Landlord's Acceptance of New Tenant's Rent Constituted Surrender of Original Lease

Grosse délivrée le : aux avoués

Rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 15 Novembre 2005

Par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président,

La COUR d'APPEL de BORDEAUX, DEUXIÈME CHAMBRE, a, dans l'affaire opposant :

S.C.I. DU 156 AVENUE MONTAIGNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, 156 avenue Montaigne - 33160 SAINT MÉDARD EN JALLES

représentée par la S.C.P. Annie TAILLARD & Valérie JANOUEIX, avoués à la Cour, et assistée de Maître Yves MOUNIER, avocat au barreau de Bordeaux,

appelante d'un jugement (R.G. 04/2500) rendu le 13 juillet 2004 par le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux suivant déclaration d'appel en date du 9 août 2004,

à :

Madame Edith Germaine Marguerite X... épouse Y..., née le 4 novembre 1958 à La Couyere (35), de nationalité française, demeurant 140 avenue Montaigne - 33160 SAINT MÉDARD EN JALLES

représentée par la S.C.P. Luc BOYREAU & Raphael MONROUX, avoués à la Cour, et assistée de Maître Christine VIEILLEMARINGE, avocat au barreau de Bordeaux,

intimée,

rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 27 septembre 2005 devant :

Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, Magistrat chargé du rapport tenant seul l'audience pour entendre les plaidoiries en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, les Avocats ne s'y étant pas opposés, assisté de Madame Véronique A..., Greffier.

Monsieur le Président en a rendu compte à la Cour dans son délibéré. Celle-ci étant composée de :

Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président,

Monsieur Bernard ORS, Conseiller,

Mademoiselle Danielle B..., Vice-Présidente placée, désignée par ordonnance du premier président en date du 29 août 2005.

Selon acte sous seing privé du 12 juillet 1995, Madame C... et Madame D..., alors propriétaires, ont donné à bail commercial à Madame Edith Y... un local sis 156 avenue Montaigne à Saint Médard en Jalles, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 1995 et devant expiré au 30 juin 2004.

Il était prévu en faveur du preneur une possibilité de résiliation par acte extra judiciaire délivré six mois avant l'expiration de chaque période triennale.

Par courrier du 30 juin 2001, Madame Edith Y... informa la S.C.I. 156 Avenue Montaigne, venue aux droits de Mesdames C... et D..., qu'elle quittait les lieux le 1er septembre 2001.

Par assignation du 31 juillet 2002, la S.C.I. 156 Avenue Montaigne a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d'une demande tendant à la condamnation de Madame Edith Y... à lui verser les loyers restant à courir jusqu'au 30 juin 2004.

À l'appui de cette demande, elle se bornait à viser les dispositions des articles 145-1 et suivants du code du commerce, sans exposer la moindre argumentation.

Pour s'opposer à cette demande, Madame Edith Y... exposait qu'elle aurait été désireuse d'acquérir le local loué, mais qu'elle n'avait pas été informée de sa vente par la S.C.I. 156 Avenue Montaigne ;

- qu'ayant appris, fin avril, qu'un local commercial était à vendre au 140 avenue montaigne, elle avait immédiatement informé la S.C.I. 156 Avenue Montaigne qu'elle quitterait le local fin juillet ou fin août ;

- qu'elle l'avait informée également de la signature de l'acte d'achat fin mai ;

- que la S.C.I. 156 Avenue Montaigne en la personne de Madame E... n'avait exprimé aucune opposition ;

- qu'elle avait eu la surprise de recevoir le 6 juillet un courrier du conseil de Madame E... l'informant que le bail courrait jusqu'au 30 juin 2004 ;

- qu'elle avait informé la propriétaire le 25 juillet de ce qu'elle avait trouvé un nouveau locataire pour le local, locataire que Madame E... n'avait pas accepté en raison de l'activité alimentaire qu'il comptait y exercer ;

- qu'ensuite elle avait négocié avec Madame E... pour que Monsieur Didier F... reprenne son local pour y exercer une activité de fleuriste, que celui-ci s'était installé dans les lieux dès le mois de décembre, qu'un avenant au bail avait été prévu pour être signé avec Monsieur F... mais que finalement seul un nouveau bail commercial avait été signé avec ce dernier le 23 avril 2002, bail consenti pour une période de neuf ans à compter du 1er décembre 2001 ;

- que c'est bien elle qui a mis Monsieur F... en relation avec

Madame E... en vue de la signature dans un premier temps d'un avenant au bail.

