Landlord v. Tenant: Lease Forfeiture Based on Insufficient Occupation and Habitable Room Standards

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS DE LA VIOLATION DE L'ARTICLE 10, PARAGRAPHE 7, DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, DU DECRET DU 11 JUILLET 1955 ET DE L'ARTICLE 2 DU DECRET DU 22 NOVEMBRE 1958, DEFAUT ET CONTRADICTION DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE : ATTENDU QUE TREMEAU, PROPRIETAIRE D'UNE MAISON A ORLEANS, A DONNE CELLE-CI EN LOCATION A MONTAGNAC ;

ATTENDU QUE, PAR EXPLOIT DU 16 FEVRIER 1953, IL DONNA CONGE A SON LOCATAIRE ET QUE, PAR UN SECOND EXPLOIT EN DATE DU 1ER FEVRIER 1957, IL NOTIFIA A MONTAGNAC QU'IL OCCUPAIT INSUFFISAMMENT LES LIEUX, HABITANT AVEC SON EPOUSE UNE MAISON COMPRENANT CINQ PIECES PRINCIPALES ET DES DEPENDANCES, L'AVISANT QU'IL DISPOSAIT D'UN DELAI DE SIX MOIS POUR REGULARISER CETTE SITUATION ;

ATTENDU QU'APRES CE DELAI IL ASSIGNA MONTAGNAC DEVANT LE JUGE DES LOYERS POUR LE FAIRE DECLARER DECHU DU DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX, ET QUE LA COUR D'APPEL D'ORLEANS, APRES EXPERTISE, PRONONCA SA DECHEANCE DU DROIT AU MAINTIEN PAR ARRET CONFIRMATIF DU 25 JUIN 1959 ;

ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A CETTE DECISION D'AVOIR CONSIDERE COMME HABITABLE UNE PIECE DE LA MAISON DONT IL N'A PAS ETE PROUVE PAR TREMEAU QU'ELLE REMPLISSAIT LES CONDITIONS DE L'ARTICLE 2 DU DECRET DU 22 NOVEMBRE 1948, LEQUEL STIPULE QUE LES PIECES HABITABLES DOIVENT COMPORTER DES OUVERTURES PRESENTANT UNE SECTION OUVRANTE AU MOINS EGALE AU DIXIEME DE LA SUPERFICIE DE LA PIECE ;

MAIS ATTENDU QU'IL RESULTE DES CONSTATATIONS EFFECTUEES PAR LES EXPERTS ET HOMOLOGUEES PAR LA COUR D'APPEL QUE LA PIECE LITIGIEUSE, POUR UNE SURFACE DE 22 METRES CARRES, EST DOTEE DE DEUX BAIES DE CHACUNE 1M X 1,70M ET QUE CES OUVERTURES PRESENTENT DONC A ELLES DEUX UNE SECTION OUVRANTE GLOBALE DE 3 METRES 40, LARGEMENT SUPERIEURE AU DIXIEME DE LA SUPERFICIE DE LA PIECE ;

QUE LE MOYEN MANQUE DONC EN FAIT ;

SUR LE DEUXIEME MOYEN, PRIS DE LA VIOLATION DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810 ET DE L'ARTICLE 10, PARAGRAPHE 7, DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, EN CE QUE LA COUR D'APPEL N'AURAIT PAS REPONDU A L'UN DES ARGUMENTS QUE MONTAGNAC SOULEVAIT DANS SES CONCLUSIONS, A SAVOIR QU'IL N'ETAIT PAS JUSTIFIE PAR TREMEAU QUE LA PIECE LITIGIEUSE ETAIT EN FAIT HABITABLE A LA DATE D'EXPIRATION DU DELAI DE SIX MOIS IMPARTI PAR LA NOTIFICATION DU 1ER FEVRIER 1957, ET CE, TANT EN RAISON DU MAUVAIS ETAT DE LA PIECE SITUEE AU DEUXIEME ETAGE, QUE DES INFILTRATIONS DUES AU DEFAUT D'ENTRETIEN DE LA TOITURE DONT LE SYSTEME D'ECOULEMENT DES EAUX N'ETAIT PAS CONFORME AU REGLEMENT SANITAIRE LOCAL ;

MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE L'ARRET ATTAQUE CONSTATE AU VU DU RAPPORT D'EXPERTISE QUE LES DIMENSIONS ET CARACTERISTIQUES DE LA PIECE LITIGIEUSE SONT CONFORMES AUX DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES A LA DATE DE CETTE EXPERTISE, ET COMME IL N'A PAS ETE ALLEGUE QU'UNE MODIFICATION AVAIT ETE APPORTEE DANS L'AGENCEMENT DE CETTE PIECE ENTRE LE 1ER AOUT 1957 (DATE D'EXPIRATION DU DELAI DE SIX MOIS) ET CELLE DE L'EXPERTISE, L'ARRET SE TROUVE AVOIR IMPLICITEMENT REPONDU A CE CHEF DES CONCLUSIONS ;

ATTENDU, D'AUTRE PART, QUE SI L'ARRET N'A PAS CONSTATE QUE LA PIECE LITIGIEUSE ETAIT CONFORME AUX EXIGENCES DU REGLEMENT SANITAIRE LOCAL C'EST QUE CETTE DERNIERE CONDITION IMPOSEE PAR LA REGLEMENTATION ANTERIEURE DU DECRET DU 11 JUILLET 1955 A ETE ABANDONNEE PAR CE TEXTE QUI A SUBSTITUE A LA NOTION ANCIENNE DE "PIECE PRINCIPALE" CELLE DE "PIECE HABITABLE", AU SENS DE L'ARTICLE 2 DU DECRET DU 22 NOVEMBRE 1948 ;

QUE LES JUGES DU FOND N'AVAIENT DONC PAS A RECHERCHER SI LA PIECE LITIGIEUSE ETAIT CONFORME AUX PRESCRIPTIONS DU REGLEMENT SANITAIRE LOCAL ;

QUE LE POURVOI N'EST DONC PAS FONDE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 25 JUIN 1959 PAR LA COUR D'APPEL D'ORLEANS. NO 60-20.010. MONTAGNAC C/ TREMEAU. PRESIDENT : M. VERDIER. RAPPORTEUR : M. DUPIN. AVOCAT GENERAL : M. FENIE. AVOCAT : M. TALAMON.