Co-Owner Sale of Entire Property Without Unanimous Consent
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute arose from an offer by one co-owner in 1941 to sell a jointly owned pavilion for a specified price, an offer which the other co-owners later opposed, yet the tenant accepted the offer in 1942 and sought to enforce the sale in 1951, leading the co-owners to sue for a declaration of nullity, which the appellate court granted because the initial offer concerned the entirety of the property and required the assent of all co-owners, a consensus that was never achieved due to the opposition of the non-selling parties; the higher court upheld this decision, reasoning that since the offer unambiguously targeted the whole property and not just the offeror's undivided share, and the other co-owners explicitly opposed the sale before acceptance was deemed effective for the whole, no perfect agreement on the thing and the price for the entire property had materialized, thus invalidating the sale, and the court also upheld the award of damages against the failed buyer for unjustifiably prolonging the dispute after years of acting as a mere tenant.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1599 DU CODE CIVIL, REJETTE LE POURVOI; Co-Owner Sale of Entire Property Without Unanimous Consent: The dispute arose from an offer by one co-owner in 1941 to sell a jointly owned pavilion for a specified price, an offer which the other co-owners later opposed, yet the tenant accepted the offer in 1942 and sought to enforce the sale in 1951, leading the co-owners to sue for a declaration of nullity, which the appellate court granted because the initial offer concerned the entirety of the property and required the assent of all co-owners, a consensus that was never achieved due to the opposition of the non-selling parties; the higher court upheld this decision, reasoning that since the offer unambiguously targeted the whole property and not just the offeror's undivided share, and the other co-owners explicitly opposed the sale before acceptance was deemed effective for the whole, no perfect agreement on the thing and the price for the entire property had materialized, thus invalidating the sale, and the court also upheld the award of damages against the failed buyer for unjustifiably prolonging the dispute after years of acting as a mere tenant.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court clarified that the decision did not rely on this article regarding the nullity of selling another's property, as the contract itself failed due to lack of agreement on the entirety of the property.
This is the final order disposing of the appeal.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE PAR LETTRE DU 31 MARS 1941, ALEXANDRE Y... A OFFERT DE VENDRE A X..., SON LOCATAIRE, UN PAVILLON SIS A COLOMBES, MOYENNANT LE PRIX DE 60.000 FRANCS ET PROVENANT DE LA COMMUNAUTE DE BIENS AYANT EXISTE ENTRE LUI ET SA FEMME PREDECEDEE, O LEDIT IMMEUBLE ETANT DEMEURE INDIVIS ENTRE LES HERITIERS DE LA DE CUJUS ;
QUE PAR LETTRE DU 30 AVRIL 1941, ADRESSEE A L'ACQUEREUR EVENTUEL, LES CONSORTS Y... ONT DECLARE S'OPPOSER A CETTE VENTE ;
QUE NEANMOINS X..., APRES AVOIR FAIT CONNAITRE LE 27 MAI 1942 SON ACCEPTATION DE L'OFFRE A LUI FAITE PAR ALEXANDRE Y..., A POURSUIVI EN 1951 LA REALISATION DE LA VENTE ET, EPRES UNE PROCEDURE D'OFFRES REELLES, A CONSIGNE LE PRIX A LA CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS ;
QUE LES CONSORTS Y... AYANT ENGAGE UNE ACTION POUR FAIRE DECLARER INEXISTANTE LA VENTE SUSVISEE, L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE A FAIT DROIT A CETTE DEMANDE ;
