Real Estate Commission Denial Due to Breach of Essential Occupancy Condition

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Exposant avoir respecté les termes du mandat de vente de la propriété "La Doménie" que lui avait confié le 5 mai 2000 Monsieur Bruno X... représentant l'indivision X..., la société CEFFIMO a fait assigner celui-ci devant le tribunal de grande instance de GRENOBLE aux fins qu'il soit condamné à lui payer une indemnité égale au montant de la commission convenue au contrat. Elle a, ensuite, appelé en cause les autres membres de l'indivision X....

Par jugement rendu le 8 septembre 2003, le tribunal de grande instance de GRENOBLE :

- a déclaré irrecevable les demandes formées par la SARL CEFFIMO contre Jean X..., Philippe X..., Vincent X..., Valérie X... et Jean-Paul X...,

- a débouté la SARL CEFFIMO de sa demande en paiement d'indemnité subsidiairement dirigée contre Bruno X... seul,

- a dit que la SARL CEFIMMO doit supporter les dépens ainsi que les frais de représentation de Bruno X... fixés à la somme de 2 500 euros.

La SARL CEFFIMO a relevé appel de cette décision.

Elle demande à la Cour :

* confirmant le jugement déféré sur ce point, de dire que le mandat est valable à l'égard de Monsieur Bruno X...,

* d'infirmer le jugement pour le surplus,

* de condamner, en conséquence, Monsieur Bruno X... à lui payer une indemnité égale au montant de la commission qu'elle aurait dû percevoir, soit la somme de 35 555 euros T.T.C. avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 janvier 2001,

* d'ordonner la capitalisation des intérêts,

* de condamner Monsieur Bruno X... à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

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Elle fait valoir, en premier lieu, que Monsieur Bruno X... s'est toujours présenté comme représentant l'indivision et que la contestation élevée sur la validité du mandat qui a été soulevée par l'indivision à la seule faveur de la procédure procède de la mauvaise foi. Elle indique, cependant, limiter son appel à l'encontre de Bruno X..., seul signataire incontesté du mandat, qui reste tenu des obligations contractées envers l'agence immobilière.

Elle estime que le souhait d'un maintien d'une occupation familiale

de la propriété, exprimé oralement seulement, ne peut être considéré comme constituant une condition déterminante du contrat.

Elle assure que l'offre d'achat de la propriété émanant de Carole Y... et d'Eric Z... pour y loger leurs deux familles respectives était conforme aux termes du mandat en sorte que la vente était parfaite.

Elle observe que la propriété X... classée aux monuments historiques ne peut faire l'objet d'une opération immobilière et que la condition de respect de la destination familiale était surabondante.

Elle considère que la vente n'ayant pas eu lieu du fait du vendeur, elle a droit à une indemnisation égale au montant de sa commission.

Monsieur Bruno X... conclut au mal fondé de l'appel, au principal à l'absence de validité du contrat, subsidiairement, à la confirmation du jugement déféré, en tout état de cause, à la condamnation de l'appelante au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

Il réplique que le contrat établi au nom de l'indivision X... qui n'a pas la personnalité juridique n'a aucune validité non seulement à l'égard des membres de l'indivision non signataires du mandat mais aussi à son égard, n'ayant pas contracté à titre personnel contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal.

A titre subsidiaire, il rappelle que le règlement de la rémunération de l'agent immobilier est subordonné à la réalisation effective de la vente et que la vente n'ayant pas été conclue, la société CEFFIMO ne peut prétendre à sa rémunération.

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Il conteste avoir commis une faute en refusant l'offre de Monsieur Z... et de Madame Y... qui ne répondait pas aux conditions expresses de maintien d'une occupation familiale.

Il considère que l'agence CEFFIMO s'est comporté en mandataire infidèle en ne respectant pas ses instructions concernant les visites et en recevant l'offre de deux personnes professionnels de l'immobilier qui n'ont pas personnellement visité la propriété dont elles devaient faire pourtant, aux dires de l'agence, leur habitation principale.

Il conteste la non constructibilité du terrain classé en zone UA avec un COS de 0,20. Il ajoute que le classement des peintures murales et le périmètre de protection entourant le musée HEBERT n'emportent pas interdiction de construire.

Il observe, d'autre part, que l'agent immobilier n'a procédé à aucune vérification concernant la solvabilité des candidats acquéreurs qui déclaraient vouloir acheter le bien sans contracter d'emprunt.

Il soutient, enfin, que la précipitation des candidats acquéreurs à faire régulariser la vente et l'absence de vérifications de l'agence sont l'expression d'une collusion frauduleuse entre eux.

MOTIFS ET DÉCISION :

Sur la validité du contrat de mandat :

Le premier juge, après avoir exactement rappelé que le mandat non exclusif de vente confié le 26 avril 2000 par "l'indivision X..., représentée par Bruno X..." à la SA PELLISSIER-RONZINO avait été suivi le 5 mai 2000 d'un autre mandat de vente consenti à la SARL CEFFIMO, sans que la preuve que ce second mandat également souscrit par Bruno X... au nom de l'indivision ait été ratifié par les autres co'ndivisaires, a justement considéré que ce deuxième contrat était inopposable à Jean, Philippe, Vincent, Valérie et Jean-Paul X...

