Tenant's Suit for Specific Performance of Lease Option vs. Landlord's Claim for Rescission Based on Lesion

CASSATION, sur le pourvoi du sieur Y..., d'un arrêt rendu, le 22 mai 1913, par la Cour d'appel d'Alger, au profit de la dame veuve X....

ARRET.

Du 14 Novembre 1916.

LA COUR,

Ouï, en l'audience publique de ce jour, M. le conseiller Rau, en son rapport, Maîtres Bailby et Auger, avocats des parties, en leurs observations respectives, ainsi que M. Mérillon, avocat général, en ses conclusions, et après en avoir délibéré en la chambre du conseil,

Sur le deuxième moyen :

Attendu qu'il résulte des qualités et des constatations de l'arrêt attaqué que la veuve X... a, suivant acte sous seings privés en date du 1er décembre 1905, donné à bail à Y... pour 3, 6, 9 ou 12 années un terrain sis dans la commune d'Oran avec promesse de vente de cet immeuble pour le prix de 20000 francs.

Que le 27 avril 1912 la veuve X... avant, sur une sommation du preneur, refusé d'exécuter cette promesse, Y... l'a assignée en réalisation de son engagement ;

Qu'en réponse à cette action la défenderesse a conclu reconventionnellement à la rescision de la vente pour cause de lésion de plus des sept douzièmes ;

Attendu que le pourvoi soutient que la Cour d'Alger, qui a prononcé la rescision ainsi demandée, se serait fondée à tort sur ce que la lésion devait être établie en estimant l'immeuble litigieux suivant son état et sa valeur à l'époque de l'acceptation de la promesse de vente, et non à la date de ladite promesse ;

Mais attendu qu'une promesse unilatérale de vente ne constitue qu'un engagement personnel du promettant qui conserve la propriété de son bien jusqu'à ce que l'acceptation du stipulant ait rendu la vente parfaite ;

Que, dès lors, conformément à l'article 1675, c'est à ce moment qu'il faut se placer pour évaluer l'immeuble, sauf à déduire de l'estimation, le montant de la plus-value créée par l'acquéreur depuis l'époque de la promesse de vente ;

D'où il suit, qu'en décidant que le terrain litigieux devait être estimé au 27 février 1912, date de la sommation par laquelle Y... avait manifesté sa volonté d'accepter la promesse de vente, l'arrêt attaqué, lequel est motivé, n'a violé aucun des articles de loi visés dans le deuxième moyen ; Par ces motifs, rejette ce moyen.

Mais, sur le troisième moyen :

Vu l'article 1678 du Code civil,

Attendu que, d'après cet article, dans les instances en rescision de ventes immobilières pour cause de lésion de plus des sept douzièmes, la preuve de la lésion ne peut se faire que par une expertise ;

Que si, en l'absence de toute contestation sur l'existence de la lésion, le juge peut se dispenser de prescrire une semblable mesure, il ne saurait, en cas de désaccord des parties sur ce point, les admettre à établir par d'autres modes de preuve la valeur réelle de l'immeuble litigieux ;

Attendu que, saisi de la demande reconventionnelle ci-dessus spécifiée, le tribunal d'Oran l'a accueillie par le motif que Y... aurait, au cours du bail, consenti à des tiers une vente partielle et une promesse complémentaire de vente du terrain litigieux moyennant des prix dont le total était supérieur de plus des sept douzièmes au montant de celui qui avait été stipulé dans le contrat de 1905 ;

Attendu qu'en cause d'appel Y... a conclu, subsidiairement, à ce qu'une expertise fut ordonnée à l'effet d'évaluer le terrain à la date du 27 février 1912, en tenant compte de l'augmentation de valeur apportée à cet immeuble par les travaux qu'il y avait effectués depuis 1905 ;

Qu'au lieu de faire droit à cette demande la Cour d'Alger a confirmé, avec adoption de motifs, le jugement frappé d'appel, en invoquant la connaissance personnelle que les premiers juges auraient eue de la valeur de l'immeuble litigieux ainsi que les documents qui leur avaient été soumis ;

En quoi l'arrêt attaqué a violé l'article de loi susvisé ;

Et qu'on ne saurait faire état d'une déclaration du jugement, d'après laquelle les parties auraient été d'accord sur l'existence même de la lésion, cette énonciation étant en contradiction avec leurs conclusions respectives tant de première instance que d'appel ;

Par ces motifs, et sans qu'il soit besoin de statuer sur le premier moyen,

CASSE