LOI DU 2 AOUT 1949, "QU'EN SUITE DE L'ATTRIBUTION PREFERENTIELLE QU'ELLE ACCORDAIT AUX EPOUX D... EN RAISON DE LEUR TITRE PLUS ANCIEN, LES EPOUX E... NE SAURAIENT PRETENDRE QU'AU SURPLUS DES LOCAUX RESTANT LIBRES AU REZ-DE-CHAUSSEE" ;

QUE LE MOYEN N'EST DONC PAS FONDE ;

SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE SELON LE POURVOI, L'ARRET ATTAQUE AURAIT A TORT FAIT ETAT POUR ADMETTRE LE DROIT AU REPORT DES EPOUX D... AVEC ATTRIBUTION PREFERENTIELLE SUR UN MAGASIN DU REZ-DE-CHAUSSEE DE CE QU'ILS ETAIENT C... D'UN LOCAL AU REZ-DE-CHAUSSEE DE L'IMMEUBLE DETRUIT ET DE CE QU'ILS AURAIENT EU L'INTENTION D'Y AMENAGER DES POMPES A ESSENCE ;

ALORS QUE LES JUGES DU FOND AYANT CONSTATE QUE LE LOCAL DU REZ-DE-CHAUSSEE ETAIT SOUS-LOUE A USAGE EXCLUSIF D'HABITATION ET QUE LES POMPES A ESSENCE N'AVAIENT JAMAIS ETE INSTALLEES, IL EN RESULTAIT PAR LA MEME QUE LES EPOUX D... N'AVAIENT DONNE AUX LOCAUX DU REZ-DE-CHAUSSEE AUCUNE AFFECTATION COMMERCIALE LEUR PERMETTANT DE DEMANDER LE REPORT DU BAIL SUR LE FONDEMENT DE LA LOI DU 2 AOUT 1949 ET QUE CE PROJET NON REALISE NE PEUT DONNER AUX LOCAUX UN CARACTERE COMMERCIAL ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET ENONCE "QUE LE LOCAL SOUS-LOUE A LA VEUVE Z... CONSTITUAIT UN DES ELEMENTS DU BAIL PRINCIPAL QUI PORTAIT SUR LA TOTALITE DE L'IMMEUBLE ET DONT LA PLUS GRANDE PARTIE RESTAIT AFFECTEE A L'EXPLOITATION PAR LES EPOUX D... DE LEUR COMMERCE DE LOCATION DE CHAMBRES MEUBLEES" ;

QUE LE CARACTERE COMMERCIAL DU BAIL AUQUEL EST ATTACHE LE DROIT DE REPORT, ETANT DETERMINE NON PAR L'USAGE QUE LE B... A PU FAIRE DE LA CHOSE LOUEE MAIS PAR LA DESTINATION QUE LUI ONT DONNEE LES PARTIES CONTRACTANTES, LA COUR D'APPEL, QUI A SOUVERAINEMENT APPRECIE L'INTENTION DES PARTIES DE DONNER AU BAIL PRINCIPAL UN CARACTERE ESSENTIELLEMENT COMMERCIAL ET INDIVISIBLE, A PU, ABSTRACTION FAITE DE MOTIFS CONCERNANT LE PROJET FORME PAR LES EPOUX D... D'ETABLIR DANS L'IMMEUBLE UNE POMPE A ESSENCE, QUI PEUVENT ETRE CONSIDERES COMME SURABONDANTS, POUR DETERMINER L'ETENDUE DE L'ATTRIBUTION PREFERENTIELLE QU'ELLE ACCORDAIT A CEUX-CI, TENIR COMPTE DU LOCAL DONNE EN SOUS-LOCATION PAR EUX A UNE DAME Z...;

QUE LE MOYEN N'EST DONC PAS NON PLUS FONDE ;

SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR ECARTE LE MOYEN TIRE DE CE QUE LES EPOUX MASSON VENDEURS DU FONDS DE COMMERCE EXPLOITE PAR LES EPOUX MORDRELLE, ETAIENT TENUS COMME TELS A LA GARANTIE D'EVICTION PREVUE PAR L'ARTICLE 1626 DU CODE CIVIL, DE SORTE QU'ILS NE POUVAIENT, SANS MECONNAITRE CETTE GARANTIE, PORTER ATTEINTE AUX DROITS DE CES DERNIERS A BENEFICIER DU REPORT DE LEUR BAIL SUR L'IMMEUBLE RECONSTRUIT, AU MOTIF QUE G... D'UN SINISTRE DE GUERRE, LES EPOUX D... SERAIENT PLEINEMENT FONDES A USER DES VOIES LEGALES A EUX OFFERTES POUR OBTENIR REPARATION DE LEUR PREJUDICE ;

ALORS QUE L'ARRET ATTAQUE A AINSI MECONNU L'OBLIGATION DE GARANTIE IMPOSEE AUX CONSORTS D... ENVERS LES EPOUX E... PAR L'ARTICLE 1626 DU CODE CIVIL ET A INSUFFISAMMENT REPONDU AUX CONCLUSIONS SUSVISEES;

