Property Owner v. Former Tenant Regarding Dilapidated Premises and Sale Price

Grosse délivrée le : aux avoués

Rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 28 Février 2006

Par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président,

La COUR d'APPEL de BORDEAUX, DEUXIÈME CHAMBRE, a, dans l'affaire opposant :

S.C.I. DE L'ILE AUX MOINES, agissant poursuites et diligences de sa gérante, Madame Nathalie X..., ... par la SCP MICHEL PUYBARAUD, avoués à la Cour, et assistée de Me Valérie ROUVREAU, avocat au barreau d'Angoulème,

appelante d'un jugement (R.G.03/02646) rendu le 14 octobre 2004 par le Tribunal de Grande Instance d'ANGOULEME suivant déclaration d'appel en date du 07 décembre 2004,

à :

Société SVE ONYX (SOCIETE VALORISATION DE L'ENVIRONNEMENT), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, Z.I. Romanet 23 rue de Tourcoing 87000 LIMOGES, représentée par la SCP ARSENE-HENRY ET LANCON, avoués à la Cour, et assistée de Me Pierre DESFARGES, avocat au barreau de LIMOGES,

intimée,

rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 17 janvier 2006 devant :

Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président,

Monsieur Bernard ORS, Conseiller,

Mademoiselle Danielle Y..., Vice-Présidente placée, désignée par ordonnance du premier président en date du 29 août 2005,

Madame Véronique Z..., Greffier,

et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du Siège ci-dessus désignés.

* * *

En vertu de divers baux successifs, la Société de Valorisation de l'Environnement, ci-après SVE, a occupé du 2 mars 1990 au mois de décembre 2001, des locaux situés à Cognac, rue Basse Saint Martin.

Dans ces locaux, qui appartenaient à la S.C.I. de l'Ile aux Moines dont les gérants étaient les consorts X... et X... épouse A..., avant leur location à la société SVE, une société X... Recyclage, en qualité de locataire, avait exercé pendant quelque 20 ans auparavant une activité de récupération.

Le 27 juillet 2001, la société SVE a résilié le bail précaire restant en vigueur à ce moment là, et a quitté les lieux le 7 décembre 2001. Des constats d'huissiers sur l'état des bâtiments ont eu lieu le 29 octobre et le 7 décembre 2001.

Des difficultés ont surgi entre les parties, la S.C.I. de l'Ile aux Moines reprochant à SVE d'avoir abandonné le site, de l'avoir laissé non surveillé et non clôturé pendant une certaine période ce qui aurait permis des actes de vandalisme, de ne pas avoir dépollué le sol, et de lui avoir ainsi causé un préjudice en l'ayant empêchée de vendre ce bien à sa valeur normale, qui aurait été de l'ordre de

400.000 ç selon une évaluation notariale et selon sa propre proposition faite à SVE ; qu'en effet elle ne l'a vendue que 274.000 ç.

Le 23 septembre 2003, la S.C.I. de l'Ile aux Moines a assigné la société SVE devant le Tribunal d'Angoulême en demandant sa condamnation à lui verser 350.000 ç en dommages et intérêts pour ce motif.

La société SVE s'est opposée à cette demande en faisant valoir que la S.C.I. de l'Ile aux Moines avait vendu son bien à la commune de Cognac à l'amiable pour le prix fixé par le service des domaines, et que toute remise en état aurait été inutile dès lors que la commune voulait détruire les bâtiments pour édifier sur le terrain un bâtiment scolaire.

Par le jugement entrepris, le Tribunal a considéré, au vu du constat d'huissier, que la société SVE avait manqué à ses obligations d'entretien, mais que la bailleresse ne justifiait pas avoir de son côté accompli ses propres obligations, que l'état de dégradation était pour l'essentiel imputable à la vétusté, et que celle-ci était telle que le bâtiment devait être démoli, et enfin que la société n'avait pas discuté le prix proposé par le service des domaines, ni usé des voies de droit pour tenter d'obtenir un prix supérieur.

Il a alloué 7.000 ç à la S.C.I. de l'Ile aux Moines, outre 2.000 ç en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

La S.C.I. de l'Ile aux Moines a interjeté appel et déposé ses conclusions le 5 avril 2005.

La société SVE a déposé ses conclusions le 26 juillet 2005.

Vu les dites conclusions.

MOTIFS :

Attendu qu'il est constant que l'immeuble, situé dans une zone

soumise au droit de préemption urbaine, a été volontairement vendu à la commune de Cognac par la S.C.I. de l'Ile aux Moines qui avait la possibilité d'user de voies de droit pour tenter d'obtenir un prix supérieur à celui que suggérait le service des domaines.

Attendu que cette seule constatation est suffisante pour permettre de considérer comme vouée à l'échec toute tentative de démonstration de ce que l'immeuble, même remis en l'état aux frais de la société SVE - à supposer encore que celle-ci ait été la seule et unique responsable du mauvais état de cet immeuble utilisé antérieurement pendant 20 ans par la société Bodier Recyclalge- aurait pu être vendu au prix suggéré par le notaire ou à celui qui avait été demandé à la société SVE elle-même, mais qui n'avait pas été accepté par cette dernière.

Attendu, sur le préjudice subi par la S.C.I. de l'Ile aux Moines à raison du retard dans la possibilité de vendre imputable à la société Onyx, qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a alloué 7.000 ç à la S.C.I. de l'Ile aux Moines.

Attendu que l'équité justifie l'allocation de 1.000 ç à l'intimée pour les frais exposés en appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR :

Confirme le jugement en toutes ses dispositions.

Condamne la S.C.I. de l'Ile aux Moines à verser 1.000 ç à la société SVE en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

La condamne aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, et par Madame Véronique Z..., Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.