Elle se fondait en droit sur l'exigence d'une bonne foi de l'exécution des contrats prévue par l'article 1134 du code civil, et en fait sur ce qu'elle avait cru que Madame E... avait accepté son départ et enfin sur le fait que celle-ci n'avait pas perdu de loyers. Par le jugement entrepris, le tribunal a débouté la S.C.I. 156 Avenue Montaigne en considérant que, par un acte non équivoque de volonté constitué par l'acceptation de signer un nouveau bail avec Monsieur F... que lui avait présenté Madame Edith Y..., la S.C.I. 156 Avenue Montaigne avait exprimé son renoncement à se prévaloir de l'irrégularité du congé, et en relevant que la S.C.I. 156 Avenue Montaigne ne pouvait avoir deux locataires pour le même local.

La S.C.I. 156 Avenue Montaigne, appelante, a déposé ses conclusions le 8 décembre 2004.

Madame Edith Y... a déposé ses conclusions le 7 avril 2005.

Vu les dites conclusions.

MOTIFS

Attendu qu'il est constant que, par courrier de son conseil du 6 juillet 2001, la S.C.I. 156 Avenue Montaigne a fait connaître à Madame Edith Y... qu'elle considérait son congé comme irrégulier et qu'elle s'opposait à la résiliation avant le 30 juin 2004.

Attendu qu'à cette époque la S.C.I. 156 Avenue Montaigne a donc clairement manifesté son refus de la résiliation au 1er septembre 2001.

Attendu que la S.C.I. 156 Avenue Montaigne justifie également de ce que par lettre du 1er août elle a refusé de donner son accord à Madame Edith Y... pour une cession du bail à une personne désireuse d'exercer une activité alimentaire de plats cuisinés, en tout cas

autre que l'activité de coiffure qu'exerçait Madame Edith Y..., personne que lui avait présentée Madame Edith Y...

Attendu en revanche qu'il ressort de l'attestation particulièrement claire et circonstanciée de Monsieur Didier F..., avec lequel la S.C.I. 156 Avenue Montaigne a finalement signé un bail le 22 avril 2002, qu'à une époque, qui n'est pas précisée mais qui doit être située en novembre ou décembre 2001, eu égard aux paiements intervenus, Monsieur F... avait rencontré la S.C.I. 156 Avenue Montaigne en vue de la signature d'un avenant au bail, signature qu'aurait cependant ensuite refusée la S.C.I. 156 Avenue Montaigne pour lui préférer la signature d'un bail avec lui-même.

Attendu que Monsieur F... précise que lors de la prise de possession des lieux, il a versé à Madame Edith Y... le montant de la caution et réglé à la S.C.I. 156 Avenue Montaigne le loyer de décembre.

Attendu qu'il ajoute qu'ensuite la S.C.I. 156 Avenue Montaigne ayant refusé qu'il paie les loyers de janvier et de février pour exiger que ceux-ci soient remis par Madame Edith Y..., il en a avancé le montant à cette dernière.

Attendu que la S.C.I. 156 Avenue Montaigne ne conteste pas le contenu de l'attestation de Monsieur F..., se bornant à relever qu'elle n'a pas signé l'avenant au bail.

Attendu qu'il ressort de cette attestation qu'en négociant dès le mois de novembre ou décembre avec Monsieur F... qui lui avait été présenté par Madame Edith Y..., et en acceptant que celui-ci entre dans les lieux et paie le loyer de décembre, la S.C.I. 156 Avenue Montaigne a renoncé à se prévaloir de l'irrégularité du congé.

Attendu qu'il importe peu qu'elle ait ensuite tenté de revenir sur cette acceptation en exigeant que Madame Edith Y... paie elle-même les loyers de janvier et de février.

Attendu d'autre part que le bail consenti à Madame Edith Y... n'ayant pas été résilié à la demande de la S.C.I. 156 Avenue Montaigne, il aurait toujours été en vigueur à la date du bail signé avec Monsieur F..., si elle n'y avait pas renoncé, de sorte que ce dernier bail aurait été nul comme portant sur un local déjà loué.

Attendu que le jugement doit donc être confirmé.

Attendu que l'équité justifie l'allocation à Madame Edith Y... d'une indemnité de 1.000 ç sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour les frais exposés en appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

confirme le jugement en toutes ses dispositions.

Condamne la S.C.I. 156 Avenue Montaigne à verser à Madame Edith Y... 1.000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

La condamne aux dépens dont distraction au profit de la S.C.P. Boyreau - Monroux.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, et par Madame Véronique A..., Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.