Eviction Following Unformalized Property Sale Amidst Judicial Liquidation

C.A/S.B

Madame Françoise X... divorcée DI Y... née le 14 Juillet 1953 à TARBES (65000) Z... "Au Petit A..." - 32270 AUBIET représentée par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assistée de Me Jean-Paul MALHERBE, avocat APPELANTE d'une ordonnance de référé rendue par le Juge des Référés du Tribunal de Grande Instance d'AUCH en date du 05 Juillet 2005 D'une part, ET : Maître Liliane VINCENEUX, Mandataire judiciaire, agissant en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de Monsieur Fédèle B... Z... 5 rue du Prieuré B.P. 827 - 31080 TOULOUSE CEDEX représenté par la SCP Henri TANDONNET, avoués assisté de la SCP MOULETTE - ST YGNAN - VAN HOVE, avocats Monsieur Marc MINA Z... "Au Petit A..." - 32270 AUBIET ASSIGNE, n'ayant pas constitué avoué

INTIMES

D'autre part, a rendu l'arrêt réputé contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 09 Mai 2006, devant Catherine LATRABE, Conseiller faisant fonctions Présidente de Chambre, Benoît MORNET, Conseiller et Chantal AUBER,

Conseiller (laquelle, désignée par le Président de Chambre, a fait un rapport oral préalable), assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 12 juin 1997, Fedele B... s'est engagé à vendre à Françoise X... épouse DI Y... une maison d'habitation et diverses parcelles situées sur la commune d'AUBIET (Gers), cadastrées section F numéros 1203, 1205, 1207, 1208, 1015, 1204, 1206 et 1209.

Par jugement du 12 août 1998, le tribunal de commerce de TOULOUSE a prononcé la liquidation judiciaire de Fédèle B... et nommé Maître VINCENEUX en qualité de mandataire liquidateur.

Par jugement du 29 septembre 2000, le tribunal de commerce de TOULOUSE a réformé une ordonnance du juge commissaire du 19 avril 2000 qui avait autorisé la vente de gré à gré de la maison et du bâtiment industriel appartenant à Fédèle B... au profit de Françoise X... et a ordonné la vente aux enchères publiques des biens immobiliers situés sur la commune d'AUBIET, appartenant à Fédèle B....

Par arrêt du 4 juillet 2002, la cour d'appel de TOULOUSE a déclaré irrecevable l'appel nullité formé par Françoise X... à l'encontre de ce jugement.

Par arrêt du 7 décembre 2004, la cour de cassation a déclaré non admis le pourvoi formé par Françoise X... contre cet arrêt.

Par acte du 8 avril 2005, Maître VINCENEUX, agissant en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de Fédèle B..., a fait assigner en référé Françoise X... DI Y... et Marc MINA pour les faire déclarer occupants sans droit ni titre des immeubles dépendant de la liquidation judiciaire de Fédèle B... et obtenir

leur expulsion.

Par ordonnance du 5 juillet 2005, le juge des référés du tribunal de grande instance d'AUCH a ordonné l'expulsion de Françoise X... DI Y... et de Marc MINA et de tous occupants de leur chef, des lieux situés sur la commune d'AUBIET, cadastrés section F numéros 1210, 1212, 1217, 1219 et 1228, portant sur une superficie totale de 4 Ha 43 a 35 ca, dans le délai d'un mois suivant la signification de cette ordonnance et si nécessaire, sous astreinte de 100 ç par jour de retard et les a condamnés au paiement de la somme de 750 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

Françoise X... a relevé appel de cette décision.

Marc MINA, assigné à sa personne par acte d'huissier du 26 septembre 2005, n'a pas constitué avoué. Il y a donc lieu de statuer par arrêt réputé contradictoire.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2006. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions récapitulatives du 13 janvier 2006, Françoise X... demande à la cour de juger n'y avoir lieu à référé et en conséquence, de débouter Maître VINCENEUX de ses demandes.

Elle fait valoir que son occupation des immeubles n'est pas sans droit ni titre car elle a bénéficié d'une délégation de bail, qu'elle a constitué son entreprise dans les lieux, que l'occupation à laquelle elle se livre s'analyse au minimum en un prêt à commodat conformément aux dispositions des articles 1875 et suivants du code civil et que Maître VINCENEUX ne justifie pas d'un besoin urgent de reprise de la chose.

Elle soutient par ailleurs que le tribunal de grande instance n'était pas compétent qu'en vertu de l'article R 321-2 du code de l'organisation judiciaire, le président du tribunal de grande instance ne pouvait pas statuer en référé sur une demande d'expulsion

de locaux et que le tribunal d'instance est exclusivement compétent pour connaître des actions relatives au contrat de louage d'immeuble. Elle ajoute qu'il n'est pas de la compétence du juge des référés de procéder aux qualifications des relations contractuelles intervenues entre les parties, cette appréciation incombant seulement au juge du fond.

Elle fait valoir en outre que sa mauvaise foi ne peut pas être alléguée pour dire qu'elle serait occupant sans droit ni titre alors qu'elle produit une attestation du notaire instrumentaire qui établit que lorsque la vente avait été programmée, elle avait remis entre ses mains les fonds nécessaires. Elle affirme aussi que dans le cadre d'une occupation de longue durée (près de 10 ans), elle est nécessairement titrée et qu'au travers de la durée d'occupation, elle justifie de l'existence d'un prêt à commodat. Elle souligne que son occupation a été publique puisqu'elle a créé une entreprise de nature agricole immatriculée auprès des organismes sociaux et qu'elle a justifié des disponibilités au delà de la mobilisation du prix d'achat.

