Condominium Surface Area Dispute: Damages Against Real Estate Agency Time-Barred Due to Inaction Against Seller

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE CIVILE GROSSES + EXPÉDITIONS Me Elisabeth BORDIER la SCP DESPLANQUES - DEVAUCHELLE 06/03/2006 ARRÊT du : 6 MARS 2006 No : No RG : 05/01162 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 18 Février 2005 PARTIES EN CAUSE APPELANTS : Monsieur Frédéric X... 530 Rue Marcel Belot 45160 OLIVET Madame Nadine Y... épouse X... 530 Rue Marcel Belot 45160 OLIVET Représentés par Maître Elisabeth BORDIER avoué à la Cour Ayant pour avocat la S.C.P. LEGRAND/LEGRAND-LEJOUR/PONTRUCHE, du barreau d'ORLEANS D'UNE PART INTIMÉE :

SARL CHECY IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne ORPI AGENCE N 1 agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège 117 Avenue Nationale 45430 CHECY Représentée par la S.C.P. DESPLANQUES-DEVAUCHELLE avoués à la Cour Ayant pour avocat Maître Jean-Louis ROINE du barreau de PARIS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 19 Avril 2005 ORDONNANCE DE CLÈTURE DU 13 Janvier 2006 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, à l'audience publique du 17 JANVIER 2006, Monsieur Bernard BUREAU, Président, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Lors du délibéré : Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre, qui en a rendu compte à la collégialité, Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller. Greffier : Mademoiselle Nathalie Z... faisant fonction de greffier. ARRÊT :

Prononcé publiquement le 6 MARS 2006 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile. Les époux X..., acquéreurs de deux lots, d'une surface déclarée de 54 m , dans un immeuble en copropriété à OLIVET ont relevé appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance d'ORLÉANS, du 18 février 2005, qui les a

déboutés de leur action en responsabilité et indemnisation à l'encontre de la société CHECY IMMOBILIER, auteur d'une erreur de mesurage dans le cadre de la loi CARREZ, et les a condamnés à payer à celle-ci 1.000 ç d'indemnité de procédure ; Vu les conclusions récapitulatives des époux X..., du 06 janvier 2006, auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes et dans lesquelles ils exposent en substance que l'appartement en duplex acquis par eux ne mesure en réalité que 48,56 m ainsi que le démontre le certificat établi à leur demande par le géomètre A... par ailleurs expert judiciaire ; ils précisent qu'ils n'agissent pas sur le fondement des dispositions de la loi du 18 décembre 1996, dite "loi CARREZ" mais sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil contre l'agence immobilière qui a commis une erreur manifeste de 5,44 m soit 11,20 % de la surface dans le calcul de la superficie de l'immeuble exigée en application de ladite loi ; que leur préjudice est en relation directe avec cette faute car le prix payé par eux aurait dû correspondre à la surface réelle habitable et ils ont donc payé leur appartement plus cher qu'ils n'auraient dû eu égard à la valeur moyen du m pour des immeubles similaires dans la commune ; que, dans ces conditions, dès l'instant où le mesurage de M.

A... n'est pas contestable, la société CHECY IMMOBILIER doit leur verser la somme de 7.854,11 ç de dommages-intérêts outre 650 ç au titre du trop versé sur les frais de notaire, 1.400 ç sur les intérêts de leur emprunt et 255 ç de remboursement des honoraires du géomètre ; qu'à titre subsidiaire, ils demandent une expertise pour vérifier la surface réelle de l'immeuble ; Vu les conclusions récapitulatives de la société CHECY IMMOBILIER, du 09 janvier 2006, auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes et dans lesquelles elle expose en substance que la demande est irrecevable car elle n'a pas qualité pour défendre sur une action

relevant de la loi du 18 décembre 1996 dans la mesure où la diminution du prix ne peut être réclamée que contre le vendeur et non l'intermédiaire ; que, par ailleurs, les époux X... n'ont pas agi contre leur vendeur et ne peuvent donc invoquer contre l'agence la différence de valeur liée à l'erreur de surface alors qu'ils calculent leur préjudice uniquement à partir de ce critère ; que, d'ailleurs, ce préjudice n'est pas formellement constaté car le mesurage de A... n'est pas contradictoire et les époux X... ont finalement acquis l'appartement qui leur plaisait au prix du marché; que le calcul du préjudice auquel se livrent les époux X... ne tient, par ailleurs, pas compte du garage alors que le prix payé porte aussi sur cette dépendance ; que, dès lors, ils doivent, à titre subsidiaire, être déboutés intégralement de leurs demandes ;

SUR QUOI LA COUR : 1o) SUR LA RECEVABILITÉ DE L'ACTION : Attendu que l'action des époux X... est fondée non sur les dispositions de la loi du 18 décembre 1996, devenu article 46 la loi du 10 juillet 1965, mais sur celles de l'article 1382 du code civil ; que le moyen tiré de l'absence de qualité pour défendre de la société CHECY IMMOBILIER est donc inopérant ; Attendu que la question sur la réalité du préjudice et son lien de causalité avec l'erreur imputée à l'agence ne constitue pas une fin de non recevoir mais un moyen de fond ; que l'action des époux X... contre la société CHECY IMMOBILIER sera donc déclarée recevable ; 2o) SUR LE FOND :

Attendu que la vente a été passée le 21 décembre 2001 selon acte au rapport de la S.C.P. GOUSSARD-GOSSE-ZIND notaires à CHATEAUNEUF SUR LOIRE ; Attendu qu'aux termes de l'article 46 la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996, en cas de divergence de plus d'un vingtième entre la surface déclarée à l'acte et la surface réelle, le vendeur supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; que l'action doit être intentée

par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique à peine de déchéance ; Attendu qu'il résulte des éléments versés aux débats (mesurage A..., échanges de courriers entre l'assurance défense-recours des époux X... et la société CHECY IMMOBILIER) que les acquéreurs se sont plaints auprès de l'agence de l'erreur de mesurage dès le mois de juillet 2002 c'est à dire largement dans le délai d'un an qui leur eût permis d'agir contre le vendeur, défendeur naturel à l'action ; Attendu qu'ayant préféré laissé s'opérer la déchéance de leur action en diminution du prix pour erreur de mesurage contre leur vendeur, les époux X... sont non fondés à agir sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil à l'encontre de l'agence auteur de l'erreur précitée alors que leur préjudice, calculé exclusivement sur la base de la différence des surfaces, provient de leur propre carence et non de la faute commise par leur adversaire avec laquelle ce préjudice n'a pas de lien de causalité suffisant ; que le jugement sera donc confirmé ;

Attendu qu'il apparaît inéquitable de laisser supporter à l'intimée la charge de la totalité des frais irrépétibles qu'elle a dû engager ; qu'il lui sera accordé une indemnité de mille euros (1.000 ç) à ce titre ; PAR CES MOTIFS : Statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort : VU l'article 46 la loi du 10 juillet 1965 VU le décret du 23 mai 1997 ; VU l'article 1382 du code civil ; VU les articles 31 et 700 du nouveau code de procédure civile ; DÉCLARE RECEVABLE l'action des époux X... ; LA JUGE NON FONDÉE ;

CONFIRME, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris ; CONDAMNE les époux X... à payer à la société CHECY IMMOBILIER la somme de mille euros (1.000 ç) au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; CONDAMNE les époux X... aux dépens d'appel ; ACCORDE à la S.C.P. DESPLANQUES-DEVAUCHELLE, avoué, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code

de procédure civile ; Arrêt signé par Monsieur Bernard BUREAU, président et Mademoiselle Nathalie Z... faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT.