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JURITEXT000006958213 Généré par l'IA

Tenant Renewal Refusal Based on Newly Asserted Unsanitary Conditions Vitiates Defense of Owner Fraud

Numéro de cause JURITEXT000006958213
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Admis (Allowed)
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Synthèse Legislator

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A subtenant, who became the principal tenant after the primary lease was terminated, was refused lease renewal by the property owner, initially for demolition and reconstruction, and later, on appeal, based on an official declaration of unsanitary conditions. The appellate court accepted the owner's new ground for refusal based on the decree concerning unsanitary buildings but dismissed the subtenant's argument that the poor condition was intentionally caused by the owner to defeat renewal rights, treating the latter as a new claim under civil liability law. The high court quashed the decision, reasoning that by accepting the owner's new basis for refusal (unsanitary state) presented for the first time on appeal, the lower court violated procedural rules by refusing to examine the merits of the subtenant's defense alleging the owner's fraudulent conduct, which arose directly from the owner's own newly asserted ground for termination.

Regeste Legislator

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ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL, ARTICLE 464 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE; Tenant Renewal Refusal Based on Newly Asserted Unsanitary Conditions Vitiates Defense of Owner Fraud: The appellate court accepted the owner's new ground for refusal based on the decree concerning unsanitary buildings but dismissed the subtenant's argument that the poor condition was intentionally caused by the owner to defeat renewal rights, treating the latter as a new claim under civil liability law. The high court quashed the decision, reasoning that by accepting the owner's new basis for refusal (unsanitary state) presented for the first time on appeal, the lower court violated procedural rules by refusing to examine the merits of the subtenant's defense alleging the owner's fraudulent conduct, which arose directly from the owner's own newly asserted ground for termination.

Mots-clés

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droits du locataire sous-locataire biens étatiques fondement de la responsabilité validité de la résiliation de bail escroquerie

Dispositions légales citées

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ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL
codecivil
ARTICLE 464 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE
This article was cited as the legal basis for the cassation based on the violation found in the appeal court's decision.
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02-11621
Landlord Refusal to Renew Lease Following Unauthorized Subletting
JURITEXT000006967126
Property Owner v. Tenant: Refusal of Lease Renewal Based on Prior Sub-lease
JURITEXT000006979344
Property Owner v. Tenants (Subletting Validity)
93-80791
Renting Unsanitary Building After Declaration of Uninhabitability
95-12469
Landlord's Duty to Offer Alternative Dwelling Invalidated by Unsanitary Condition

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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ARTICLE 464 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

This article was cited as the legal basis for the cassation based on the violation found in the appeal court's decision.

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Texte complet

SUR LE MOYEN UNIQUE : VU L'ARTICLE 464 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE ;

ATTENDU, SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE, QUE FRENKIEL, SOUS-LOCATAIRE D'UNE BOUTIQUE A USAGE DE RESTAURANT CABARET DE NUIT, SISE A ... ET DONT LA SOCIETE DE L'HOTEL BEAUSEJOUR ETAIT LOCATAIRE PRINCIPALE, A RECU CONGE, LE 29 JUIN 1954, DE LA PROPRIETAIRE, DAME X... QUI LUI A, EN MEME TEMPS, REFUSE TOUT RENOUVELLEMENT, AUX MOTIFS QUE LA LOCATAIRE PRINCIPALE N'AVAIT PLUS DE TITRE POUR OCCUPER LES LIEUX ET QUE, SUBSIDAIREMENT, ELLE ENTENDAIT REPRENDRE LES LIEUX POUR DEMOLIR ET RECONSTRUIRE ;

ATTENDU QUE LE TRIBUNAL, AYANT PAR JUGEMENT DU 8 MARS 1956, ADMIS QUE LA SOUS-LOCATAIRE AVAIT ETE AGREEE PAR LA PROPRIETAIRE, ET QUE FRENKIEL ETAIT, PAR SUITE DE LA RESILIATION DU BAIL CONSENTI AU PROFIT DE LA SOCIETE DE L'HOTEL BEAUSEJOUR, DEVENU LOCATAIRE PRINCIPAL ET QU'IL AVAIT, EN PRINCIPE, DROIT AU RENOUVELLEMENT DE SON BAIL, A DECIDE QUE LA PROPRIETAIRE ETAIT FONDEE A LE LUI REFUSER POUR DEMOLIR ET RECONSTRUIRE SON IMMEUBLE CONTRE PAYEMENT DE L'INDEMNITE EGALE A TROIS ANNEES DE LOYER PREVUE A L'ARTICLE 10 ANCIEN DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ALORS APPLICABLE ;

ATTENDU QUE LES PARTIES AYANT RELEVE APPEL DE CETTE DECISION, DAME X... A, POUR LA PREMIERE FOIS, INVOQUE LE BENEFICE DE L'ARTICLE 9 DUMEME DECRET ET FONDE SON REFUS SUR L'ETAT D'INSALUBRITE CONSTATE PAR UN ARRETE DE PERIL DU PREFET DE LA SEINE, EN DATE DU 8 JANVIER 1956 ;

ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE A ADMIS LE NOUVEAU MOTIF DE REFUS INVOQUE PAR LA PROPRIETAIRE, ET A REJETE LE MOYEN SOULEVE PAR FRENKIEL ET TIRE DE CE QUE LE MAUVAIS ETAT D'ENTRETIEN DE L'IMMEUBLE ETAIT DU A UN MANQUE D'ENTRETIEN VOLONTAIRE DU PROPRIETAIRE POUR FAIRE ECHEC AU DROIT DE RENOUVELLEMENT DU LOCATAIRE ;

ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI, AU SEUL MOTIF QU'IL S'AGISSAIT D'UNE DEMANDE NOUVELLE, FONDEE SUR L'ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL, ET EN SE REFUSANT A EXAMINER LE MERITE DU MOYEN DE DEFENSE, TIRE DE LA FRAUDE PRETENDUE DU PROPRIETAIRE, ALORS QUE CE DERNIER AVAIT LUI-MEME INVOQUE POUR LA PREMIERE FOIS EN APPEL L'ETAT D'INSALUBRITE DE L'IMMEUBLE, L'ARRET ATTAQUE A VIOLE LES DISPOSITIONS DU TEXTE CI-DESSUS VISE ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU LE 24 OCTOBRE 1958 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;

REMET EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET, ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL D'ORLEANS. NO 59-11.038. FRENKIEL C/ VEUVE PATERNELLE. PRESIDENT : M. ASTIE. - RAPPORTEUR : M. GIACOBBI. - AVOCAT GENERAL : M. GEGOUT. - AVOCATS : MM. CAIL ET SAINT MARC.