Elle en déduit qu'ayant été autorisée à pénétrer dans les lieux dans le cadre de ce rapport contractuel, elle ne peut être expulsée sur la base d'une ordonnance de référé et au motif qu'elle serait occupant sans droit ni titre. * * *

Maître Liliane VINCENEUX, es qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Fédèle B..., conclut à la confirmation de la décision entreprise et à la condamnation des appelants au paiement de la somme de 1.000 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

Rappelant la procédure qui a abouti au rejet du pourvoi en cassation de Françoise X..., elle indique que toutes les prétentions de cette

dernière tendant à l'acquisition amiable des immeubles dépendant de la liquidation judiciaire de Fédèle B... sont définitivement écartées.

Elle fait valoir que Françoise X... ne peut davantage se prévaloir d'un titre l'autorisant à occuper les immeubles dépendant de cette liquidation puisqu'aucune suite n'a été donnée au compromis de vente susceptible de prévoir la prise de possession du bien à la date de régularisation de l'acte authentique.

Elle relève en outre que Françoise X... n'a jamais fait état d'une "délégation de bail" lors des instances engendrées par la procédure collective. Elle précise qu'elle ne peut pas faire valoir sa qualité de preneur rural, qu'une cession de bail rural, régie par l'article L 411-74 du code rural, ne peut être réalisée sans l'autorisation du bailleur, que l'autorisation d'exploiter du 28 avril 1997 n'a jamais été mise à exécution et que l'appelante ne justifie d'aucun paiement de fermage ou d'une redevance alors que selon l'article L 411-1 code rural, le bail rural implique la mise à disposition d'un fonds à titre onéreux. Elle indique aussi que la notion de commodat doit être exclue dès lors que Françoise C... se prévaut de l'occupation d'un fonds rural.

Elle souligne enfin que l'occupation illégale des lieux par Françoise C... empêche la recherche d'éventuels acquéreurs alors que l'intérêt des créanciers postule que les immeubles puissent être réalisés au meilleur prix. MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l'article 809 du nouveau code de procédure civile, la juridiction des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur le fondement de ces dispositions, le juge des référés a le

pouvoir de faire cesser l'occupation d'un immeuble sans droit ni titre qui constitue un trouble manifestement illicite.

En l'espèce, c'est par une exacte appréciation des circonstances de la cause et une juste application de cette règle de droit, que le premier juge a constaté que Françoise X... et Marc MINA ne disposaient d'aucun titre pour occuper l'immeuble litigieux et qu'il a ordonné leur expulsion.

En effet, si Françoise X... soutient qu'elle a bénéficié d'une "délégation de bail", elle n'indique pas de qui elle tiendrait une telle délégation et elle ne justifie pas, ni même n'allègue, s'être acquitté d'un loyer, d'un fermage ou d'une redevance en contrepartie du bail qui lui aurait été consenti.

D'autre part, les pièces du dossier contredisent son argumentation selon laquelle son occupation serait justifiée par un prêt à commodat conformément aux articles 1875 et suivants du code civil.

Il est en effet établi que la vente qui avait été convenue entre Fédèle B... et Françoise X... par acte sous seing privé du 12 juin 1997 n'a jamais été régularisée par acte authentique et ce, alors même que cette convention prévoyait que l'acte authentique devait être réalisé au plus tard le 31 août 1997 et que ce délai n'a été prorogé que jusqu'au 31 mars 1998.

De plus, cet acte sous seing privé précisait expressément que le transfert de propriété et le transfert de jouissance étaient différés au jour de la régularisation de la vente par acte authentique ou au jour du dépôt de cette convention au rang des minutes du notaire chargé de la vente. Il est constant que ces conditions n'ont pas été réalisées. Cette convention ne donnait donc à Françoise X... aucun droit à occuper les lieux.

Par ailleurs, si Fédèle B... avait pu autoriser verbalement Françoise X... à s'installer dans les lieux, il apparaît qu'une

telle autorisation n'a pu perdurer puisque celui-ci a été déclaré en liquidation judiciaire le 12 août 1998, qu'il est donc dessaisi depuis cette date de l'administration et de la disposition de ses biens et que, de plus, la vente aux enchères publiques de ses biens immobiliers situés sur la commune d'AUBIET a été ordonnée par jugement du tribunal de commerce de TOULOUSE du 29 septembre 2000 devenu définitif.

Ainsi, compte tenu des termes de l'acte sous seing privé du 12 juin 1997 et des décisions de justice précitées, le juge des référés ne pouvait que constater l'absence de titre d'occupation de Françoise X...

Cette constatation, qui résulte à l'évidence des éléments du dossier, n'est pas utilement contredite par le fait que l'occupation de Françoise X... a été publique et qu'elle a duré plusieurs années en dépit d'ailleurs de la demande de libérer les biens que Maître VINCENEUX lui avait adressée par lettre recommandée dès le 22 octobre 1998.

De plus, cette occupation sans droit est de nature à compromettre le bon déroulement de la vente aux enchères des immeubles et elle est donc génératrice d'un trouble manifestement illicite.

Il y a lieu en conséquence de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions.

Françoise X..., qui succombe dans son appel, sera condamnée aux dépens. Elle sera en outre condamnée à payer à Maître VINCENEUX es qualité de liquidateur la somme de 600 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, au titre des frais exposés en cause d'appel PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant en audience publique, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 5 juillet 2005 par le juge des référés du tribunal de grande instance d'AUCH,UCH,

Y ajoutant,

Condamne Françoise X... à payer à Maître VINCENEUX, es qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Fédèle B..., la somme de 600 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,

Condamne Françoise X... aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile,

Le présent arrêt a été signé par Catherine LATRABE, Conseiller faisant fonctions de Présidente de Chambre et Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier

La Présidente