Landlord Ordered to Reimburse Rent Increases from Void Lease

APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal d'Instance de GOURDON en date du 05 Janvier 2004 D'une part, ET : Madame Janine A... née le 27 Janvier 1942 à SARRAZAC (24800) Demeurant "La Condamine" 46600 MARTEL représentée par la SCP TESTON - LLAMAS, avoués assistée de la SCP FAUGERE - BELOU - LAVIGNE, avocats Monsieur Gilles B... né le 01 Août 1944 à SAINT BARNABE (Côtes d'Armor) Demeurant "La Condamine" 46600 MARTEL représenté par la SCP TESTON - LLAMAS, avoués assisté de la SCP FAUGERE - BELOU - LAVIGNE, avocats

INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 30 Mars 2005, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre, François CERTNER et Dominique NOLET, Conseillers, assistés d'Isabelle LECLERCQ, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.

Par jugement du 5 janvier 2004 le tribunal d'instance de GOURDON a "dit que Madame Y... doit payer à Madame A... la somme de 5 415.17 ç à titre principal et 600 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile."

Par déclaration du 24 février 2004 dont la régularité n'est pas

contestée, Madame Y... relevait appel de cette décision. Elle conclut à la réformation de ce jugement, à l'irrecevabilité et au débouté des demandes des consorts C.... Elle sollicite leur condamnation à libérer et à remettre en état la grange et la prairie sous astreinte de 100 ç par jour de retard. Elle réclame encore la somme de 2 000 ç à titre de dommages-intérêts et celle de 2 000 ç en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Ses adversaires sollicitent la confirmation du jugement entrepris. Ils réclament encore la somme de 1 220 ç à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice moral et de 1 400 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Vu les dernières conclusions de l'appelante en date du 7 mars 2005 ; Vu les dernières conclusions des intimés en date du 26 février 2005 ; SUR QUOI

Madame A... est locataire suivant bail verbal de mai 1992 d'une maison d'une maison appartenant à Madame Y... suivant un loyer initialement fixé à la somme de 198.18 ç.

Au 1o octobre 1996 un contrat de bail écrit était conclu pour ce même local entre Madame Y... d'une part, Madame A... et Monsieur B... d'autre part pour un loyer mensuel de 259.16 ç.

Les preneurs ont fait assigner Madame Y... en répétition des loyers qu'ils estiment avoir indûment versés à celle-ci depuis mai 1992. SUR LES LOYERS ANTERIEURS AU BAIL DU 1o OCTOBRE 1996

SUR LA PRESCRIPTION QUINQUENNALE

L'action en répétition de l'indu n'est pas soumise à la prescription abrégée de l'article 2277 du code civil. La demande des preneurs est donc recevable.

AU FOND

Les preneurs soutiennent que le bail étant verbal il n'existe aucune clause de révision, ni d'indexation. Que Madame Y... ayant augmenté le loyer à plusieurs reprises elle doit restitution de ces augmentations qui n'ont aucun fondement légal.

La bailleresse soutient que les locataires ont accepté les augmentations de loyer, et que cela vaut acceptation des loyers indexés.

La loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de location doit être établi par écrit et notamment prévoir ses règles de révision éventuelles. En l'espèce, le bail étant verbal il n'était stipulé aucune clause de révision des loyers. C'est donc bien sans aucun fondement légal, et sans même que soit respectées les dispositions de l'article 17 de la loi que Madame Y... a procédé à diverses augmentations que seule leur ignorance de la loi ont fait accepter par les preneurs. La loi du 6 juillet 1989 est une loi d'ordre public à laquelle les parties ne peuvent déroger. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné Madame Y... à restituer à sa locataire (seule titulaire du bail verbal) le montant des augmentations indûment perçues jusqu'au 1o octobre 1996. SUR LA NULLITE DU BAIL CONCLU LE 1o 0CTOBRE 1996

SUR LA PRESCRIPTION

Les locataires ont assigné Madame Y... en restitution de l'indu. Ce n'est qu'en réplique, et donc par voie d'exception lui ont alors opposé la nullité du bail. Dès lors il ne peut leur être opposé la prescription de l'article 1304 du code civil.

