Appellant's Standing to Sue for Rental Arrears Upheld Against Claim of Predecessor Rights Transfer

Grosses délivrées

REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

6ème Chambre - Section B

X... DU 6 AVRIL 2006

(no , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 05/00036 Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Septembre 2004 -Tribunal d'Instance de PARIS 16ème - RG no 03/000519

APPELANTE S.A. FEDERATION CONTINENTALE V/ DROITS DE FRANCE VIE agissant en la personne de ses représentants légaux ayant son siège 7 Boulevard Hausmann - 75009 PARIS - représentée par la SCP TAZE-BERNARD - BELFAYOL BROQUET, avoués à la Cour assistée de Me Nathalie SALTEL, avocat au barreau de PARIS, toque : R175 INTIMES Monsieur Michel Y... ... par la SCP NARRAT - PEYTAVI, avoués à la Cour assisté de Me Patrick VOISIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D 855 Madame Anne Y... ... par la SCP NARRAT - PEYTAVI, avoués à la Cour assistée de Me Patrick VOISIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D 855 SARL Y... agissant poursuites et diligences de son représentant légal ayant son siège 27 Avenue Kléber - 75016 PARIS - représenté par la SCP NARRAT - PEYTAVI, avoués à la Cour assisté de Me Patrick VOISIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D 855 COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mars 2006,

en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Françoise ALBERT, Conseiller, chargé d'instruire l'affaire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Alain TARDI, Président

Madame Janick TOUZERY-CHAMPION, Conseiller

Madame Marie-Françoise ALBERT, Conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Michèle SAGUI X... :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par Monsieur Alain TARDI, Président

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile. - signé par Monsieur Alain TARDI, président et par Mme Michèle SAGUI, greffier présent lors du prononcé.

Vu l'appel du jugement du Tribunal d'Instance du 16ème arrondissement de PARIS en date du 28 septembre 2004, qui a : - ordonné la jonction des instances no 03/519 et 03/769, - dit irrecevables les demandes de la SA FEDERATION CONTINENTALE, - condamné la SA FEDERATION CONTINENTALE aux dépens, Vu les conclusions déposées le 24 février 2006 par la SA FEDERATION CONTINENTALE, appelante,

Vu les conclusions déposées le 25 août 2005 par les Consorts Y... et la SARL Y... ET ASSOCIES, intimée, SUR CE, LA COUR

Attendu que le premier juge a déclaré à bon droit les demandes de la

SA FEDERATION CONTINENTALE irrecevables, au motif que les pièces versées aux débats ne justifient pas de sa qualité à agir ;

Que la SA FEDERATION CONTINENTALE fait état de la vente, en date du 29 septembre 2000, des biens immobiliers appartenant à la société LA FRANCE VIE (aux droits de laquelle elle viendrait par suite d'une fusion-absorption) à la société JESTA KLEBER et de l'absence de subrogation de l'acquéreur dans la perception des arriérés de loyers dus par les intimés à ladite société, qui serait restée titulaire des créances locatives antérieures à la conclusion de l'acte de vente ;

Qu'en page 5 de l'acte, il est écrit : "Le vendeur transmet à l'acquéreur la jouissance de l'immeuble vendu à compter du 30 septembre 2000 ; la jouissance de l'acquéreur s'exercera par la perception des loyers ...", ce dont l'appelante déduit a contrario que LA FRANCE VIE avait qualité à percevoir les loyers dus jusqu'au 30 septembre 2000 ;

Que, par ailleurs, il est indiqué en page 6 de l'acte :

"LE VENDEUR déclare :

- M. Michel Y... et Y... ASSOCIES bénéficient d'un échéancier de paiement correspondant à un arriéré, ces derniers s'acquittent régulièrement des loyers courants", ce dont l'appelante déduit encore qu'aucun contentieux n'était envisagé au moment de la vente ;

Que l'appelante oppose cette situation à celle mentionnée immédiatement après dans l'acte de vente, toujours en page 6, dans les termes suivants :

" LE VENDEUR déclare qu'il existe des contentieux avec trois locataires pour non-paiement d'arriérés de loyers, savoir :

- M. TUTUNDJIAN Z... ...

- M. A... et Melle B... ...

- M. C... ...

