Promise to Sell Validity and Price Determination Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe owner of a property granted a promise to sell to a tenant, stipulating that the price would be determined by architects and surveyors agreed upon by the parties, and the tenant contested the lower court's decision regarding the validity of the agreement. The court rejected the appeal, first finding that the promise, primarily unilateral in nature despite the other party's signature, was not subject to the formality of a double original required for synallagmatic acts under the Civil Code, and second, confirming that the lower court validly interpreted the agreement by requiring the owner to designate at least one architect and one surveyor, as was implicitly required for the determination of the price by the agents of both parties, thereby upholding the lower court's decision against the owner's refusal to designate his mandated experts.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1325 DU CODE CIVIL, REJETTE LE POURVOI; Promise to Sell Validity and Price Determination Dispute: The court rejected the appeal, first finding that the promise, primarily unilateral in nature despite the other party's signature, was not subject to the formality of a double original required for synallagmatic acts under the Civil Code, and second, confirming that the lower court validly interpreted the agreement by requiring the owner to designate at least one architect and one surveyor, as was implicitly required for the determination of the price by the agents of both parties, thereby upholding the lower court's decision against the owner's refusal to designate his mandated experts.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe appellate court's decision regarding the absence of the double original formality for the unilateral promise of sale was upheld, referencing this article.
This is the operative order dismissing the appeal.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE HOURCASTAGNOU, PROPRIETAIRE D'UN IMMEUBLE ET DE TERRAINS DONNES DEPUIS 1939 A BAIL A BOE, A CONSENTI A CELUI-CI, LE 15 JUIN 1951, PAR ACTE SOUS SEING PRIVE ENREGISTRE LE 8 JUIN 1953, UNE PROMESSE DE VENTE VALABLE JUSQU'AU 15 JUIN 1970, MOYENNANT DES PRIX QUI SERAIENT DETERMINES PAR DES ARCHITECTES ET EXPERTS-GEOMETRES AGREES CHOISIS PAR LES PARTIES ;
ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR CONSIDERE QUE L'ACTE DU 15 JUIN 1951 N'ETAIT PAS ASSUJETTI A LA FORMALITE DU DOUBLE ORIGINAL, ALORS QUE LA PROMESSE NE POUVAIT ETRE DISSOCIEE D'AUTRES CONVENTIONS AVEC LESQUELLES ELLE FORMAIT UN TOUT, ET QUE, D'AUTRE PART, L'ACTE CONTENAIT, NON PAS UNE PROMESSE UNILATERALE, MAIS UNE PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE ;
MAIS ATTENDU QU'A LA SUITE DES PREMIERS JUGES, LA COUR D'APPEL RELEVE QUE DANS SA PARTIE ESSENTIELLE ET LA SEULE DONT L'EXECUTION ETAIT EN DISCUSSION, L'ACTE S'ANALYSAIT EN UNE PROMESSE UNILATERALE DE VENTE ET N'ETAIT PAS SOUMIS A LA FORMALITE DE L'ARTICLE 1325 DU CODE CIVIL ;
QU'A BON DROIT LA COUR A ADMIS QUE L'OPPOSITION, AU BAS DE L'ACTE, DE LA SIGNATURE DE BOE, QUI NE PRENAIT AUCUN ENGAGEMENT, N'ETAIT PAS DE NATURE A CONFERER A CET ACTE UN CARACTERE SYNALLAGMATIQUE ;
QU'IL SUIT DE LA QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;
SUR LE SECOND MOYEN PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL EST ENCORE FAIT GRIEF A LA COUR, QUI CONSTATAIT QUE LA PROMESSE NE COMPORTAIT PAS DE PRIX ET N'INDIQUAIT PAS LE NOMBRE DES ARCHITECTES ET DES EXPERTS-GEOMETRES A CHOISIR, DE N'EN AVOIR PAS MOINS DECIDE QU'IL Y AVAIT LIEU DE DIRE QUE CHACUNE DES PARTIES DEVAIT DESIGNER AU MOINS UN ARCHITECTE ET UN EXPERT-GEOMETRE, ALORS QUE, D'UNE PART, LES CONVENTIONS PREVOYANT LA FIXATION DU PRIX PAR DES EXPERTS X... PAR LES PARTIES DOIVENT ETRE CONSIDEREES COMME NULLES LORSQUE CES PARTIES NE PEUVENT SE METTRE D'ACCORD SUR CETTE DESIGNATION, ET QU'AUCUNE PROCEDURE DE DESIGNATION PAR JUSTICE N'EST PREVUE ET QUE, D'AUTRE PART, LA COUR, QUI RECONNAISSAIT L'INCERTITUDE EXISTANT SUR LE NOMBRE DES EXPERTS, NE POUVAIT SANS ARBITRAIRE DECIDER QUE CHACUNE DES PARTIES DEVAIT DESIGNER AU MOINS UN ARCHITECTE ET UN EXPERT-GEOMETRE ;
MAIS ATTENDU QUE RIEN N'INTERDISAIT AU PROMETTANT DE DISPOSER QUE LES PRIX DES BIENS OBJETS DE LA PROMESSE SERAIENT ULTERIEUREMENT DETERMINES PAR ACCORD DES MANDATAIRES DES PARTIES ;
QUE SI LE NOMBRE DE CEUX-CI N'ETAIT PAS INDIQUE DANS L'ACTE, LES JUGES DU FOND ONT USE DE LEUR POUVOIR D'INTERPRETATION EN DECLARANT QUE, COMME BOE L'AVAIT DEJA FAIT, HOURCASTAGNOU, DEVAIT DESIGNER UN ARCHITECTE ET UN EXPERT-GEOMETRE ;
QUE L'ARRET ATTAQUE A LEGITIMEMENT ADMIS QUE HOURCASTAGNOU NE POUVAIT SE SOUSTRAIRE A L'ENGAGEMENT QU'IL AVAIT PRIS EN SE REFUSANT A DESIGNER SES MANDATAIRES QUI, AVEC CEUX DEJA DESIGNES PAR BOE, DEVAIENT ARRETER LES PRIX DES BIENS QUE CE DERNIER ENTENDAIT ACQUERIR ;
D'OU IL SUIT QUE, SANS VIOLER LES TEXTES VISES AU MOYEN, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 7 AVRIL 1960 PAR LA COUR D'APPEL DE PAU. NO 60-11.656. HOURCASTAGNOU C BOE. PRESIDENT ET RAPPORTEUR : M. BORNET. - AVOCAT GENERAL : M. JODELET. - AVOCATS : MM. COULET ET GOUTET.