AU FOND

Les locataires arguent de la nullité du bail au motif que seul un congé était susceptible de mettre fin au bail verbal.

Aux termes des articles 10 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 seul un congé peut mettre un terme à un bail locatif. En l'espèce, ni

Madame Y..., ni Madame A... n'ont jamais donné de congé, Madame A... est dans les lieux depuis le mois de mai 1992. Dès lors que les parties souhaitaient formaliser leur engagement, elles ne pouvaient le faire que dans les termes du bail de 1992. Or en l'espèce : - sa durée est contraire à l'article 10 de la loi - une clause de révision est intégrée alors qu'en vertu du bail verbal le bailleur ne pouvait y prétendre - son prix a été augmenté dans des conditions contraires à la loi.

S'agissant de la régularisation de la situation de Monsieur B... qui en tout état de cause était déjà protégé par les dispositions de l'article 14 de la loi de 1989 il suffisait de lui faire signer un avenant au bail.

Dès lors, les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ayant été violées, il y a lieu de déclarer sans effet le contrat souscrit entre les parties le 1o octobre 1996.

Madame A... étant toujours juridiquement la seule locataire de Madame Y... elle est seule fondée à recevoir restitution des sommes indûment perçues par sa propriétaire.

Sur ce second point la première décision sera également confirmée. SUR LA LOCATION DE LA GRANGE

Il résulte des éléments versés au débat que Madame A... a toujours utilisé la grange qui était donc incluse verbalement dans les conditions de la location faite le 1o octobre 1996. Madame Y... a accepté cette occupation et y a même fait réaliser des travaux en 2001 et 2002 pour permettre le passage du camping-car de Monsieur B... (attestations de Madame D..., Madame E..., Madame F... et même du serrurier de Madame Y... Monsieur G...). Madame A... est donc fondée à continuer à occuper cette grange qui est inclue dans sa location.

Il n'est pas repris en cause d'appel les demandes concernant le

cabanon. SUR L'OCCUPATION DE LA PRAIRIE

La demande de Madame Y... concernant cette occupation se rattache avec un lien suffisant aux demandes précédentes puisque les parties s'opposent notamment sur l'étendue de leurs droits locatifs, les locataires revendiquant notamment le droit de jouir d'une grange non prévue au bail. Elle est donc recevable en application de l'article 567 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Il résulte de l'attestation de Monsieur H... que les locataires ont travaillé une bande du terrain de Monsieur et Madame Y... autour de la maison louée.

Il résulte de diverses photographies produites que ce terrain, est contigu à la maison louée mais en est séparé par une clôture. Il n'est pas justifié par la locataire que cette surface soit incluse dans leur bail, ni qu'elle ait été autorisée verbalement depuis son entrée dans les lieux à l'occuper, ni qu'elle l'ait exploitée avant la présente procédure. Dès lors il y a lieu de dire que la parcelle de terre qu'elle occupe actuellement à l'usage de jardin potager ne fait pas partie des lieux loués et qu'elle n'est donc pas incluse à son bail. Madame A... sera donc condamnée à libérer cette parcelle sous astreinte de 15 ç par jour de retard dans le mois de la signification du présent arrêt.

Les parties ne caractérisent pas l'existence d'un préjudice spécifique permettant l'allocation de dommages et intérêts. Elles seront déboutées de cette demande.

Madame Y... qui succombe dans ses prétentions, supportera les dépens. PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Au fond, confirme le jugement rendu le 5 janvier 2004 par le tribunal d'instance de GOURDON,

Y ajoutant,

Condamne Madame A... à libérer la parcelle de prairie exploitée en potager dans le mois de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 15 ç par jour de retard passé ce délai.

Déboute les parties de leurs demandes à titre de dommages-intérêts.

Condamne Madame Y... aux dépens et autorise les avoués à les recouvrer conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Déboute les parties de leurs demandes en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président et par Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier

Le Président

Dominique SALEY

Bernard BOUTIE