Commercial Tenants Denied Compensation for Lease Non-Renewal Due to Unsanitary Demolition and Reconstruction

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 11 MAI 1957) ET DU JUGEMENT CONFIRME DONT IL A ADOPTE LES MOTIFS QUE LES EPOUX X..., Z... DE LOCAUX COMMERCIAUX DANS UN IMMEUBLE APPARTENANT A DE BONADONA, SE SONT VUS REFUSER LE RENOUVELLEMENT DE LEUR BAIL SANS OFFRE D'UNE INDEMNITE D'EVICTION, EN RAISON DE CE QUE L'IMMEUBLE, QUE LE BAILLEUR SE PROPOSAIT DE DEMOLIR ET RECONSTRUIRE, ETAIT EN ETAT D'INSALUBRITE RECONNUE ET DEVAIT ETRE ABATTU COMME MENACANT RUINE ET QUE L'ARRET A DIT LE BAILLEUR BIEN FONDE DANS SON REFUS D'UNE INDEMNITE D'EVICTION ;

ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET D'EN AVOIR AINSI DECIDE PAR APPLICATION DE L'ARTICLE 9 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, ALORS QUE LE PROPRIETAIRE DESIREUX DE REPRENDRE LES LIEUX LOUES EN VUE DE LES DEMOLIR ET RECONSTRUIRE NE SAURAIT AVOIR DES DROITS PLUS ETENDUS DU FAIT QUE L'IMMEUBLE EST INSALUBRE ET QUE TOUT DROIT DE REPRISE EN VUE DE LA DEMOLITION SUIVIE DE RECONSTRUCTION EST SOUMIS AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 10 DU DECRET PRECITE, MEME LORSQUE L'IMMEUBLE, DONT LA REPRISE EST SOLLICITEE EST INSALUBRE ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARTICLE 9, DONT IL A ETE FAIT APPLICATION, EN DISPOSANT QUE LE REFUS DE RENOUVELLEMENT DE BAIL NE DONNE PAS DROIT AU PAYEMENT D'UNE INDEMNITE D'EVICTION, LORSQUE L'IMMEUBLE LOUE DOIT ETRE DEMOLI POUR CAUSE D'INSALUBRITE OU DE DANGER, N'A NULLEMENT ECARTE CETTE DISPENSE LORSQU'UN IMMEUBLE EST RECONSTRUIT A LA PLACE DE CELUI QUI A ETE DEMOLI ET SE BORNE A ENONCER QU'EN CE CAS, SI LE NOUVEL IMMEUBLE COMPORTE DES LOCAUX COMMERCIAUX, LE Y... AURA UN DROIT DE PRIORITE POUR LOUER L'IMMEUBLE RECONSTRUIT ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN EST DEPOURVU DE FONDEMENT ;

SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A LA COUR DE S'ETRE PRONONCEE COMME ELLE L'A FAIT AU MOTIF QUE L'IMMEUBLE AVAIT ETE RECONNU INSALUBRE PAR L'AUTORITE ADMINISTRATIVE ET QUE, SI LE PROPRIETAIRE N'AVAIT OBTENU L'AUTORISATION DE DEMOLIR QUE LES BATIMENTS SUR COUR, A L'EXCLUSION DU BATIMENT SUR RUE OU ETAIENT SITUES LES LIEUX LOUES ET QUI DEVAIT ETRE RESTAURE, LES TRAVAUX NECESSAIRES POUR CE FAIRE ETAIENT DES TRAVAUX, NON DE REPARATION, MAIS DE RECONSTRUCTION, ALORS QUE LE DROIT DE REPRISE PRIVILEGIE INSTITUE PAR L'ARTICLE 9 PRECITE EN FAVEUR DU PROPRIETAIRE DE LOCAUX INSALUBRES NE PEUT ETRE RECONNU QUE LORQUE L'IMMEUBLE DOIT ETRE DEMOLI ET QUE LA TRANSFORMATION OU L'AMENAGEMENT DE L'IMMEUBLE NE SAURAIENT ETRE ASSIMILES A LA DEMOLITION DE CELUI-CI ;

MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL A DECLARE QUE, POUR CONSERVER LE BATIMENT SUR RUE OU SE TROUVAIENT LES LIEUX LOUES, IL FAUDRAIT ACTUELLEMENT DE VERITABLES TRAVAUX DE RECONSTRUCTION ET QUE, CES TERMES IMPLIQUANT LE REMPLACEMENT DES ELEMENTS ANCIENS DE L'IMMEUBLE PAR DES ELEMENTS NOUVEAUX, LA COUR A LEGALEMENT FAIT APPLICATION DE L'ARTICLE 9 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN EST MAL FONDE ;

SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENFIN REPROCHE A L'ARRET QUI A RECONNU QUE LE DELABREMENT ET L'INSALUBRITE ETAIENT DUS AUX AGISSEMENTS DU PROPRIETAIRE, D'AVOIR DECLARE QUE LES Z... N'ETAIENT PAS FONDES A S'EN PREVALOIR PARCE QU'ILS N'ALLEGUAIENT A L'ENCONTRE DU BAILLEUR AUCUN FAIT PRECIS ACCOMPLI EN VUE DE FAIRE ECHEC FRAUDULEUSEMENT A LEURS DROITS, ALORS QUE LA COUR ETAIT SAISIE DE LA QUESTION DE SAVOIR SI LA CREATION VOLONTAIRE PAR LE PROPRIETAIRE D'UNE SITUATION TELLE QU'IL PUISSE INVOQUER L'ARTICLE 9 PRECITE N'ETAIT PAS DE NATURE A LUI EN RETIRER LE BENEFICE ET QUE LA COUR A, DES LORS, DENATURE LES TERMES DU LITIGE ;

MAIS ATTENDU QUE, LES Z... AYANT ALLEGUE QUE LES PROPRIETAIRES SUCCESSIFS AVAIENT EUX-MEMES CREE L'INSALUBRITE ET LE DELABREMENT DE L'IMMEUBLE EN VUE D'EN EXERCER LA REPRISE, LA COUR A DECLARE SUR CE POINT QUE, SI LE PRECEDENT PROPRIETAIRE AVAIT AGGRAVE LA SITUATION IL N'EST PAS ALLEGUE, AU SENS DE L'ARTICLE 19 DUDIT DECRET-LOI (DU 30 SEPTEMBRE 1953), A L'ENCONTRE DE DE BONADONA, DES FAITS PROPRES PRECIS QUI AURAIENT ETE ACCOMPLIS EN VUE DE FAIRE ECHEC FRAUDULEUSEMENT AUX DROITS DU Y... ET QUE LA COUR, PAR CES ENONCIATIONS QUI SE REFERAIENT A LA CONTESTATION FORMULEE, EST DEMEUREE DANS LES TERMES DU LITIGE ;

D'OU IL SUIT QUE LE POURVOI N'EST FONDE DANS AUCUNE DE SES BRANCHES ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 11 MAI 1957, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;

N° 57-11698 ;

EPOUX X... C/ DE BONADONA ;

PRESIDENT : M LESCOT - RAPPORTEUR : M BOURDON - AVOCAT GENERAL : M GEGOUT - AVOCATS : MM HENRY ET LEPANY ;