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L'appelante qui limite expressément son appel à l'encontre de Bruno X..., seul signataire du mandat litigieux, ne remet pas en cause sur ce point la décision déférée.

Le premier juge a, d'autre part, estimé à juste titre que le contrat par lequel Bruno X..., agissant seul, avait donné mandat à la société CEFFIMO de vendre la propriété indivise, s'il est inopposable aux co'ndivisaires qui ne l'ont pas ratifié, n'était pas nul et produisait ses effets entre les deux co-contractants.

Il importe peu que l'engagement ait été souscrit au nom de l'indivision X... qui n'a pas la personnalité morale dès lors que l'acte a été passé par un co'ndivisaire qui en cette qualité, dispose de droit sur le bien à propos duquel il a contracté.

Le moyen de nullité invoqué n'est donc pas fondé.

Le jugement déféré qui a déclaré recevable l'action de la société CEFFIMO à l'encontre de Bruno X... sera, en conséquence, confirmé.

Sur la demande de la SARL CEFFIMO :

Comme l'a justement retenu le tribunal, quand bien même cette condition ne figurait pas littéralement dans l'acte de mandat donné par Bruno X... à la SARL CEFFIMO, il n'est pas discuté que le vendeur avait expressément donné instructions à son mandataire de réserver l'offre de vente à des acquéreurs disposés à maintenir une occupation familiale et à conserver la propriété dans son intégralité.

L'appelante non seulement reconnaît avoir été verbalement informée de cette exigence mais elle soutient encore, l'avoir respectée. C'est ainsi, qu'elle indique avoir écarté l'offre de Monsieur A... comme émanant d'un promoteur immobilier et avoir retenu l'offre de Carole Y... et d'Eric Z... dans la mesure où ces derniers souhaitaient acquérir la propriété en vue de leur usage personnel.

Ayant ainsi pris en compte cet élément dans l'exécution de son mandat, l'appelante ne peut valablement prétendre devant la Cour que le maintien de l'occupation familiale n'était pas pour le vendeur une condition essentielle du contrat. 03/3901

Au demeurant, la condition particulière "pas de publicité" expressément stipulée dans le mandat et les circonstances justifiées par l'attestation de Madame B... et non contestées suivant lesquelles la société CEFFIMO était, par l'intermédiaire d'une relation familiale, entrée en contact avec Monsieur X... confirment la volonté des vendeurs de ne voir réaliser dans la maison ou le parc aucune opération immobilière.

Contrairement à ce que prétend l'appelante le classement aux monuments historiques des seules peintures murales situées dans une pièce du rez de chaussée de la maison et la protection de certains arbres du parc ne faisaient pas du respect de la destination familiale une condition surabondante alors que la propriété X... étant classée au POS de La Tronche en zone UA avec un COS de 0,20 et l'espace boisé classé représentant 4000 m2 pour une superficie de la propriété de 11000 m2, il y avait possibilité de construire sur une surface d'environ 1400 m2 et d'aménager la maison en plusieurs appartements, possibilité que n'excluait pas non plus la situation de la propriété dans le périmètre de protection du musée HEBERT, celle-ci ayant seulement pour effet de soumettre tout projet de construction à l'avis favorable de l'architecte des Bâtiments de France.

Le premier juge qui a exactement rappelé les circonstances concernant l'offre de co-acquisition émise par Carole Y... et Eric Z... qui l'un et l'autre, professionnels de l'immobilier, n'ont pas personnellement visité la propriété X... alors même qu'il est argué

d'un achat en vue d'une occupation personnelle des lieux par les acquéreurs et leur famille respective, a, par une motivation pertinente que la Cour adopte, retenu à bon droit que la SARL CEFFIMO qui n'a procédé à aucune vérification sérieuse sur la réalité et la sincérité des intentions manifestées par les pollicitants sur leur projet d'installation familiale en dépit du caractère déterminant de cette condition a manqué à ses obligations de mandataire envers Monsieur Bruno X... qui de son côté, n'a pas méconnu ses propres engagements en déclinant l'offre de Monsieur Z... et de Madame Y... insusceptibles d'être agréés comme acquéreurs.

Au surplus, Monsieur Z... et Madame Y... déclarant acheter un bien immobilier de 6 500 000 francs sans avoir recours à un emprunt, il appartenait à l'agence CEFIMMO de procéder à des vérifications sur leur faculté à disposer d'une telle somme, étant observé que l'une des sociétés de construction dont Monsieur Z... était le PDG avait fait l'objet d'un jugement de liquidation judiciaire en mars 1997.

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En ne vérifiant pas la solvabilité des candidats acquéreurs, la société CEFIMMO a manqué à son devoir de conseil et s'est montré uniquement soucieuse de percevoir la commission prévue au contrat.

Le jugement qui l'a débouté à juste titre de ses prétentions sera purement et simplement confirmé, l'appelante étant condamnée à payer à Monsieur Bruno X... la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR :

Statuant en audience publique, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME le jugement déféré,

Y AJOUTANT :

CONDAMNE la SARL CEFFIMO à payer à Monsieur Bruno X... la somme de 3 000 euros (TROIS MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,

CONDAMNE la société CEFFIMO aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP GRIMAUD, avoués, sur ses offres de droit, PRONONCE en audience publique par Mme FALLETTI-HAENEL, Président, qui a signé avec Madame C..., Greffier.