MAIS ATTENDU QUE L'EVICTION PARTIELLE DONT SE PLAIGNENT LES EPOUX E... AYANT SA SOURCE NON DANS UN ACTE VOLONTAIRE DE LEURS VENDEURS, MAIS DANS UN SINISTRE DONT CEUX-CI ONT ETE EGALEMENT G... ET QUI LEUR OUVRAIT UN DROIT A REPARATION DISTINCT DE CELUI DES DEMANDEURS, LA COUR D'APPEL A SANS MECONNAITRE L'ARTICLE 1626 QUI N'ETAIT PAS APPLICABLE A LA CAUSE DECIDE A BON DROIT ET PAR UNE REPONSE SUFFISANTE AUX CONCLUSIONS DES EPOUX E...,"QUE LES EPOUX D... G... D'UN SINISTRE DE GUERRE ETAIENT PLEINEMENT FONDES A USER DES VOIES LEGALES A EUX OFFERTES POUR OBTENIR REPARATION DE LEUR PREJUDICE" ;

QUE LE MOYEN NE SAURAIT DONC ETRE ACCUEILLI ;

SUR LE QUATRIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL SAISIE DE CONCLUSIONS DES EPOUX MORDRELLE FAISANT VALOIR QU'IL APPARTENAIT AUX EPOUX D... DE JUSTIFIER TOUT D'ABORD ET A PEINE DE FORCLUSION DE LEUR DEMANDE AUX PROPRIETAIRES, DANS LES CONDITIONS DE L'ARTICLE 2 DE LA LOI DU 2 AOUT 1949, DE S'ETRE BORNEE A DECLARER QUE PAR LETTRE RECOMMANDEE AVEC ACCUSE DE RECEPTION DU 24 OCTOBRE 1956, LES EPOUX D... ONT REGULIEREMENT DEMANDE AUX PROPRIETAIRES LEUR REINTEGRATION DANS LE MAGASIN DE LA RUE JULES FERRY A FOUGERES, SANS RECHERCHER SI CETTE DEMANDE AVAIT ETE FORMULEE DANS LES CONDITIONS DE L'ARTICLE 2 DE LA LOI DU 2 AOUT 1949, C'EST-A-DIRE DANS LES TROIS MOIS DE RECONSTRUIRE, ET SANS REPONDRE AINSI AUX CONCLUSIONS SUSVISEES ;

MAIS ATTENDU QU'EN CONSTATANT "QUE PAR LETTRE RECOMMANDEE AVEC ACCUSE DE RECEPTION DU 24 OCTOBRE 1956,LES EPOUX D... ONT REGULIEREMENT DEMANDE AU PROPRIETAIRE DE L'IMMEUBLE EN RECONSTRUCTION LEUR REINTEGRATION DANS LE MAGASIN DE LA RUE JULES FERRY", LES JUGES D'APPEL ONT NECESSAIREMENT ADMIS QUE LA DEMANDE DES EPOUX D... AVAIT ETE FORMULEE DANS LES CONDITIONS ET DELAIS PREVUS PAR L'ARTICLE 2 DE LA LOI DU 2 AOUT 1949 ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN EST DEPOURVU DE TOUT FONDEMENT ;

ET SUR LE CINQUIEME MOYEN : ATTENDU QUE LE POURVOI REPROCHE ENFIN AUX JUGES D'APPEL DE N'AVOIR DONNE AUCUNE REPONSE AUX CONCLUSIONS SUBSIDIAIRES DES EPOUX E... LEUR DEMANDANT DE DIRE ET JUGER AU BESOIN APRES EXPERTISE, SI LES PROPRIETAIRES AVAIENT LA POSSIBILITE SANS FRAIS ELEVES DE REINTEGRER LES EPOUX MASSON DANS UNE PIECE AYANT MEME SITUATION SUR RUE ET SENSIBLEMENT MEME SUPERFICIE QUE CELLE QU'ILS S'ETAIENT RESERVEE ;

MAIS ATTENDU QUE CONSTATANT "QUE LA SUPERFICIE DU MAGASIN DE LA RUE JULES FERRY ATTRIBUE AUX EPOUX D... N'EXCEDE PAS CELLE DONT ILS DISPOSAIENT AU REZ-DE-CHAUSSEE AVANT LE SINISTRE", LA COUR D'APPEL QUI APPRECIAIT SOUVERAINEMENT LES MODALITES SELON LESQUELLES IL CONVENAIT DE REALISER LE REPORT AU PROFIT DES C..., N'ETAIT PAS TENUE DE REPONDRE PAR UN MOTIF DISTINCT AUX CONCLUSIONS QUI TENDAIENT A LUI FAIRE ADMETTRE UNE REPARTITION DIFFERENTE DES LOCAUX POUVANT ETRE AFFECTES PAR LE DROIT DE REPORT ;

QUE LE MOYEN NE SAURAIT DONC ETRE ACCUEILLI ET QUE LE POURVOI DANS SON ENSEMBLE DOIT ETRE REJETE ;

PAR CES MOTIFS :REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 12 MARS 1958 PAR LA COUR D'APPEL DE RENNES;

NO 58-11.708. EPOUX E... C/ EPOUX D... ET Y.... PRESIDENT : M. ASTIE. - RAPPORTEUR : M. DALLANT. - AVOCAT GENERAL : M. COME. - AVOCATS : MM. COMPAIN ET HENRY.