Lessee's Right to Eviction Indemnity Despite Lessor's Intended Reconstruction Without Ownership of Structures
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe lessee of bare land, authorized to build commercial structures, sought renewal of the lease, but the lessor refused, intending to rebuild, and offered the statutory indemnity for refusal under Article 10 of the 1953 Decree. The Court of Appeal ruled the lessee was entitled to eviction indemnity for the prejudice caused, reasoning that Article 10, which permits the landlord to refuse renewal for reconstruction, implicitly requires the landlord to also own the structures erected on the land, especially when the lease stipulated the tenant must remove all constructions at the end of the term, thereby negating the landlord's right of accession. The high court upheld this decision, affirming that the Court of Appeal correctly applied the principle that one cannot dispose of another's property, finding that the landlord could not exercise the right of taking back the land for reconstruction without owning the buildings erected by the tenant pursuant to the lease terms.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 10; Lessee's Right to Eviction Indemnity Despite Lessor's Intended Reconstruction Without Ownership of Structures: The Court of Appeal ruled the lessee was entitled to eviction indemnity for the prejudice caused, reasoning that Article 10, which permits the landlord to refuse renewal for reconstruction, implicitly requires the landlord to also own the structures erected on the land, especially when the lease stipulated the tenant must remove all constructions at the end of the term, thereby negating the landlord's right of accession. The high court upheld this decision, affirming that the Court of Appeal correctly applied the principle that one cannot dispose of another's property, finding that the landlord could not exercise the right of taking back the land for reconstruction without owning the buildings erected by the tenant pursuant to the lease terms.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court's decision relies on the interpretation of Article 10 regarding the landlord's right to refuse renewal in a bare land lease.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QUE, SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 23 NOVEMBRE 1955), LA SOCIETE DES ANCIENS ETABLISSEMENTS GUYON A DEMANDE LE RENOUVELLEMENT DE SON BAIL, AYANT POUR OBJET DES TERRAINS LOUES NUS, SUR LESQUELS AVAIENT ETE EDIFIEES, AVEC L'AUTORISATION DU BAILLEUR, DES CONSTRUCTIONS POUR L'EXPLOITATION DE SON COMMERCE ;
QUE LA SOCIETE DE SERVICE ET ENTRETIEN BERGERAT, MONNOYEUR ET CIE, PROPRIETAIRE DU TERRAIN, A REFUSE LE RENOUVELLEMENT, DECLARANT VOULOIR REPRENDRE LE TERRAIN POUR Y CONSTRUIRE DES BATIMENTS A USAGE COMMERCIAL ET OFFRANT DE PAYER L'INDEMNITE PREVUE A L'ARTICLE 10 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, EGALE A TROIS ANNEES DE LOYER ;
QUE LA COUR D'APPEL A DECIDE QUE LA SOCIETE LOCATAIRE AVAIT DROIT A L'INDEMNITE, DITE D'EVICTION, EGALE AU PREJUDICE CAUSE PAR LE REFUS DE RENOUVELLEMENT ;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR, POUR REFUSER D'ADMETTRE LE DROIT DE REPRISE PREVU PAR L'ARTICLE 10, DECIDE QUE S'AGISSANT D'UN BAIL DE TERRAINS NUS, LE DROIT DE REPRISE NE POUVAIT ETRE EXERCE QUE DANS LES CONDITIONS PREVUES A L'ARTICLE 15, ALORS, D'UNE PART, QUE LEDIT ARTICLE 15 NE VISE QUE LA REPRISE DE TERRAINS EN VUE DE LA CONSTRUCTION DE LOCAUX A USAGE D'HABITATION ET QUE, DANS L'ESPECE, IL S'AGISSAIT DE DEMOLIR POUR RECONSTRUIRE DES LOCAUX A USAGE COMMERCIAL OU INDUSTRIEL, ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE RIEN, DANS L'ARTICLE 10, N'EN LIMITANT LA PORTEE AU CAS OU LE BAILLEUR EST PROPRIETAIRE A LA FOIS DES CONSTRUCTIONS ET DU TERRAIN, IL CONVENAIT D'APPLIQUER CE TEXTE, DES LORS QUE LE PROPRIETAIRE AVAIT, DE PAR LE BAIL, LE DROIT DE PROCEDER A LA DEMOLITION DES CONSTRUCTIONS EDIFIEES SUR SON TERRAIN ;
MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, APRES AVOIR RELEVE QU'IL ETAIT STIPULE AU BAIL QUE LA SOCIETE PRENEUR ETAIT AUTORISEE A EDIFIER SUR LE TERRAIN NU TOUTES CONSTRUCTIONS A USAGE DE DEPOT DE MATERIEL ET POUR L'EXPLOITATION DE SON OBJET SOCIAL ET QU'A LA FIN DU BAIL, ELLE DEVRAIT RENDRE LES LIEUX DANS LEUR ETAT PRIMITIF, LIBRES DE TOUTES CONSTRUCTIONS OU OCCUPATIONS, DEBARRASSES DE TOUS GRAVATS, ET CE, A PEINE DE TOUS DOMMAGES-INTERETS, DECLARE QUE LESDITES CONSTRUCTIONS NE SONT PAS DEVENUES LA PROPRIETE DU BAILLEUR PUISQUE LE BAIL AVAIT ECARTE TOUT DROIT D'ACCESSION ET QU'IL NE PREVOYAIT AUCUNE OPTION PERMETTANT, EN FIN DE BAIL, SOIT DE CONSERVER LES CONSTRUCTIONS, SOIT DE LES DEMOLIR ; QU'A BON DROIT, LA COUR D'APPEL DECIDE QUE " L'ARTICLE 10 N'A PAS DEROGE A LA REGLE FONDAMENTALE DE NOTRE DROIT, QUI INTERDIT DE DISPOSER DE LA CHOSE D'AUTRUI ; QU'EN PERMETTANT AU PROPRIETAIRE DE REFUSER LE RENOUVELLEMENT DU BAIL POUR RECONSTRUIRE L'IMMEUBLE, IL ENTEND NECESSAIREMENT QUE LE PROPRIETAIRE DU TERRAIN SOIT AUSSI LE PROPRIETAIRE DES CONSTRUCTIONS ELEVEES SUR CE TERRAIN";
ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI, ET ABSTRACTION FAITE D'UN MOTIF QUI PEUT ETRE TENU POUR SURABONDANT, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 23 NOVEMBRE 1955 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS. NO 429 CIV.56. SOCIETE DE SERVICE ET D'ENTRETIEN HY BERGERAT, MONNOYEUR ET CIE C/ SOCIETE DES ANCIENS ETABLISSEMENTS GUYON. PRESIDENT : M. AYMARD, CONSEILLER DOYEN FAISANT FONCTIONS ET RAPPORTEUR. - AVOCAT GENERAL :
M. X.... - AVOCATS : MM. TETREAU ET CELICE.