Lessor Refusal of Lease Renewal Due to Demolition Clause and Lack of Necessity of Structures
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe lessee sought renewal of a lease for a plot of land upon which they had constructed buildings, but the lessor refused renewal, citing a contractual clause allowing her to demand demolition of the structures at the end of the term, and also alleging the structures were not indispensable to the commercial exploitation of the lessee's business and citing prior late rent payments as serious grounds. The appellate court denied the renewal and eviction indemnity, finding that the demolition clause negated the right to renewal under the relevant decree concerning undeveloped land, and further that the structures were not indispensable to the business, and past delays in rent constituted a legitimate refusal motive. The high court upheld the dismissal, reasoning that while lessor approval of construction is required for renewal rights on undeveloped land, the law does not derogate from the general rule that only indispensable premises qualify for renewal, and the factual finding that the large plot was excessive for a mere right-of-way demonstrated a proper exercise of discretionary power by the lower court, rendering other challenged grounds superabundant.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1ER PARAGRAPHE 2, DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953; Lessor Refusal of Lease Renewal Due to Demolition Clause and Lack of Necessity of Structures: The appellate court denied the renewal and eviction indemnity, finding that the demolition clause negated the right to renewal under the relevant decree concerning undeveloped land, and further that the structures were not indispensable to the business, and past delays in rent constituted a legitimate refusal motive. The high court upheld the dismissal, reasoning that while lessor approval of construction is required for renewal rights on undeveloped land, the law does not derogate from the general rule that only indispensable premises qualify for renewal, and the factual finding that the large plot was excessive for a mere right-of-way demonstrated a proper exercise of discretionary power by the lower court, rendering other challenged grounds superabundant.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis provision is cited in the reasoning that justifies the court's decision regarding the non-indispensability of the constructed premises for the commercial exploitation.
This is the final order dismissing the appeal.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE PRIS EN SES TROIS BRANCHES : ATTENDU QUE SUIVANT LES ENONCIAIONS DE L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 9 AVRIL 1959), DAME VEUVE X..., Z... D'UN TERRAIN SIS A PARIS, RUE DE MONTENOTTE, ET LOUE AUX CONSORTS Y... SUIVANT ACTE DU 15 JUIN 1910, ETANT STIPULE QU'EN FIN DE BAIL LE Z... POURRAIT EXIGER LA DEMOLITION DES CONSTRUCTIONS QUE LES PRENEURS ETAIENT AUTORISES A Y EDIFIER, A, SUIVANT EXPLOIT DU 30 OCTOBRE 1953, DONNE CONGE A SES LOCATAIRES AVEC REFUS DE RENOUVELLEMENT, AU MOTIF QUE LE TERRAIN LOUE N'ETAIT PAS INDISPENSABLE A L'EXPLOITATION COMMERCIALE DES CONSORTS Y..., A... DE LA SALLE WAGRAM ET EGALEMENT POUR MOTIFS GRAVES ET LEGITIMES ;
