Lease Termination for Non-Payment Upheld Despite Suspended Resolutory Clause

APPELANT d'un jugement rendu par le Juge de l'Exécution du Tribunal de Grande Instance de MARMANDE en date du 21 Juillet 2005 D'une part, ET : Monsieur Alexandre DE Y... né le 16 Janvier 1929 à SAINT MAUR DE PEYRIAC (47) Demeurant Lieudit "Batz" 47160 BUZET SUR BAISE représenté par la SCP Henri TANDONNET, avoués assisté de la SCP RMC & ASSOCIES, avocats

INTIME

D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 16 Mai 2006, devant Nicole ROGER, Conseiller faisant fonctions de Présidente de Chambre, Benoît MORNET, Conseiller et Chantal AUBER, Conseiller (laquelle, désignée par le Président de Chambre, a fait un rapport oral préalable), assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant bail du 10 décembre 2003, Alexandre DE Y... a donné en location à Alain SAINT X... une maison d'habitation, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 914,69 ç.

Après avoir fait délivrer à Alain SAINT X... un commandement de payer les loyers et les charges et rappelant la clause résolutoire prévue au contrat, Alexandre DE Y... l'a fait assigner en référé pour faire constater la résiliation du bail et obtenir le paiement d'une provision sur les loyers impayés.

Par ordonnance du 3 mars 2005, le juge des référés du tribunal d'instance de TONNEINS a : - condamné Alain SAINT X... à payer à Alexandre DE Y..., à titre provisionnel, la somme de 8.876,85 ç à valoir sur les loyers échus au 3 février 2005, - l'a autorisé à se libérer de cette somme par 24 versements mensuels de 369,86 ç en sus des loyers et charges en cours, - dit que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et que si le locataire se libère selon les modalités fixées elle sera réputée ne pas avoir joué, - dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, la clause de résiliation reprendra son plein effet et qu'il pourra être procédé à l'expulsion de M. SAINT X...

Par acte du 2 mai 2005, Alexandre DE Y... a fait signifier à Alain SAINT X... un nouveau commandement de quitter les lieux au plus tard à l'expiration d'un délai de deux mois.

Par requête du 19 mai 2005, Alain SAINT X... a saisi le juge de l'exécution de MARMANDE qui, par jugement du 21 juillet 2005, a : - constaté que Alain SAINT X... n'a pas respecté les délais de

paiement et les conditions fixés par l'ordonnance de référé du 3 mars 2005 pour s'acquitter des loyers et de l'arriéré des loyers dont il est redevable à l'égard d'Alexandre de Y..., - dit que depuis le 10 mars 2005, la clause résolutoire contenue dans le bail a repris son plein effet et Alain SAINT X... est devenu occupant sans droit ni titre, - dit que le commandement de quitter les lieux délivré à Alain SAINT X... par acte du 2 mai 2005 est parfaitement valable dans le fond et la forme, - fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par Alain SAINT X... à compter du 10 mars 2005 jusqu'à la libération effective des lieux, au montant des loyers antérieurs, soit à la somme de 914,69 ç, - condamné Alain SAINT X... à verser à Alexandre de Y... la somme de 500 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux dépens.

Alain SAINT X... a relevé appel de cette décision.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2006. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Alain SAINT X... fait valoir au soutien de son appel qu'après l'ordonnance de référé du 3 mars 2005 qui avait suspendu les effets de la clause résolutoire, il a respecté ses engagements en adressant chaque mois à son propriétaire les chèques correspondant au montant du loyer et à l'arriéré de loyer, mais qu'il s'est vu refuser ces règlements par chèques par Alexandre DE Y...

Il soutient qu'à la date de l'audience devant le juge de l'exécution, il avait adressé les six chèques nécessaires pour remplir son obligation.

Il précise que devant le refus de Alexandre DE Y... d'encaisser les chèques, notamment pour les mois de juin et juillet, il effectue désormais des virements directs en espèces sur son compte.

En ce qui concerne sa dette antérieure, il propose le paiement des

sommes dues moyennant la restitution des chèques adressés et la réception des quittances de loyers correspondantes.

