Real Estate Commission Voided Due to Annulled Sale Agreement

Grosse délivrée le : à :

Prononcé en audience publique,

Le

Par Monsieur Pierre-Louis CRABOL, Président,

en présence de Madame Armelle Y..., Greffier,

La COUR d'APPEL de BORDEAUX, PREMIERE CHAMBRE SECTION B, a, dans l'affaire opposant :

Madame Danielle X... divorcée LACAZE, née le 13 Juin 1947 à CAUDERAN (33), demeurant Lourau Turon 64290 BOSDARROS,

Représentée par la S.C.P. Marc-Jean GAUTIER et Pierre FONROUGE, Avoués Associés à la Cour, et assistée de Maître Laurent SALIES, Avocat au barreau de BORDEAUX,

Appelante d'un jugement rendu le 8 novembre 2002 par le Tribunal de Grande Instance de LIBOURNE suivant déclaration d'appel en date du 9 Décembre 2002,

à :

LA S.A.R.L. SAINT EMILION IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis 33, rue Guadet 33330 SAINT EMILION,

Représentée par la S.C.P. Solange CASTEJA-CLERMONTEL et Hélène JAUBERT, Avoués Associés à la Cour, et assistée de Maître Frédéric BIAIS, Avocat au barreau de BORDEAUX,

Intimée,

Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue, en audience publique le 4 OCTOBRE 2005 :

Monsieur Louis MONTAMAT, Président,

Monsieur Pierre-Louis CRABOL, Conseiller,

Monsieur Alain PREVOST, Conseiller,

Madame Armelle Y..., Greffier,

Et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du Siège ayant assisté aux débats :

Suivant acte sous seing privé en date du 12 mai 1999, les consorts Z... ont vendu à Danielle X... une propriété rurale, étant précisé à l'acte d'une part que le transfert de propriété était soumis au paiement du prix et d'autre part qu'il sera dû par l'acquéreur au Cabinet Saint Emilion Immobilier une commission de 771.840,00 Francs, en vertu d'un mandat de recherche donné par l'acquéreur.

L'arrêt de la Cour de céans en date du 5 juillet 2001, ayant prononcé la résolution, aux torts exclusifs de Danielle LACAZE, de la vente conclue par acte du 12 mai 1999 a été déféré à la Cour de Cassation qui par arrêt en date du 11 JANIVER 2005 rejettera le pourvoi formé par Danielle X...

Saisi par la S.A.R.L. SAINT EMILION IMMOBILIER contre Danielle X... d'une action en paiement de sa commission, le Tribunal de Grande instance de LIBOURNE, par jugement en date du 8 novembre 2002, a fait droit à la demande.

Dans ses dernières écritures déposées le 11 avril 2005 au soutien de son appel, Danielle X... soutient la nullité du mandat de recherche comme celle du mandat de vente, et induit de la résolution de la vente et de l'absence de réitération de l'acte en la forme authentique l'absence de droit à commission; elle demande la réformation du jugement, des dommages et intérêts pour procédure

abusive (7.622,00 Euros) et une indemnité de procédure (3.000,00 Euros).

La S.A.R.L. SAINT EMILION IMMOBILIER a conclu le 28 juin 2005 à la régularité du mandat d'achat et du mandat de vente, et à l'indifférence de la passation de l'acte authentique sur son droit à commission ; elle conclut donc à la confirmation du jugement, subsidiairement à des dommages et intérêts compensatoires du préjudice consécutif à la résolution de la vente (150.000,00 Euros) ; elle demande des dommages et intérêts pour résistance abusive (7.622,00 Euros) et une indemnité de procédure (3.049,00 Euros).

SUR CE :

Sur la commission :

Attendu en droit que suivant les dispositions impératives de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, aucune somme représentative de commission ou de frais de recherche n'est due à l'agent immobilier avant que la vente n'ait été effectivement conclue ;

Qu'en fait l'arrêt irrévocable de la Cour de céans en date du 5 juillet 2001 a prononcé la résolution de la vente conclue selon acte sous seing privé du 12 mai 1999 ;

Attendu qu'il s'ensuit que la résolution en anéantissant rétroactivement le contrat et en remettant les parties dans l'état où elles se trouvaient antérieurement, a privé d'effet le compromis de vente, l'agent immobilier n'est pas fondé à réclamer la commission en vertu du mandat de recherche donné par l'acquéreur dès lors que l'effectivité de la vente est absente ;

Sur les dommages et les intérêts :

Attendu que l'agent immobilier, tiers au contrat de vente, ne peut en invoquant dans ses écritures les dispositions générales de l'article 1147 du Code Civil sur la responsabilité contractuelle qui ouvrent au créancier une action en dommages et intérêts en cas d'inexécution des

obligations du débiteur, se prévaloir du préjudice résultant de la résolution du contrat de vente auquel il est étranger et ne peut fonder son action que sur l'inexécution d'une obligation découlant du mandat de recherche, défini par le courrier télécopie de Danielle LACAZE en date du 24 février 1999, laquelle inexécution n'est établie ni même articulée contre la mandante ;

Que les seules obligations légales de la mandante précisées à l'article 1999 du Code Civil sont le remboursement au mandataire de ses avances et frais et le paiement des salaires, lorsqu'il en a été promis ;

Que le droit à commission ayant été rejeté par la Cour, il ne resterait que le droit à paiement d'avances et de frais à propos desquels l'agent immobilier ne produit aucun document justificatif ; Mais attendu que dans le cas d'espèce les dispositions de l'article 1999 du Code Civil applicables au mandat de droit commun sont écartées au profit des dispositions impératives de la Loi Hoguet applicables au mandat spécial de l'agent immobilier, qui prohibent le versement d'aucune somme représentative de frais de recherche, de démarche de publicité ou d'entremise quelconque si la vente n'est pas effectivement conclue, l'agent immobilier n'est pas fondé à réclamer sa commission, comme la Cour l'a jugé supra, ni même à réclamer le remboursement d'avances et des frais, à supposer qu'ils aient été justifiés, ces dépenses étant intégrées dans l'esprit du législateur dans le budget de fonctionnement du prestataire professionnel de service soumis aux aléas commerciaux du risque et du profit ;

Attendu que la demande subsidiaire de l'agent immobilier sera donc rejetée ;

Attendu que d'une part le bien fondé de l'appel de Danielle X... exclut le caractère abusif de sa résistance, et que d'autre part

l'absence de préjudice subi par Danielle X... du fait de la procédure exclut une indemnisation, les deux demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive seront rejetées ;

Attendu en revanche que la procédure a entraîné pour Danielle X... d'irrépétibles frais appréciés à la somme de 3.000,00 Euros qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirmant le jugement déféré et statuant par dispositions nouvelles, Déboute la S.A.R.L. SAINT EMILION IMMOBILIER en son action en paiement d'une commission où d'une indemnisation,

Déboute chaque partie en son action en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la S.A.R.L. SAINT EMILION IMMOBILIER à payer à Danielle X... une indemnité de procédure de TROIS MILLE EUROS (3.000,00 Euros),

Condamne la S.A.R.L. SAINT EMILION IMMOBILIER aux entiers dépens de première instance et d'appel, au profit de la S.C.P. Marc-Jean GAUTIER et Pierre FONROUGE, Avoués Associés à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Signé par Monsieur Louis MONTAMAT, Président, et par Madame Armelle Y..., Greffière.