Commercial Lessee Acceleration Clause Eviction Upheld Despite Rent Arrears Installment Order
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA commercial lessee, authorized to pay substantial rent arrears in installments after a rent increase was judicially ordered, faced lease termination via an acceleration clause after failing to make the initial required payment, leading to litigation where the lessee sought enforcement of landlord maintenance obligations and damages, while the lessor sought eviction; the court of cassation upheld the appellate decision, reasoning that the initial failure to comply with the payment schedule established by the interim order justified the landlord's subsequent notice based on the lease itself, irrespective of pending disputes over maintenance obligations, and that the court was not obliged to re-examine its prior ruling on whether the default clause applied to judicially mandated rent supplements.
Regeste Legislator
Généré par l'IACommercial Lessee Acceleration Clause Eviction Upheld Despite Rent Arrears Installment Order: A commercial lessee, authorized to pay substantial rent arrears in installments after a rent increase was judicially ordered, faced lease termination via an acceleration clause after failing to make the initial required payment, leading to litigation where the lessee sought enforcement of landlord maintenance obligations and damages, while the lessor sought eviction; the court of cassation upheld the appellate decision, reasoning that the initial failure to comply with the payment schedule established by the interim order justified the landlord's subsequent notice based on the lease itself, irrespective of pending disputes over maintenance obligations, and that the court was not obliged to re-examine its prior ruling on whether the default clause applied to judicially mandated rent supplements.
Mots-clés
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Généré par l'IAThis is the main dispositive order rejecting the appeal.
Texte complet
SUR LE MOYEN PRIS DANS SES DEUX PREMIERES BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET ATTAQUE (TOULOUSE, 3MARS 1959) ET DES PIECES DE PROCEDURE PRODUITES QUE JARDINE, QUI DONNAIT A BAIL UN IMMEUBLE A USAGE COMMERCIAL A LA SOCIETE DES ETABLISSEMENTS CELTAC, A OBTENU, PAR ARRET DE LA COUR D'APPEL DE TOULOUSE DU 25 MARS 1957, QUE LE LOYER SOIT REVISE ET AUGMENTE A COMPTER DU 1ER JANVIER 1953, QUE LA SOCIETE LOCATAIRE, DEVENANT DEBITRICE D'UN IMPORTANT ARRIERE DE LOYER, A ETE AUTORISEE PAR ORDONNANCE DU 2 JUILLET 1957 A SE LIBERER PAR UN ACOMPTE DANS LA HUITAINE DE LA DATE DE L'ORDONNANCE ET PAR VERSEMENT DE SOLDE A LA FIN DU MOIS, QUE, N'AYANT PAS VERSE L'ACOMPTE FIXE, ELLE RECUT, LE 16 JUILLET 1957, COMMANDEMENT DE PAYER LA SOMME DE 406.290 FRANCS, SAUF POUR ELLE A ENCOURIR L'EFFET DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE DU BAIL STIPULANT QU'EN CAS DE NON-PAYEMENT A SON ECHEANCE D'UN SEUL TERME DE LOYER ET UN MOIS APRES UN COMMANDEMENT INFRUCTUEUX LE BAIL SERAIT RESILIE DE PLEIN DROIT, QUE, NE S'ETANT PAS ACQUITTE, LA SOCIETE LOCATAIRE A ETE ASSIGNEE EN REFERE EN VUE D'ENTENDRE CONSTATER LA RESILIATION DU BAIL ET PRONONCER SON EXPULSION ET QUE LES ETABLISSEMENTS CELTAC ONT ALORS ASSIGNE LE BAILLEUR DEVANT LE TRIBUNAL CIVIL POUR OBTENIR L'EXECUTION DE DIVERS TRAVAUX DANS L'IMMEUBLE ET UNE INDEMNITE EN REPARATION DU PREJUDICE RESULTANT DU DEFAUT D'ENTRETIEN DES LIEUX LOUES ;