Il affirme par ailleurs que le bailleurs n'a pas satisfait à son obligation de notifier sa demande au Préfet et de respecter un délai de deux mois conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il conclut en conséquence à l'infirmation du jugement entrepris et demande à la cour de déclarer irrecevable la demande de Alexandre de Y... en résiliation de bail par acquisition de la clause résolutoire et de le condamner au paiement de la somme de 1.000 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. * * *

Alexandre DE Y... fait valoir que Alain SAINT X... ne prouve pas les paiements allégués. Il relève notamment que les deux versements en espèces effectués sur son compte en août 2005 sont postérieurs au jugement entrepris, qu'ils ne représentent qu'une infime partie du montant de l'arriéré et de l'indemnité d'occupation dont il est redevable et qui s'élève à 17.626,89 ç. Il souligne que la saisine du juge de l'exécution et la présente procédure d'appel sont purement dilatoires.

Il conclut donc à la confirmation du jugement déféré et demande en outre le paiement de la somme de 3.000 ç à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire et la somme de 1.600 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec avis de réception, au moins deux mois avant l'audience.

En l'espèce, comme l'avait constaté le juge des référés dans son ordonnance du 3 mars 2005, l'assignation aux fins de résiliation du bail délivrée par Alexandre DE Y... à Alain SAINT X... le 8 octobre 2004 avait bien été notifiée au Préfet deux mois avant l'audience par lettre recommandée du 15 octobre 2004. La procédure ensuite diligentée devant le juge de l'exécution à la requête de Alain SAINT X... n'était que la suite de l'ordonnance de référé du 3 mars 2005 qui, tout en accordant des délais au locataire, précisait qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, la clause de résiliation reprendrait son plein effet et qu'il pourrait être procédé à l'expulsion de Alain SAINT X... Aucune irrégularité n'affecte donc la procédure.

En ce qui concerne le fond, le premier juge a exactement constaté que Alain SAINT X... n'apporte pas la preuve des règlements par chèques qu'il soutient avoir adressés à Alexandre DE Y... à la suite de l'ordonnance de référé du 3 mars 2005.

En effet, une remise de chèques de 10.000 ç opérée le 16 juin 2005 sur son propre compte et la liste des chèques qu'il a lui-même établie ne peuvent en aucun cas constituer une preuve de l'exécution de son obligation. De même, les photocopies des accusés de réception d'envois en recommandés qu'il produit ne prouvent pas que ces chèques ont réellement été envoyés au bailleur, un de ces accusés de réception concernant d'ailleurs un courrier adressé au tribunal de grande instance de MARMANDE.

Les allégations de Alain SAINT X... sur le refus du bailleur d'encaisser ses chèques de loyers ne sont donc pas démontrées et à supposer même établi un tel comportement de la part de Alexandre DE Y..., le locataire aurait pu alors faire virer le montant des loyers sur le compte de ce dernier.

Par ailleurs, si Alain SAINT X... justifie de versements en espèces effectués sur le compte de Alexandre DE Y... le 10 août 2005 pour les sommes de 914,69 ç et 369,86 ç, ces règlements sont postérieurs au jugement du juge de l'exécution du 21 juillet 2005 qui a constaté à juste titre que la clause résolutoire contenue dans le bail avait repris son plein effet.

Il y a lieu en conséquence de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, des délais supplémentaires ne pouvant pas être accordés à Alain SAINT X... alors que celui-ci n'a pas respecté ceux qui avaient été fixés par l'ordonnance de référé du 3 mars 2005. L'exercice d'une voie de recours constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à une dette de dommages et intérêts qu'en cas de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. Un tel comportement n'étant pas caractérisé de la part de Alain SAINT X..., il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts de l'intimé.

Alain SAINT X..., qui succombe dans son appel, sera condamné aux dépens et sera en outre condamné, en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, à payer la somme de 600 ç à Alexandre DE Y... au titre des frais exposés par lui dans cette instance. PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant en audience publique, contradictoirement et en

dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 juillet 2005 par le juge de l'exécution de MARMANDE,

Y ajoutant,

Déboute Alexandre de Y... de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

Condamne Alain SAINT X... à payer à Alexandre DE Y... la somme de 600 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,

Condamne Alain SAINT X... aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile,

Le présent arrêt a été signé par Nicole ROGER, Conseiller faisant fonctions de Présidente de Chambre et Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier

La Présidente