Appellants v. Seller: Eviction Claim Dismissed Due to Area Shortage Exclusion

N.R/S.B

Mohammed ET X... Fatiha Y... épouse ET X... Z.../ COMMUNE DE MIRAMONT DE GUYENNE Guy A...

Aide juridictionnelle

APPELANTS d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de MARMANDE en date du 21 Novembre 2003 D'une part, ET : COMMUNE DE MIRAMONT DE GUYENNE représentée par son Maire en exercice, domicilié en cette qualité à ladite Marie Dont le siège social est Hôtel de Ville 47800 MIRAMONT DE GUYENNE représentée par la SCP Henri TANDONNET, avoués assistée de Me François RABANIER, avocat Monsieur Guy A... né le 12 Mai 1921 à MIRAMONT DE GUYENNE (47800) Demeurant "Fonfrède" 24500 EYMET représenté par la SCP A.L. PATUREAU

& P. RIGAULT, avoués assisté de Me Rolland ROINAC, avocat

INTIMES

D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 29 Mars 2005, devant Nicole ROGER, Présidente de Chambre, Francis TCHERKEZ et Chantal AUBER, Conseillers, assistés d'Isabelle LECLERCQ, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. * * * FAITS ET PROCEDURE

Guy A..., propriétaire d'un terrain sur la commune de MIRAMONT DE GUYENNE a été autorisé à le lotir en cinq lots supportant chacun une habitation par arrêté du préfet de Lot et Garonne du 15 février 1967. Cet arrêté comportait une clause No7 selon laquelle : "le lotisseur devra céder gratuitement à l'état le terrain nécessaire à l'élargissement de la RN 113".

Le plan de masse dressé le 3 juin 1967 portait sur le lot No1 la mention suivante : "bande de terrain cédée à l'état" ;

A la suite de l'établissement de ces documents, la commune de MIRAMONT DE GUYENNE a pris possession de la bande de terre abandonnée, et y a aménagé, selon l'affectation prévue, les abords de la RN 113 en y aménageant divers espaces verts, outre l'installation d'une cabine téléphonique ;

Le 1er février 1999, Guy A... a loué aux époux ET B... l'immeuble et le terrain constituant le lot No1 du lotissement ;

Le 29 juillet 2000, les locataires se sont portés acquéreurs de cet immeuble moyennant le prix de 300 000 F ;

Après avoir fait une demande amiable à la commune, ils ont assigné Guy A... en garantie d'éviction par acte du 23 mai 2002

sur le fondement de l'article 1626 du code civil ;

Ils ont été déboutés de leur action par jugement du tribunal de grande instance de MARMANDE du 21 mai 2003, qui les a condamnés à payer à Guy A... 350 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et la même somme à la commune de MIRAMONT DE GUYENNE.

Mohammed ET X... et Fatiha Y... ont relevé appel de cette décision. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Au soutien de leur appel les époux ET X... font valoir que la commune de MIRAMONT DE GUYENNE n'a jamais sollicité la régularisation de la situation de la bande de terrain au fichier immobilier, a négligé tout comme le vendeur de procéder à une nouvelle division cadastrale permettant à l'acquéreur de vérifier la nature et la consistance du bien vendu, de telle sorte que l'action en éviction est légitime et démontre qu'ils ne sont pas de mauvaise foi ; ils font valoir que l'apparence constituée par l'existence du massif floral et par son entretien par les services municipaux de la commune de MIRAMONT DE GUYENNE ne pouvait leur permettre d'avoir une connaissance exacte et précise de la situation juridique de cet empiétement puisque ce dernier n'était l'objet d'aucune mention auprès du service du cadastre et que l'acte authentique contenait une mention spéciale aux termes de laquelle le vendeur déclarait n'avoir jamais accepté la création d'aucune servitude sur les biens vendus;

Ils sollicitent en conséquence 20 000 ç de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1626 et suivants du code civil ainsi que 2 000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. * * *

Guy A... réplique que la configuration des lieux ne pouvait permettre une quelconque erreur de la part des acquéreurs, qu'ils comportaient entre autre une cabine téléphonique publique

excluant le caractère privé de la parcelle sur laquelle celle-ci était implantée ;

Il soutient encore que l'acte de vente de l'immeuble litigieux faisait référence au permis de construire et au certificat de conformité délivré les 12 juillet 1967 et 25 février 1969.

