Landlord v. Tenant: Commercial Lease Termination for Exterior Alteration

ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX Le : 23 Janvier 2006

DEUXIÈME CHAMBRE No de rôle : 04 / 05206

S. A. R. L. LE BLASON c / Monsieur Yves Jean-Marie X... Madame Yvette Y... épouse X...

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : aux avoués

Rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 23 Janvier 2006

Par Monsieur Bernard ORS, Conseiller,

La COUR d'APPEL de BORDEAUX, DEUXIÈME CHAMBRE, a, dans l'affaire opposant :

S. A. R. L. LE BLASON, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, 11 Place de la République 24150 LALINDE, représentée par la SCP FOURNIER, avoués à la Cour, et assistée de Me Christian BLAZY, avocat au barreau de BORDEAUX, appelante d'un jugement (R. G. 03 / 00166) rendu le 28 septembre 2004 par le Tribunal de Grande Instance de BERGERAC suivant déclaration d'appel en date du 06 octobre 2004,

à :

Monsieur Yves Jean-Marie X..., né le 08 Août 1923 à BERGERAC (24), de nationalité française, profession : retraité, demeurant : ... 24520 MOULEYDIER,

Madame Yvette Y... épouse X..., née le 22 Janvier 1925 à COURS DE PILE (24), de nationalité française, demeurant : ... 24520 MOULEYDIER, représentés par Me Patrick LE BARAZER, avoué à la Cour, et assistés de Me BELLIOT substituant la SCP GAILLARD REY, avocats au barreau de PERIGUEUX,

intimés,

rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 21 novembre 2005 devant :

Monsieur Bernard ORS, Conseiller, Magistrat chargé du rapport tenant seul l'audience pour entendre les plaidoiries en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, les Avocats ne s'y étant pas opposés, assisté de Madame Véronique SAIGE, Greffier.

Monsieur le Conseiller en a rendu compte à la Cour dans son délibéré. Celle-ci étant composée de :

Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président,

Monsieur Bernard ORS, Conseiller,

Mademoiselle Danielle COUDY, Vice-Présidente placée, désignée par ordonnance du premier président en date du 29 août 2005.

Les époux X... sont propriétaires depuis le 8 octobre 1997 d'un immeuble sis à Lalinde. A ce jour et depuis le 19 mai 1998, la S. A. R. L. Le Blason est locataire des lieux en vertu d'un bail commercial acquis lors de la cession du fonds de commerce par le précédant exploitant. Le 10 octobre 2001, par avenant, le loyer a été porté à la somme de 1. 372 ç, les taxes locatives étant à la charge du preneur. Il était précisé que les charges et conditions du bail initial restaient inchangées. Par acte du 2 février 2003, les époux X... ont saisi le Tribunal de grande instance de Bergerac pour que la résiliation du bail soit prononcée ; la S. A. R. L. Le Blason leur doit la somme de 423 ç pour la période de décembre 2001 à février 2002 et ils ont modifié la disposition des lieux en transformant une fenêtre donnant sur une cour en une porte. Par jugement du 28 septembre 2004, le Tribunal, après avoir écarté le grief au titre de la somme restée impayée, a prononcé la résiliation du bail et a ordonné l'expulsion des lieux de la S. A. R. L. Le Blason.

Le 6 octobre 2004, la S. A. R. L. Le Blason a relevé appel de cette décision. Vu les conclusions de l'appelante du 25 octobre 2005. Vu les conclusions des époux X... du 2 novembre 2005.

SUR QUOI LA COUR

Attendu que la S. A. R. L. Le Blason soutient que les clauses du bail lui permettaient de transformer une fenêtre donnant sur l'extérieur en une porte, précisant qu'elle a bénéficié d'un permis de construire qu'elle n'a pas mis à exécution. Attendu que de leur côté les époux X... sollicitent la confirmation de la décision entreprise. Attendu qu'il est constant que la S. A. R. L. Le Blason a transformé une fenêtre qui donnait sur un autre fonds en une porte disposant ainsi d'une réserve. Attendu que si le bail permet expressément au preneur d'effectuer toute transformation intérieure nécessaire à l'exploitation de son fonds, il ne lui permet pas de créer ou d'agrandir des ouvertures vers l'extérieur. Attendu que les premiers juges ont relevé qu'une telle modification entraînait la création de charges complémentaires pour le bailleur, ce dernier devant assurer le clos et le couvert, donc la charge de cette nouvelle porte. Attendu que la S. A. R. L. Le Blason ne peut se retrancher derrière les démarches qu'elle a effectuées puisque le courrier qu'elle a reçu de la DDE, daté du 17 décembre 2002, lui confirme qu'elle n'a pas besoin d'un permis de construire pour percer une porte à l'intérieur d'un bâtiment alors que la porte qu'elle a percée donne sur l'extérieur du bâtiment, et puisque le permis de construire qu'elle a sollicité et obtenu après le début de la présente procédure fait état en ce qui concerne la fenêtre objet du litige " d'un passage existant à élargir " sans qu'il soit précisé s'il s'agit d'une fenêtre ou d'une porte, alors que le rapport établi à sa demande par Monsieur C... au début de l'année 2005 fait état de l'existence d'une porte. Attendu que la S. A. R. L. Le Blason ayant volontairement modifié l'économie du contrat en mettant sans l'accord du bailleur de nouvelles obligations à la charge de celui-ci, la décision déférée ne peut être que confirmée. Attendu qu'il serait inéquitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Déclare la S. A. R. L. Le Blason mal fondée en son appel, en conséquence l'en déboute et confirme la décision déférée. Y ajoutant en cause d'appel, condamne la S. A. R. L. Le Blason à verser aux époux X... la somme de 1. 000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

Met les dépens exposés devant la Cour à la charge de la S. A. R. L. Le Blason application étant faite de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, et par Madame Véronique SAIGE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.