ATTENDU QUE PAR ARRET DU 5 MARS 1958, LA COUR D'APPEL DE TOULOUSE S'EST DECLAREE COMPETENTE POUR PRONONCER SUR LA DEMANDE EN REFERE, MAIS A SURSIS A STATUER JUSQU'A DECISION DEFINITIVE SUR L'INSTANCE CONCERNANT LES OBLIGATIONS D'ENTRETIEN INCOMBANT AU BAILLEUR, QUE, PAR JUGEMENT DU 31 MARS 1958, LE TRIBUNAL CIVIL A DECIDE DE SURSEOIR A STATUER SUR LA SECONDE INSTANCE JUSQU'A CE QUE LA COUR, DANS L'INSTANCE PRECEDENTE, SE SOIT PRONONCEE SUR LA RESILIATION DU BAIL ET QUE, SUR APPEL DE CE JUGEMENT, L'ARRET ATTAQUE, JOIGNANT LES CAUSES ET EVOQUANT, A DECLARE QUE LA CLAUSE RESOLUTOIRE AVAIT PRODUIT SON EFFET UN MOIS APRES LE COMMANDEMENT, SOIT LE 17 AOUT 1957, A ORDONNE L'EXPULSION DES ETABLISSEMENT CELTAC, A DEBOUTE CEUX-CI DE LEUR DEMANDE EN EXECUTION DE TRAVAUX ET A CONDAMNE JARDINE A LEUR VERSER UNE INDEMNITE DE 100.000 FRANCS EN REPARATION DU PREJUDICE RESULTANT DU DEFAUT D'ENTRETIEN DE L'IMMEUBLE AVANT LA FIN DU BAIL ;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET D'EN AVOIR AINSI DECIDE AU MOTIF NOTAMMENT QUE LA CLAUSE RESOLUTOIRE TROUVAIT APPLICATION DU SEUL FAIT QUE LA SOCIETE LOCATAIRE NE S'ETAIT PAS ACQUITTEE DES SOMMES RECLAMEES DANS LE MOIS DU COMMANDEMENT, ALORS QUE LE COMMANDEMENT DU 16 JUILLET 1957 SE FONDAIT SUR LES MODALITES DE PAYEMENT IMPOSEES PAR L'ORDONNANCE DU 2 JUILLET 1957 QUI N'ETAIT PAS DEFINITIVE ET QUE, COMME L'AVAIENT SOUTENU DES CONCLUSIONS D'APPEL DEMEUREES SANS REPONSE, LA QUESTION SE POSAIT DE SAVOIR SI LA CLAUSE RESOLUTOIRE, PREVUE EN CAS DE RETARD DE LOYERS ECHUS, S'APPLIQUAIT AUX RAPPELS ORDONNES PAR JUSTICE ;
MAIS ATTENDU D'UNE PART QUE SI L'ORDONNANCE DE REFERE DU 2 JUILLET 1957 ACCORDAIT DES DELAIS DE PAYEMENT QUI LIMITAIENT TEMPORAIREMENT L'APPLICATION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE, CES DELAIS N'AYANT PAS ETE RESPECTES PAR LA DEBITRICE, LE BAILLEUR ETAIT EN DROIT DE SIGNIFIER LE 16 JUILLET 1957 UN COMMANDEMENT FONDE, NON SUR L'ORDONNANCE SUSDITE MAIS SUR LE BAIL, DES LORS SEUL APPLICABLE ;
ATTENDU, D'AUTRE PART, QUE LA QUESTION DE SAVOIR SI LA CLAUSE RESOLUTOIRE CONCERNAIT LES SOMMES DUES A TITRE DE RAPPEL DE LOYERS EN VERTU D'UNE DECISION DE JUSTICE AVAIT ETE SOUMISE A LA COUR DES AVANT SON PREMIER ARRETE DU 5 MARS 1958, QUE CET ARRET Y AVAIT REPONDU "QU'IL N'APPARTIENT PAS AU DEBITEUR D'AJOURNER LE PAYEMENT DE LOYERS ARRIERES ET DE NE PAYER QUE LES TERMES NOUVEAUX, QUAND L'APPLICATION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE EST DEMANDEE" ET QUE LA COUR N'ETAIT DES LORS PAS TENUE, DANS SON SECOND ARRET DU 3 MARS 1959 DE REPONDRE A NOUVEAU A LA QUESTION SUR LAQUELLE ELLE S'ETAIT DEJA PRONONCEE DANS LA MEME INSTANCE ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN EST MAL FONDE DANS SES DEUX PREMIERES BRANCHES ;
SUR LE MOYEN PRIS DANS SA TROISIEME BRANCHE : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR ENONCE QUE LA NEGLIGENCE DU BAILLEUR A ENTRETENIR LES LIEUX LOUES NE METTAIT PAS OBSTACLE A L'APPLICATION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE, UNE TELLE NEGLIGENCE AYANT ETE INVOQUEE TARDIVEMENT ET SES EFFETS, EXPRIMES PAR UNE CONDAMNATION A 100.000 FRANCS DE DOMMAGES-INTERETS, ETANT SANS PROPORTION AVEC LES LOYERS DUS, ALORS QUE LA SOCIETE LOCATAIRE AVAIT SOMME JARDINE DE FAIRE DES REPARATIONS BIEN AVANT LES RETARDS DE PAYEMENT ET QU'IL N'ETAIT PAS POSSIBLE, POUR APPRECIER LES EFFETS DES MANQUEMENTS DU BAILLEUR SUR LES CONDITIONS DE LA RESILIATION DE SE FONDER SUR UN PREJUDICE LIMITE A LA DATE FIXEE PAR AILLEURS A CETTE RESILIATION ;
MAIS ATTENDU QUE L'ARRET ENONCE QU'EN FAIT, MEME EN TENANT COMPTE DE LA CREANCE DE 100.000 FRANCS RESULTANT DE L'INEXECUTION DES TRAVAUX DE REPARATIONS ET LIQUIDEE PAR L'ARRET LUI-MEME LA SOCIETE LOCATAIRE RESTAIT DEBITRICE D'UN IMPORTANT ARRIERE DE LOYERS A L'EXPIRATION DU DELAI DU COMMANDEMENT ET QUE, PAR CES MOTIFS ET SANS CONTRADICTION, L'ARRET A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS DAVANTAGE FONDE DANS SA TROISIEME BRANCHE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 3 MARS 1959, PAR LA COUR D'APPEL DE TOULOUSE. NO 59-11.015. ETABLISSEMENTS CELTAC C/ JARDINE. PRESIDENT : M. LESCOT. - RAPPORTEUR : M. BOURDON. - AVOCAT GENERAL : M. DE BONNEFOY DES AULNAIS. - AVOCATS : MM. SAINT-MARC, GEORGE. A RAPPROCHER : 18 OCTOBRE 1960, BULL. 1960, III NO 325, P. 296.