Landlord Indemnity Dispute Over Commercial Lease Non-Renewal
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IALandlords refused to renew a verbal commercial lease for a fruit and vegetable business, leading to a judgment ordering them to pay the evicted tenant an indemnity, which the tenant appealed, arguing the calculation based on the average of the last three years' profits was insufficient and failed to account for transfer fees necessary to acquire a comparable business. The Supreme Court rejected the appeal, finding that the appellate court correctly determined the eviction did not result in the complete loss of the business because the wholesale nature of the trade allowed for relocation, thus justifying an indemnity that could be less than the full value of the business and negating the need to consider the transfer costs of establishing a new site.
Regeste Legislator
Généré par l'IANO 57-11.296; Landlord Indemnity Dispute Over Commercial Lease Non-Renewal: The Supreme Court rejected the appeal, finding that the appellate court correctly determined the eviction did not result in the complete loss of the business because the wholesale nature of the trade allowed for relocation, thus justifying an indemnity that could be less than the full value of the business and negating the need to consider the transfer costs of establishing a new site.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis reference identifies the specific case number and is cited as part of the instruction to reject the appeal.
Texte complet
SUR LE MOYEN PRIS DANS SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET ATTAQUE (ALGER, 22 JANVIER 1957) ET DE SES QUALITES QUE LES CONSORTS X..., QUI DONNAIENT A BAIL VERBAL A KHALFAOUI UN LOCAL A USAGE DE COMMERCE DE FRUITS ET LEGUMES, ONT REFUSE DE RENOUVELER LE BAIL EXPIRE ET QU'ILS ONT ETE CONDAMNES PAR L'ARRET A VERSER A KHALFAOUI UNE INDEMNITE D'EVICTION DE 1.208.487 FRANCS, INFERIEURE A CELLE DEMANDEE PAR LEUR LOCATAIRE ;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR RETENU, POUR FIXER LE MONTANT DE L'INDEMNITE D'EVICTION, SANS REPONDRE AUX CONCLUSIONS DE KHALFAOUI, LA MOYENNE DES BENEFICES REALISES PAR CELUI-CI AU COURS DES TROIS DERNIERES ANNEES ET DE N'AVOIR PAS RETENU LES FRAIS ET DROITS DE MUTATION A PAYER POUR UN FONDS DE MEME VALEUR, ALORS, D'UNE PART, QUE L'INDEMNITE D'EVICTION DOIT COMPRENDRE, NOTAMMENT, LA VALEUR DU FONDS DE COMMERCE DETERMINEE SUIVANT LES USAGES DE LA PROFESSION, D'APRES LESQUELS CETTE VALEUR EST AU MOINS EGALE A LA SOMME ET NON PAS A LA MOYENNE DES BENEFICES REALISES AU COURS DES TROIS DERNIERES ANNEES D'EXPLOITATION ET, D'AUTRE PART, QU'IL DOIT ETRE EGALEMENT TENU COMPTE DES FRAIS ET DROITS DE MUTATION A PAYER POUR UN FONDS D'EGALE VALEUR, LORSQUE L'EVICTION A POUR CONSEQUENCE LA DISPARITION DE LA CLIENTELE QUE LE COMMERCANT EVINCE EST DANS L'OBLIGATION DE RECONSTITUER ;
MAIS ATTENDU QUE, SI LES CONCLUSIONS D'APPEL ONT PRETENDU QUE LE BENEFICE MOYEN ANNUEL DEVAIT ETRE MULTIPLIE PAR TROIS POUR OBTENIR LA VALEUR DU FONDS DE COMMERCE, L'ARRET A DECLARE QUE KHALFAOUI ETAIT COMMERCANT GROSSISTE, "QUE LE FACTEUR SITUATION N'EST JAMAIS PREPONDERANT DANS L'ESTIMATION DE LA VALEUR D'UN FONDS DE COMMERCE DE GROS" ET QUE "LE COMMERCE DE GROS DE FRUITS ET LEGUMES EXERCE PAR KHALFAOUI PEUT ETRE EXPLOITE DANS D'AUTRES LOCAUX", QU'IL RESULTAIT DE CES CONSTATATIONS QUE L'EVICTION N'ENGENDRAIT PAS LA PERTE DU FONDS DE COMMERCE ET QUE, DES LORS, LA COUR, D'UNE PART, A LEGALEMENT APPRECIE LE DOMMAGE SUBI PAR KHALFAOUI A UNE SOMME QUI POUVAIT ETRE INFERIEURE A LA VALEUR DE SON FONDS ET, D'AUTRE PART, N'AVAIT PAS A FAIRE ETAT DE FRAIS ET DROITS DE MUTATION POUR L'ACQUISITION D'UN NOUVEAU FONDS PAR KHALFAOUI ;
D'OU IL SUIT QUE L'ARRET, REPONDANT AINSI AUX CONCLUSIONS A DONNE UNE BASE LEGALE A SA DECISION ET QUE LE MOYEN EST MAL FONDE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 22 JANVIER 1957, PAR LA COUR D'APPEL D'ALGER. NO 57-11.296. KHALFAOUI C/ CONSORTS X.... PRESIDENT : M. LESCOT. RAPPORTEUR :
M. Y.... AVOCAT GENERAL : M. DE BONNEFOY DES AULNAIS. AVOCATS : MM. DEFERT ET MORILLOT.