Tenant Indemnity for Agricultural Improvements Upheld Against Contractual Waiver Claim
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAn appellate court correctly upheld a lower court's decision allowing a former tenant, who claimed to have improved the leased agricultural property, to seek indemnity for those improvements, rejecting the lessors' arguments that a contractual clause for a flat-rate reduction in rent precluded further indemnity, that the tenant's request for lease termination due to poor harvests indicated no improvements were made, and that the lack of an initial or final property description negated the right to indemnity. The court reasoned that the tenant's right to indemnity for improvements, which is a matter of public order, could not be waived or limited by contract in advance, that the lease termination request did not renounce this right, and that the lessor's consent to a rice cultivation contract implied authorization for necessary improvements, which could be proven by any means absent a formal property description.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 851 DU CODE RURAL; Tenant Indemnity for Agricultural Improvements Upheld Against Contractual Waiver Claim: The court reasoned that the tenant's right to indemnity for improvements, which is a matter of public order, could not be waived or limited by contract in advance, that the lease termination request did not renounce this right, and that the lessor's consent to a rice cultivation contract implied authorization for necessary improvements, which could be proven by any means absent a formal property description.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the reasoning to support the finding that contractual clauses limiting indemnity rights are void unless they fall under the exception provided by this article.
This is the final order dismissing the appeal.
Texte complet
ATTENDU QUE PAR ARRET DE LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE (13 OCTOBRE 1959) L'ANCIEN LOCATAIRE LOMBARDI DES DAMES Z... A ETE DECLARE FONDE A PRETENDRE, OUTRE LES DROITS A LUI RECONNUS PAR LE BAIL DU 21 JANVIER 1956 PASSE ENTRE LES PARTIES, A L'INDEMNITE DUE AU PRENEUR SORTANT AU CAS OU IL JUSTIFIERAIT AVOIR PAR SON TRAVAIL APPORTE DES AMELIORATIONS AU FONDS LOUE ET A DESIGNE UN EXPERT A... SE PRONONCER SUR L'EXISTENCE ET EVENTUELLEMENT LE MONTANT DE LADITE INDEMNITE ;
J.P. 195519. SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE LE POURVOI REPROCHE A CET ARRET D'AVOIR AINSI STATUE, ALORS QUE D'UNE PART, UNE REDUCTION DE LA REDEVANCE AVAIT ETE STIPULEE AU CONTRAT POUR INDEMNISER FORFAITAIREMENT LE PRENEUR DE L'INSTALLATION DES RIZIERES ET QU'EN CONSEQUENCE, AUCUNE AUTRE INDEMNITE NE POUVAIT ETRE ENVISAGEE ET D'AUTRE PART, QU'EN RAPPELANT DANS SA RESILIATION DU BAIL LES RESULTATS DESASTREUX DE SON EXPLOITATION LE METAYER LOMBARDI AVAIT PAR AVANCE ETABLI QU'IL N'AVAIT REALISE AUCUNE AMELIORATION ET QU'ENFIN, A DEFAUT D'AUTORISATION D'AMELIORATION FONCIERE DANS LE BAIL OU PAR UNE AUTORISATION SUBSEQUENTE, COMME AUSSI A DEFAUT D'ETAT DES LIEUX, TANT A L'ENTREE QU'A LA SORTIE DE LOMBARDI, LES CONDITIONS LEGALES D'UNE INDEMNITE DE CETTE NATURE N'ETAIENT PAS REUNIES ;
MAIS ATTENDU QUE LA COUR A PU JUSTEMENT ESTIMER QU'UNE CLAUSE DU BAIL NE POUVAIT, ALORS QUE L'AMELIORATION N'ETAIT PAS REALISEE, ECARTER OU RESTREINDRE LE DROIT A INDEMNITE DU PRENEUR SORTANT QUI EST D'ORDRE PUBLIC, QUE LA LOI NE PREVOIT DE FORFAIT QUE DANS LE CAS VISE A L'ARTICLE 851 DU CODE RURAL QUI N'EST PAS CELUI DE L'ESPECE ET QUE CE MEME ARTICLE ANNULE TOUTES CONVENTIONS AYANT POUR EFFET DE SUPPRIMER OU RESTREINDRE LES DROITS CONFERES DU PRENEUR SAUF A LA COUR A TENIR TEL COMPTE QU'IL APPARTIENDRA DE CETTE STIPULATION DANS LE MONTANT DE L'INDEMNITE ;
QUE LOMBARDI N'AVAIT PAS RENONCE A SON DROIT EN DEMANDANT LA RESILIATION DU BAIL "A LA SUITE DE L'ETAT DESASTREUX DES DEUX DERNIERES RECOLTES" ET QU'ENFIN LA PREUVE DES AMELIORATIONS CULTURALES NECESSAIREMENT AUTORISEES PAR LE BAILLEUR PAR LE SEUL FAIT QU'IL CONSENTAIT A UN CONTRAT DE RIZ POUVAIT SE FAIRE PAR TOUS MOYENS A DEFAUT D'ETAT DES LIEUX ;
SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR LAISSE SANS REPONSE LA DEMANDE DE DAMES Z... TENDANT AU REMBOURSEMENT DE DEUX PAS DE PORTE DE 1 MILLION 500.000 FRANCS POUR CHACUN QUI AURAIENT ETE INDUMENT PERCUS PAR LE PRENEUR SORTANT LOMBARDI ;
MAIS ATTENDU QU'EN DECLARANT QUE RIEN N'ETABLIT QUE LOMBARDI AIT AU COURS DU BAIL QU'IL A RESILIE LE 24 AVRIL 1958 CEDE LEDIT BAIL EN INFRACTION AUX DISPOSITIONS DU CODE RURAL, L'ARRET A AINSI REPONDU AUX CONCLUSIONS TENDANT AU REMBOURSEMENT DU PAS DE PORTE QU'AURAIT TOUCHE LOMBARDI ;
QU'AINSI CE DEUXIEME MOYEN NE SAURAIT PAS PLUS QUE LE PREMIER ETRE RETENU ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 13 OCTOBRE 1959 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE. NO 59-13.202. CONSORTS X... C/ QUINTO LOMBARDI. PRESIDENT : M. VERDIER. - RAPPORTEUR : M. MENEGAUX. - AVOCAT GENERAL : M. FENIE. - AVOCATS :
MM. Y... ET B.... A RAPPROCHER : 2 MAI 1952, BULL. 1952, IV, NO 353 (1ER), P. 261.