ATTENDU QUE LES PRENEURS AYANT ASSIGNE LA BAILLERESSE EN RENOUVELLEMENT DU BAIL LITIGIEUX ET, A DEFAUT, EN PAYEMENT D'UNE INDEMNITE D'EVICTION, IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE DE LES AVOIR DEBOUTES DE LEUR DEMANDE, AU MOTIF QUE LE BAIL COMPORTAIT UNE CLAUSE PERMETTANT A LA BAILLERESSE D'OBLIGER LES PRENEURS A DEMOLIR, EN FIN DE BAIL, LES CONSTRUCTIONS PAR EUX EDIFIEES, DE MANIERE A RENDRE LE TERRAIN NU ET NIVELE ET QU'IL NE RENTRAIT DONC PAS DANS LES PREVISIONS DE L'ARTICLE 1ER, PARAGRAPHE 2, DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ;
QUE, D'AUTRE PART, AU REGARD DU PARAGRAPHE 1 DE CET ARTICLE, LES LOCAUX CONSTR UITS EN COURS DE BAIL N'APPARAISSAIENT PAS INDISPENSABLES A L'EXPLOITATION DU FONDS DE COMMERCE DE LA SALLE WAGRAM, ET ENFIN QUE LE RETARD DES PRENEURS DANS LE PAYEMENT DES LOYERS A CERTAINES EPOQUES CONFERAIT A LA BAILLERESSE UN MOTIF GRAVE ET LEGITIME DE REFUS DE RE NOUVELLEMENT ;
- ALORS, D'UNE PART, QUE LA CLAUSE RELATIVE A LA DEMOLITION DES CONSTRUCTIONS NE POUVAIT FAIRE ECHEC AU DROIT DE RENOUVELLEMENT QUI RESULTAIT DU SEUL FAIT QUE DES CONSTRUCTIONS AVAIENT ETE EDIFIEES SUR LE TERRAIN LOUE AVEC L'ACCORD DE LA BAILLERESSE ET EN VUE D'UNE UTILISATION COMMERCIALE (QUI RESULTAIT DE DECISIONS AYANT L'AUTORITE DE LA CHOSE JUGEE) ET QU'IL IMPORTAIT PEU A CET EGARD QUE CES CONSTRUCTIONS AIENT ETE OU NON INDISPENSABLES POUR L'EXPLOITATION DU FONDS DE COMMERCE DU PRENEUR, - ALORS, D'AUTRE PART, QUE LA COUR, RAISONNANT SUR UNE SECONDE HYPOTHESE, EGALEMENT ERRONEE, N'A DEDUIT L'ABSENCE DE CARACTERE INDISPENSABLE DES LOCAUX LITIGIEUX QUE DE CONSIDERATIONS PUREMENT HYPOTHETIQUES IMPROPRES A JUSTIFIER SON APPRECIATION, - ET ALORS, ENFIN, QUE LA COUR N'A VISE QU'A TITRE PUREMENT EVENTUEL CERTAINS RETARDS DANS LES LOYERS SANS RECHERCHER SI, EU EGARD AUX CIRCONSTANCES DU MOMENT, IL S'ETAIT AGI LA DE FAUTES GRAVES ;
QUE CEPENDANT LE FAIT QUE DAME X... N'AVAIT ELLE-MEME VISE CES RETARDS QU'EN TERMES IMPRECIS DEMONTRAIT SUFFISAMMENT QU'ELLE N'Y AVAIT ATTACHE AUCUNE IMPORTANCE REELLE ET QU'ILS NE POUVAIENT CONSTITUER A EUX SEULS UN MOTIF SUFFISANT DE REFUS DE RENOUVELLEMENT ;
MAIS ATTENDU D'UNE PART, QUE SI L'ARTICLE 1ER PARAGRAPHE 2, DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 RELATIF AUX BAUX DE TERRAINS NUS EXIGE L'ACCORD DU Z... QUANT AUX CONSTRUCTIONS ELEVEES PAR LE LOCATAIRE, IL N'APPORTE AUCUNE DEROGATION A LA REGLE GENERALE SUIVANT LAQUELLE NE BENEFICIENT DU DROIT DE RENOUVELLEMENT QUE LES SEULS LOCAUX INDISPENSABLES A L'EXPLOITATION DU FONDS ;
ATTENDU, D'AUTRE PART, QU'EN ENONCANT "QU'IL SERAIT VRAIMENT EXCESSIF DE QUALIFIER D'INDISPENSABLE AU SENS DE LA LOI CE VASTE TERRAIN DE 1.000 M2 EN VUE D'Y EXERCER SEULEMENT LE DROIT DE PASSAGE QUE LES CONSORTS COMBES REVENDIQUENT EXPRESSEMENT ALORS QU'ILS PEUVENT CERTAINEMENT AMENAGER D'AUTRES SORTIES", LES JUGES DU FOND, QUI N'ONT PAS USE DE MOTIFS DUBITATIFS, N'ONT FAIT QU'EXERCER LEUR POUVOIR SOUVERAIN D'APPRECIATION ;
QU'AINSI, ABSTRACTION FAITE DES MOTIFS CRITIQUES DANS LA TROISIEME BANCHE DU MOYEN ET QUI PEUVENT ETRE TENUS POUR SURABONDANTS, ILS ONT LEGALEMENT JUSTIFIE LEUR DECISION ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 9 AVRIL 1959 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS. NO 59-12.632. CONSORTS Y... C/ B... BERNON. PRESIDENT : M. LESCOT. - RAPPORTEUR : M. GIACOBBI. - AVOCAT GENERAL : M. COME. - AVOCATS : MM. CELICE ET CHAREYRE. DANS LE MEME SENS : 4 NOVEMBRE 1959, BULL 1959, III, NOS 370 ET 371 (2EME), P. 322 ET 323.