Purchasers v. Sellers and Notary over Undisclosed Lease Indemnity Obligation

SUR LE PREMIER MOYEN PRIS EN SES DIVERSES BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE LES EPOUX X... D... D'UNE MAISON, ONT CEDE LE 24 JANVIER 1926, A LEMOINE, LE FONDS DE COMMERCE QU'ILS Y EXPLOITAIENT ET LUI ONT CONSENTI UN BAIL COMMERCIAL DE 3, 6, 9 ANS, DU REZ-DE-CHAUSSEE ;

QUE LE BAIL A ETE RENOUVELE, LE 27 MARS 1937, POUR UNE PERIODE DE 9 ANS, EXPIRANT LE 1ER FEVRIER 1946 ;

QUE, LE 3 JUILLET 1942, ILS ONT, EN MENTIONNANT DANS L'ACTE L'EXISTENCE DU BAIL DU 27 MARS 1937, VENDU L'IMMEUBLE AUX EPOUX A... ;

QUE CES DERNIERS, SUIVANT ACTE RECU PAR M , NOTAIRE, ONT, A LEUR TOUR, VENDU LA MEME MAISON AUX EPOUX Z..., LE 29 NOVEMBRE 1946, EN SPECIFIANT QUE LE REZ-DE-CHAUSSEE, SERVANT D'ATELIER DE SERRURERIE, ETAIT LOUE, VERBALEMENT ET A L'ANNEE, A LEMOINE ;

QUE LES EPOUX Z... AYANT INVOQUE LE DROIT DE REPRISE FONDE SUR L'ARTICLE 5 DE LA LOI DU 30 JUIN 1926, LEMOINE A OPPOSE L'ARTICLE 8 PARAGRAPHE 3 DE LA MEME LOI, TEXTE EN VERTU DUQUEL LE C... VENDEUR DU FONDS DE COMMERCE NE PEUT EXERCER LE DROIT DE REPRISE QU'A CHARGE D'UNE INDEMNITE D'EVICTION ;

QUE LES EPOUX Z... ONT ALORS ASSIGNE LEURS VENDEURS A... EN REPARATION DU PREJUDICE QU'ILS LUI AURAIENT CAUSE EN NE DECLARANT PAS LA CHARGE DECOULANT DE LA SITUATION LOCATIVE, ET ONT APPELE EGALEMENT EN GARANTIE LE NOTAIRE M E... AVAIT DRESSE L'ACTE DE VENTE ;

QUE LES EPOUX A... ONT, DE LEUR COTE, ACTIONNE EN GARANTIE LES EPOUX X..., LEURS PROPRES VENDEURS ;

ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE CONDAMNE IN SOLIDUM LES EPOUX A... ET LE NOTAIRE A PAYER AUX EPOUX Z... LA SOMME DE 500 000 FRANCS A TITRE DE DOMMAGES-INTERETS, ET LES EPOUX X... A GARANTIR LES EPOUX A... DES CONDAMNATIONS PRONONCEES CONTRE EUX ;

ATTENDU QUE M Y... GRIEF A CET ARRET D'AVOIR AINSI STATUE ALORS QUE LE NOTAIRE, S'ETANT BORNE A FORMALISER UN ACCORD DES PARTIES PREEXISTANT, N'AVAIT PAS DE RECHERCHES A FAIRE SUR LA SITUATION LOCATIVE DE L'IMMEUBLE, ET QUE LE PREJUDICE SUBI PAR Z... N'ETAIT PAS, DE TOUTE FACON, LA CONSEQUENCE NECESSAIRE DE CETTE ABSENCE DE RECHERCHES ;

MAIS ATTENDU QUE LES NOTAIRES, TENUS PROFESSIONNELLEMENT D'ECLAIRER LES PARTIES, NE PEUVENT DECLINER LE PRINCIPE DE LEUR RESPONSABILITE EN ALLEGUANT QU'ILS SE SONT BORNES A DONNER LA FORME AUTHENTIQUE AUX DECLARATIONS RECUES ;

QU'ILS DOIVENT CONTROLER ET VERIFIER LES INDICATIONS ESSENTIELLES QUI LEUR SONT DONNEES, AFIN D'ASSURER L'UTILITE ET L'EFFICACITE DE L'ACTE QU'ILS DRESSENT ;

ATTENDU QU'EN L'ESPECE, IL EST JUSTEMENT RELEVE PAR L'ARRET ATTAQUE QUE LES RECHERCHES DU NOTAIRE, LEQUEL CONSTATAIT L'EXISTENCE D'UN FONDS DE COMMERCE DANS L'IMMEUBLE OBJET DE LA VENTE, L'AURAIENT AMENE A DECOUVRIR QUE L'IMMEUBLE SE TROUVAIT GREVE, OU TOUT AU MOINS MENACE DE L'ETRE, D'UNE CHARGE GRAVE, PRATIQUEMENT EQUIPOLLENTE A UNE SERVITUDE, QUI IMPOSERAIT A SES ACQUEREURS SUCCESSIFS L'OBLIGATION DE PAYER UNE INDEMNITE D'EVICTION AU CAS DE REPRISE ;

QUE M N'A PRIS, A CET EGARD, AUCUNE DES PRECAUTIONS INDISPENSABLES ET A COUVERT LA VENTE DE SON AUTORITE, LA LAISSANT SUPPOSER SANS CHARGE PARTICULIERE QUANT AU DROIT DE RENOUVELLEMENT ;

QUE LE PREMIER MOYEN NE SAURAIT DONC ETRE RETENU ;

SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST VAINEMENT SOUTENU, PAR LE POURVOI, QUE LA FAUTE DES EPOUX X..., LESQUELS N'AVAIENT PAS FAIT CONNAITRE A LEURS ACHETEURS, LES EPOUX A..., L'ORIGINE DU FONDS DE COMMERCE EXPLOITE DANS L'IMMEUBLE, ETAIT BIEN LA CAUSE GENERATRICE DU DOMMAGE SUBI PAR LES EPOUX Z... ET QUE LE NOTAIRE M N'AVAIT PAS A RECHERCHER UNE SITUATION QUE LES VENDEURS ORIGINAIRES X... ETAIENT TENUS DE REVELER ;

QU'EN EFFET, LA FAUTE DES EPOUX X..., B... SI ELLE ETAIT ETABLIE, NE POUVAIT DEGAGER DE SES PROPRES OBLIGATIONS LE NOTAIRE QUI DEVAIT, DE SA PROPRE INITIATIVE, OPERER LES RECHERCHES UTILES DE MANIERE A ECLAIRER LES PARTIES SUR LEURS DROITS RESPECTIFS ;

D'OU IL SUIT QUE LE SECOND MOYEN N'ETANT PAS PLUS FONDE QUE LE PREMIER, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 10 MARS 1954 PAR LA COUR D'APPEL DE DIJON ;

N° 1488 CIV 54 ;

M C/ Z... ET AUTRES ;

PREMIER PRESIDENT : M BATTESTINI - RAPPORTEUR : M ASTIE - AVOCAT GENERAL : M JODELET - AVOCATS : MM GOUTET ET GIFFARD ;

A RAPPROCHER : 10 OCTOBRE 1960, BULL 1960, I, N° 425, P 348.