Guy A... rappelle en outre que l'acte de vente contient une clause rendant irrecevable toute réclamation sur l'allégation de défaut de contenance, toute différence entre la contenance indiquée et celle réelle, même si elle est supérieure à 1/20 devant faire, selon le cas le profit ou la perte de l'acquéreur.

Il ajoute que l'emprise par la commune de MIRAMONT DE GUYENNE sur la parcelle litigieuse ne s'analyse pas en une servitude ; qu'en effet le permis de construire et le certificat de conformité auxquels il est fait référence dans l'acte de vente litigieux portaient clairement mention de la nature de la bande de terrain concédée à l'état,

- l'entretien régulier par les services municipaux de la commune d'un massif floral ne permettait pas de s'abuser sur le caractère public du bien

- l'implantation d'une cabine téléphonique publique confirmait que son assiette pouvait être effectuée sur une partie de terrain appartenant à un particulier.

Guy A... demande en conséquence la confirmation du jugement entrepris mais demande la réparation du préjudice qu'il subit par l'allocation d'une somme de 1 000 ç pour procédure abusive à l'encontre d'une personne âgée de 82 ans.

Il relève le caractère disproportionné du préjudice allégué par les appelants qui sollicitent une somme représentant près de la moitié de la valeur de leur acquisition et porte sa demande en dommages et

intérêts à la somme de 1 500 ç outre 1 000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. * * *

La commune de MIRAMONT DE GUYENNE fait valoir qu'aucune des parties ne remet en cause en ce qui la concerne le jugement entrepris ; elle demande en conséquence l'allocation de la somme de 1 000 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile qui devra être supportée par la partie qui succombe ainsi qu'à titre principal la confirmation du jugement entrepris. MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu'il est incontestable que Guy A... a vendu aux époux ET X... une parcelle avec une maison d'habitation d'une surface totale de 552 m sur la base d'un plan parcellaire dressé par un géomètre expert en décembre 1999, vérifié par le cadastre, qui ne fait pas figurer sur ces documents la bande de terre cédée gratuitement par Guy A... pour obtenir l'autorisation de lotir, ayant fait l'objet de l'arrêté du 15 février 1967 ;

Que selon cet arrêté il est effectivement précisé que le lotisseur devra céder gratuitement à l'état le terrain nécessaire à l'élargissement de la RN 113 ;

Qu'il est effectivement constant que la commune de MIRAMONT DE GUYENNE a pris possession de cette bande de terre qui a ainsi été soustraite à la surface de la parcelle vendue aux époux ET X... dans des conditions qui n'ont pas été portées à leur connaissance ;

Attendu que cette situation ne saurait s'analyser comme une éviction, qui ne se confond pas avec la garantie de contenance ;

Qu'en effet ils n'ont jamais été évincés de cette bande de terre qui, depuis plus de trente ans appartient à la commune de MIRAMONT DE GUYENNE et qu'ils n'ont jamais occupée.

Que cette différence de superficie s'analyse en une demande de garantie de contenance;

Mais attendu qu'une clause figurant dans l'acte de vente exclut formellement toute garantie du vendeur s'agissant de la contenance de la parcelle, fut-elle supérieure à 1/20 ;

Attendu dès lors que c'est à juste titre que les premiers juges ont débouté les appelants de leur demande fondée sur l'article 1626 et suivants du code civil.

Attendu néanmoins qu'il n'y a pas lieu à octroi de dommages et intérêts ni envers la commune de MIRAMONT DE GUYENNE ni envers Guy A... ;

Qu'il appartenait en effet à l'acquéreur et au vendeur de la bande de terre de procéder à la publication de cet acte de translatif de propriété ; que la commune de MIRAMONT DE GUYENNE devait par ailleurs faire figurer au cadastre la contenance réelle du lot No1 ; que c'est la négligence de Guy A... et de la commune de MIRAMONT DE GUYENNE qui ont rendu possible le litige dont la cour est actuellement saisie.

Qu'il convient en conséquence, ainsi que l'ont fait les premiers juges, de débouter tant la commune de MIRAMONT DE GUYENNE que Guy A... de leur demande en dommages et intérêts.

Qu'il n'apparaît pas inéquitable de laisser à leur charge ceux des frais non compris dans les dépens dont ils ont fait l'avance.

Que néanmoins, les époux ET X... qui succombent, devront

supporter la charge des dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. PAR CES MOTIFS

La cour, statuant en audience publique contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions.

Condamne les époux ET X... aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Nicole ROGER, Présidente de Chambre et Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier

La Présidente