Buyer v. Seller: Hidden Defects and Warranty Disclaimer in Property Sale

Quatrième Chambre ARRÊT No R.G : 05/00641 M. Yannick Yves Daniel X... Y.../ M. Bernard Jean Marie Z... A... la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 15 JUIN 2006 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président, Madame Françoise LE BRUN, Conseiller, Monsieur Philippe SEGARD, Conseiller, GREFFIER : Madame Agnès B..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 05 Avril 2006 devant Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par Monsieur Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 15 Juin 2006, date indiquée à l'issue des débats.

APPELANT : Monsieur Yannick Yves Daniel X... Le C... 56140 ST CONGARD représenté par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués assisté de la SCP GUITARD COLON DE FRANCIOSI CAMPAS DUMONT, avocats INTIMÉ : Monsieur Bernard Jean Marie Z... Le C... 56140 ST CONGARD représenté par la SCP BAZILLE J.J., GENICON P., GENICON S., avoués assisté de la SCP BACHY - VALTON - NOINSKI - KRONGRAD, avocats I - Exposé préalable :

Par acte authentique du 28 juin 2002 Monsieur Bernard Z... a vendu à Monsieur Yannick X... une maison à usage d'habitation et de commerce sise à Saint Congard "Le C...".

Disant avoir constaté divers désordres, les époux X... ont obtenu en référé le 7 mai 2003 la désignation de M. D..., expert. Celui-ci a procédé à ses opérations et a déposé son rapport le 13 août 2003, constatant des infiltrations après de fortes pluies et un phénomène de condensation, indiquant que si les défauts des joints de la terrasse au dessus étaient visibles, il n'en était pas de même des infiltrations et de la condensation.

Par acte du 10 octobre 2003, les époux X... ont fait assigner Monsieur Bernard Z... en réparation du préjudice subi à hauteur de 6.370,09 ç, sur le fondement des vices cachés, outre un préjudice de jouissance courant.

Par jugement du 30 novembre 2004 le Tribunal de Grande Instance de Vannes a : - Décerné acte à Madame Virgine E... épouse X... de son désistement ; - Débouté Monsieur Bernard Z... de sa demande du chef de l'article 700 du NCPC dirigée contre Madame Virgine E... épouse X... ; - Débouté Monsieur Yannick X... de ses demandes à l'encontre de Monsieur Bernard Z... ; - Condamné Monsieur Yannick X... à payer à Monsieur Bernard Z... la somme de 2.000 ç au titre de l'article 700 du NCPC ; - Condamné in solidum Monsieur Yannick X... et Madame Virgine E... épouse X... aux entiers dépens.

Monsieur Yannick X... a déclaré appel de ce jugement le 24 janvier 2005.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées : - le 21 février 2006 pour Monsieur Yannick X... ; - le 7 mars 2006 pour Monsieur Bernard Z... F... de clôture a été rendue le 21 mars 2006. II - Motifs :

En présence d'une clause de non garantie des vices cachés, il appartient à l'acquéreur de démontrer la connaissance des vices

allégués par le vendeur et la mauvaise foi de celui-ci. Les vices allégués doivent être tels que l'acheteur n'aurait pas acquis le bien ou en aurait donné un moindre prix s'il les avaient connus.

En l'espèce, il s'agit : * d'un phénomène de condensation dû à une absence d'isolation thermique depuis la construction en 1976 et qui n'avait pas empêché un usage normal des lieux. De ce fait, ce défaut ne peut être retenu comme vice rédhibitoire ; * d'infiltrations par le toit-terrasse où une reprise au silicone d'un joint était visible lors de la vente et devait attirer l'attention, de plus ce silicone a été enlevé ensuite par l'acquéreur, provoquant les entrées d'eau constatées par cette fissure lors de l'expertise ; * d'infiltrations du fait de l'absence de seuils au droit des portes-fenêtres, auxquelles il avait été tenté de remédier avec des produits à base de silicone, visibles lorsque les volets sont fermés et non visibles lorsque ceux-ci sont ouverts, ce qui était le cas lors des visites.

Dès lors, seules les infiltrations par les seuils des portes-fenêtres sont des vices cachés pour l'acquéreur et connues du vendeur. La reprise sérieuse de ce problème, avec confection de deux seuils de portes-fenêtres et raccourcissement des huisseries actuelles, a été évaluée par l'expert à 380 + 760 = 1.140 ç HT, à comparer avec le prix d'achat des murs : 114.337 ç (1%), et avec le prix de l'ensemble : 190.562 ç (0,6%) outre les frais.

Il n'est donc pas démontré que l'acquéreur, s'il avait connu ce vice, aurait donné un moindre prix.

C'est donc à juste titre que le premier juge a débouté Monsieur Yannick X... de ses prétentions et le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Il n'apparaît pas en l'espèce qu'il y ait eu abus de plaider ayant causé à Monsieur Z... un préjudice et celui-ci sera débouté de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.

Il serait par contre inéquitable de laisser à la charge de Monsieur Z... la totalité des frais irrépétibles engagés à l'occasion de cet appel et, outre la somme de 2.000 ç allouée par le premier juge, Monsieur Yannick X... sera condamné à lui payer de ce chef la somme de 2.000 ç. Par ces motifs, La Cour :

- A... le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

-Y ajoutant :

- Condamne Monsieur Yannick X... à payer à Monsieur Bernard Z... la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 ç) en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

- Condamne Monsieur Yannick X... aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.

Le Greffier,

Le Président,