LE VENDEUR subroge l'acquéreur dans les conséquences actives et passives desdites procédures si L'ACQUÉREUR obtient le paiement d'une indemnité, elle sera réglable aux proratas des loyers impayés entre ACQUEREUR et VENDEUR..." ;

Qu'ainsi, selon la SA FEDERATION CONTINENTALE, la subrogation concernerait les trois dossiers précités et non les Consorts Y... et la SARL Y... ET ASSOCIES, car aucune procédure judiciaire n'était diligentée contre ces derniers à la date de rédaction de l'acte ;

Que, cependant, la présentation typographique est la même pour les quatre locataires défaillants dans le paiement des loyers ;

Qu'en ce qui concerne M. D..., il est mentionné qu' "il a suspendu le règlement de ses loyers", qu' "un commandement de payer lui a été délivré, mais qu' il a récemment indiqué qu'il n'habitait plus les locaux indiqués et restituerait les clefs avant le 30 septembre 2000", ce qui démontre qu'aucune procédure judiciaire n'est encore engagée ;

Que, dès lors, il apparaît que les termes "contentieux" et "procédures" sont employés par le rédacteur de l'acte dans un sens très général et renvoient aux cas de difficultés de paiement signalés dans l'acte, sans distinguer le cas des Y... de celui des autres locataires ;

Que, surtout, l'acte de vente ne précise nullement que l'acquéreur renonce à la subrogation générale et de principe dans les droits et obligations du vendeur vis à vis des titulaires de baux, et plus particulièrement au recouvrement des arriérés dus par les Consorts Y... et la SARL Y... ET ASSOCIES ;

Que, si la volonté du vendeur avait été d'empêcher cette subrogation,

il eût expressément apposé dans l'acte, par exemple au 8ème paragraphe de la page 6, après les mots "le vendeur subroge l'acquéreur dans les conséquences actives et passives desdites procédures", la mention : "à l'exception de celles concernant le recouvrement des arriérés dus par les Consorts Y... et la SARL Y... ET ASSOCIES", ou toute autre formule similaire ;

Qu'une telle précision apparaissait indispensable pour lever toute ambigu'té dès lors que se trouve évoqué dans l'acte, juste avant la référence aux trois autre contentieux locatifs, l'échéancier de paiement des intimés ;

Qu'enfin, l'appelante n'a pas versé aux débats le moindre courrier de la société LA FRANCE VIE aux Consorts Y... et à la SARL Y... ET ASSOCIES, courrier que celle-ci n'aurait pas manqué d'envoyer si elle avait reçu le droit de continuer à les poursuivre pour les loyers arriérés ;

Attendu que les intimés invoquent reconventionnellement à l'encontre de la SA FEDERATION CONTINENTALE, qui selon eux viendrait aux droits du GIE GENERALI IMMOBILIER, une créance de dommages-intérêts pour non-rémunération du mandat consenti par GENERALI IMMOBILIER à la SARL Y... ET ASSOCIES en vue de vendre un immeuble appartenant à la société GENERALI FRANCE ASSURANCES, ainsi qu'une éventuelle compensation entre cette créance et les arriérés de loyer ;

Que cette demande reconventionnelle est irrecevable comme étant nouvelle au sens de l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Qu'en effet, devant le premier juge, les Consorts Y... et la SARL Y... ET ASSOCIES se sont contentés de soulever l'irrecevabilité des demandes de la SA FEDERATION CONTINENTALE, suggérant au tribunal, dans l'hypothèse où les demandes seraient recevables, d'ordonner la

réouverture des débats afin de statuer sur les éléments qui seraient relatifs à cette éventuelle compensation et qui seraient développés au moment de la réouverture ;

Que cette suggestion de réouverture des débats ne saurait être considérée comme une véritable prétention développée en première instance, la compensation n'étant qu'éventuelle ;

Qu'en cause d'appel, les intimés ne peuvent prétendre opposer une compensation ou venir faire écarter les prétentions adverses, dès lors que celles-ci sont irrecevables et qu'aucune créance de l'appelante n'existe à leur encontre ; qu'il n'y a pas non plus de question née de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ;

Qu'en tout état de cause, le premier juge n'ayant statué que sur la recevabilité au regard de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, seul ce point peut être considéré comme déféré devant la Cour, les parties devant être renvoyées à se mieux pourvoir au premier degré du chef de la demande nouvelle irrecevable devant la Cour ; PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Condamne La SA FEDERATION CONTINENTALE à payer aux Consorts Y... et à la SARL Y... ETASSOCIES, en plus de celle allouée à ce titre par le premier juge, une indemnité de 1 500 ç par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

Rejette toutes autres demandes des parties, notamment celle, irrecevable devant la Cour, relative au défaut de rémunération du mandat consenti à la Sté Y...,

Condamne la SA FEDERATION CONTINENTALE aux dépens d'appel,

Admet en tant que de besoin les avoués en la cause au bénéfice de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le Greffier,

Le Président,