Tenant v. Property Owners: Acceptance of Back Rent Precludes Non-Performance Defense for Repairs

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QUE Y..., DECEDE EN COURS D'INSTANCE, ET AUX DROITS DUQUEL SE TROUVENT LES CONSORTS Y..., ETAIT LOCATAIRE D'UN GRENIER SE TROUVANT DANS UN IMMEUBLE SIS A LANDERNEAU ET APPARTENANT AUX EPOUX X... ;

QU'EN 1951, CE LOCATAIRE A RECLAME AUX PROPRIETAIRES DES DOMMAGES-INTERETS EN ALLEGUANT QUE DES MEUBLES ET DES LIVRES, ENTREPOSES PAR LUI DANS LE LOCAL, AVAIENT ETE ABIMES PAR DES INFILTRATIONS D'EAU PROVOQUEES PAR LE MAUVAIS ETAT DE LA TOITURE ;

QUE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE A ADMIS LE PRINCIPE DE LA RESPONSABILITE DES EPOUX X... ET A ORDONNE UNE EXPERTISE POUR EVALUER LE PREJUDICE ;

ATTENDU QUE LE POURVOI REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR AINSI STATUE EN REFUSANT D'APPLIQUER EN LA CAUSE L'EXCEPTION NON ADIMPLETTI CONTRACTUS, INVOQUEE PAR LES PROPRIETAIRES, AU MOTIF QUE CEUX-CI AVAIENT ACCEPTE SANS RESERVE UN VIREMENT POSTAL PAR LEQUEL LE LOCATAIRE AVAIT PAYE L'ARRIERE DES LOYERS DUS PAR LUI, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE L'ARRET ATTAQUE N'A PAS CONSTATE QUE Y... AVAIT VOULU, AVANT L'APUREMENT DES LOYERS ARRIERES, RENDRE LES PROPRIETAIRES RESPONSABLES DES DEGATS CAUSES A SES MEUBLES ET QUE, PAR SUITE, LES EPOUX X..., QUI N'AVAIENT PAS A FORMULER DES RESERVES, NE POUVAIENT PAS ETRE PRIVES DU DROIT D'INVOQUER L'EXCEPTION NON ADIMPLETTI CONTRACTUS ;

QU'EN OUTRE, UNE MISE EN DEMEURE N'ETAIT PAS NECESSAIRE POUR OBLIGER LE LOCATAIRE A PAYER SON LOYER PUISQUE, DES CONSTATATIONS DE L'ARRET ATTAQUE, IL RESULTAIT QUE LE LOYER ETAIT PORTABLE ;

MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, APRES AVOIR RAPPELE LES CIRCONSTANCES DE LA CAUSE, RELEVE, TANT PAR SES MOTIFS PROPRES QUE PAR CEUX DES PREMIERS JUGES, QU'ELLE ADOPTE, QUE Y..., QUI AVAIT REGULIEREMENT PAYE SON LOYER A DAME Z..., PRECEDENTE PROPRIETAIRE, JUSQU'AU DECES DE CELLE-CI, A VOULU CONTINUER SES VERSEMENTS EN ADRESSANT UN CHEQUE AU NOTAIRE, MAIS QUE CE DERNIER, L'AYANT INVITE A PAYER "DIRECTEMENT A DAME X...", IL A RENDU VISITE A CELLE-CI ET L'A "AVISEE DES DEGATS OCCASIONNES A SON MOBILIER" ;

QUE LES JUGES DU FOND CONSTATENT EGALEMENT QUE PAR VIREMENT POSTAL DU 24 OCTOBRE 1950, ACCEPTE SANS RESERVE, LE LOCATAIRE PAYE L'ARRIERE DES LOYERS, ET "QU'AINSI LES EPOUX X... NE PEUVENT PLUS OPPOSER L'EXCEPTION D'INEXECUTION CORRELATIVE..." ;

ATTENDU, DES LORS, QUE LA COUR D'APPEL, A QUI IL APPARTENAIT D'APPRECIER SI L'INEXECUTION PAR L'UNE DES PARTIES DE SES OBLIGATIONS ETAIT DE NATURE A AFFRANCHIR L'AUTRE DE SES OBLIGATIONS CORRELATIVES, NE SAURAIT ETRE CRITIQUEE D'AVOIR STATUE COMME ELLE L'A FAIT ;

ATTENDU, ENFIN, QUE DEVANT LES JUGES D'APPEL, LES EPOUX X... N'ONT PAS PRETENDU QU'UNE MISE EN DEMEURE N'ETAIT PAS NECESSAIRE POUR OBLIGER LE LOCATAIRE A PAYER SON LOYER PUISQUE CELUI-CI ETAIT PORTABLE ;

QUE LE MOYEN, SOULEVE POUR LA PREMIERE FOIS DEVANT LA COUR DE CASSATION ET MELANGE DE FAIT ET DE DROIT, EST IRRECEVABLE ;

D'OU IL SUIT QU'AUCUNE DES BRANCHES DU PREMIER MOYEN NE SAURAIT ETRE RETENUE ;

ET SUR LE SECOND MOYEN, SUBSIDIAIRE : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE AUX JUGES DU SECOND DEGRE D'AVOIR LAISSE SANS REPONSE LE CHEF DES CONCLUSIONS D'APPEL PAR LEQUEL LES EPOUX X... CONTESTAIENT LA VALEUR DU CONSTAT D'HUISSIER SUR LEQUEL LE TRIBUNAL S'ETAIT FONDE POUR ORDONNER UNE EXPERTISE DESTINEE A EVALUER LE DOMMAGE ;

MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, EN CONFIRMANT CETTE MESURE D'INSTRUCTION, QUI SE REFERAIT AUX INDICATIONS DU CONSTAT POUR PRECISER LA MISSION DE L'EXPERT, A IMPLICITEMENT MAIS NECESSAIREMENT ADMIS QUE CE DOCUMENT PRESENTAIT DES GARANTIES SUFFISANTES POUR SERVIR DE BASE AU TRAVAIL DE L'HOMME DE L'ART, ET AINSI REPONDU AU CHEF DES CONCLUSIONS DONT ELLE ETAIT SAISIE ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 18 AVRIL 1956 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS. N 2.679 CIV. 56. EPOUX X... C/ CONSORTS Y.... PRESIDENT : M. BORNET. - RAPPORTEUR : M. PLUYETTE. - AVOCAT GENERAL : M. LEBEGUE. - AVOCAT : M. LE BRET. A RAPPROCHER : 26 MAI 1961, BULL. 1961, I, N 264, P. 209 ET LES ARRETS CITES.