ATTENDU QUE LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR AINSI STATUANT DEC LARANT NULLE POUR LE TOUT LA PROMESSE DE VENTE DE L'IMMEUBLE FAITE PAR UN SEUL CO-INDIVISAIRE, AU MOTIF QUE L'ACCORD S'ETAIT REALISE SUR LA VENTE DE LA TOTALITE DE L'IMMEUBLE POUR UN PRIX CORRESPONDANT, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LA NULLITE DE LA VENTE D'UN BIEN INDIVIS PAR UN SEUL DES CO-INDIVISAIRES NE PEUT ETRE ENCOURUE QUE DANS LA MESURE OU IL Y A EU VENTE DE LA CHOSE D'AUTRUI, ET QUE CE SERAIT MECONNAITRE LA PORTEE DE L'ARTICLE 1599 DU CODE CIVIL QUE DE SOUTENIR QUE SEULES SONT VALABLES LES VENTES CONSENTIES PAR UN CO-INDIVISAIRE DE SA PART INDIVISE, MAIS NULLES POUR LE TOUT CELLES DE LA TOTALITE DU BIEN INDIVIS ;
QU'ENFIN, UNE REDUCTION DE L'OBJET DU CONTRAT NE SAURAIT ETRE ASSIMILEE A UN CHANGEMENT D'OBJET ;
MAIS ATTENDU QU'UNE VENTE N'EST PARFAITE QUE LORSQUE L'ACCORD A ETE REALISE ENTRE LES PARTIES SUR LA CHOSE ET LE PRIX ;
QU'A CET EGARD, LA COUR D'APPEL, SANS SE FONDER, CONTRAIREMENT AUX AFFIRMATIONS DU POURVOI, SUR UN CHANGEMENT D'OBJET DU CONTRAT, ET APRES AVOIR JUSTEMENT RAPPELE QUE LA VENTE D'UN BIEN INDIVIS PAR UN SEUL INDIVISAIRE EST NULLE EN CE QUI CONCERNE LA PART DES AUTRES CO-INDIVISAIRES MAIS VALABLE POUR SA PROPRE PART, RELEVE QUE L'OFFRE D'ALEXANDRE Y... "NE SE REFERAIT AUCUNEMENT A SA PART INDIVISE (MAIS) PREVENAIT AU CONTRAIRE X... QU'IL Y AURAIT UNE PIECE A FAIRE SIGNER PAR LES ENFANTS Y..., CE QUI IMPLIQUAIT QUE LA VENTE ENVIDAGEE PARTAIT SUR LA TOTALITE DE L'IMMEUBLE ET QU'ELLE DEVRAIT ETRE REALISEE D'UN COMMUN ACCORD DE TOUS LES INDIVISAIRES, ET NECESSITAIT DONC L'ASSENTIMENT DES ENFANTS Y... AUXQUELS FAISAIT... ALLUSION LE POST-SCRIPTUM PRECITE..." ;
QUE LES JUGES D'APPEL RECONNAISSENT "QU'AVANT MEME QUE X... AIT DONNE (SON) ASSENTIMENT... IL ETAIT INFORME PAR UNE LETTRE DE LEBEAU, GENDRE D'ALEXANDRE Y...,... QUE LES CONSORTS Z... ETAIENT OPPOSES A LA VENTE..." ;
QUE DE CES CONSTATATIONS ET DE CETTE APPRECIATION SOUVERAINE DE L'INTENTION DES PARTIES, DE LAQUELLE IL RESULTE QU'ALEXANDRE Y... AVAIT SUBORDONNE LA REALISATION DE LA PROMESSE DE VENTE LITIGIEUSE AU CONSENTEMENT DE TOUS LES INDIVISAIRES, L'ARRET ATTAQUE A PU DEDUIRE, SANS FAIRE APPLICATION EN LA CAUSE DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 1599 DU CODE CIVIL, QU'EN L'ABSENCE D'ACCORD DES CONSORTS Z..., "IL N'Y AVAIT EU VENTE PAR ALEXANDRE Y... A X... NI DE LA TOTALITE NI D'UNE PARTIE INDIVISE DE L'IMMEUBLE..." ;
QU'IL S'ENSUIT QUE LE PREMIER MOYEN N'EST PAS FONDE ;
ET, SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST EGALEMENT FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR CONDAMNE LES DEMANDEURS AU POURVOI A DES DOMMAGES-INTERETS POUR "PROCEDURE INJUSTIFIEE", SANS RELEVER AUCUN ACTE DE MALICE OU DE MAUVAISE FOI, NON PLUS QU'UNE FAUTE LOURDE ASSIMILABLE AU DOL ;
MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE OBSERVENT QUE PENDANT "PRES DE DIX ANS", X... N'A PAS ASSIGNE Y... EN REALISATION DE LA VENTE ALLEGUEE, ET QUE "LOIN D'ELEVER... LA MOINDRE PRETENTION A LA PROPRIETE DE LA MAISON, IL A PAYE DES LOYERS ET ADMIS CERTAINES MAJORATIONS... (ACCEPTANT) QUE LE LOYER SOIT CALCULE EN FONCTION DE LA SURFACE CORRIGEE..., (RECLAMANT) DIVERSES REPARATIONS...", EN MENTIONNANT, LORSQU'IL ECRIVAIT AU PROPRIETAIRE "VOTRE MAISON" ET "VOTRE PAVILLON" ;
QUE LA COUR D'APPEL EN CONCLUANT A L'EXISTENCE D'UN PREJUDICE SUBI PAR LES CONSORTS Y... DU FAIT "DE CES AGISSEMENTS ET PERTES DE TEMPS, SOUCIS ET FRAIS ACCESSOIRES PROVOQUES PAR UNE PROCEDURE INJUSTIFIEE... ", A AINSI CARACTERISE LE FAIT GENERATEUR DE DOMMAGES-INTERETS ;
D'OU IL SUIT QUE LE SECOND MOYEN NE SAURAIT ETRE RETENU ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 15 MAI 1957 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS. NO 57-12.041. CONSORTS X... C/ CONSORTS Z.... PRESIDENT : M. BORNET. - RAPPORTEUR : M. PLUYETTE. - AVOCAT GENERAL : M. LEBEGUE. - AVOCATS :
MM. A... ET DE SEGOGNE. A RAPPROCHER : SUR LE NO 1 : 2 MARS 1960, BULL. 1960, I, NO 141 (3EME), P. 112 ET LES ARRETS CITES.