Tenant Refusal to Finalize Sale Justifies Eviction and Affirmation of Third-Party Sale

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE CIVILE GROSSES + EXPÉDITIONS SCP DESPLANQUES - DEVAUCHELLE SCP LAVAL LUEGER Me Jean-Michel DAUDÉ 20/06/2005 ARRÊT du : 20 JUIN 2005 No : No RG : 04/01532 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Tribunal de Grande Instance d'ORLÉANS en date du 07 Avril 2004 PARTIES EN CAUSE APPELANTE : Madame Marie Thérèse X... DU Y... divorcée COLLET 21 Route d'Orléans 45380 LA CHAPELLE ST MESMIN représentée par la SCP DESPLANQUES - DEVAUCHELLE, avoués à la Cour ayant pour avocat la SCP PACREAU-COURCELLES, du barreau d'ORLÉANS D'UNE PART INTIMÉS :

Mademoiselle Raquel CORTIJO DE Z... 42 quai Saint Laurent 45000 ORLÉANS représentée par Me Jean-Michel DAUDÉ, avoué à la Cour ayant pour avocat la SCP LAVISSE - BOUAMRIRENE, du barreau d'ORLÉANS Madame Jeanne Marie A... veuve B... 6 rue Croix de Malte 45000 ORLÉANS Monsieur Patrice B... 55 boulevard des Batignolles 75008 PARIS Madame Christine B... épouse C... 4 rue de Montmorency 92100 BOULOGNE BILLANCOURT Madame Brigitte B... épouse D... 13 Avenue Rabelais 92160 ANTONY 13 Mademoiselle Soline B... 4 rue Antoine Petit 45000 ORLÉANS Mademoiselle Charlotte B... 4 rue Antoine Petit 45000 ORLÉANS Monsieur Guillaume B... 4 rue Antoine Petit 45000 ORLÉANS Monsieur Antoine B... 4 rue Antoine Petit 45000 ORLÉANS représentés par la SCP LAVAL - LUEGER, avoués à la Cour ayant pour avocat la SCP VERBEQUE, du barreau d'ORLÉANS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 27 Avril 2004 ORDONNANCE DE CLÈTURE DU 4 mars 2005 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, à l'audience publique du 08 MARS 2005, Monsieur François CRÉZÉ, Président, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Lors du délibéré : Monsieur François CRÉZÉ, Président de Chambre, qui en a rendu compte à la collégialité, Madame Anne GONGORA, Conseiller, Monsieur François E..., Conseiller. Greffier : Madame Anne Chantal F..., Greffier

lors des débats et du prononcé de l'arrêt. ARRÊT : L'arrêt a été rendu le 20 JUIN 2005 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour d'Appel. Origine du litige Par acte sous seing privé du 1 septembre 1979, M. Jean B... donnait à bail à Mme X... DU Y... d'un immeuble situé 21 route d'Orléans à la CHAPELLE SAINT MESMIN. Cette location commençait le 1 septembre 1979 avec un terme au 31 août 2003. Les 25 et 27 février 2003, les consorts B... venant aux droits de M. Jean B..., donnaient congé pour vendre à Mme X... . Cet acte était réitéré les 20 et 26 août 2003 aux fins de faire connaître la modification du prix de vente réduit de 380.000 ç à 330.000 ç.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 septembre 2003, Mme X... acceptait cette offre et faisait connaître son intention de recourir à un prêt. En vertu du congé donné ainsi que de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de réalisation de la vente était de quatre mois courant jusqu'au 17 janvier 2004. Un rendez-vous des signatures de vente s'est tenu le 16 janvier 2004. Sur conseil de son notaire, Mme X... refusait de régulariser la vente en raison de l'ajout dans l'acte notarié d'une clause concernant l'assainissement et prévoyant le raccordement au réseau public dans les délais légaux.

Mme X... qui avait par ailleurs obtenu son prêt indiquait au notaire qu'elle était prête à régulariser la vente dans les termes du congé à condition que la clause relative à l'assainissement soit retranchée. Les consorts B... poursuivent l'expulsion de Mme X... devenue selon eux occupante sans droit ni titre du fait de son refus de régulariser la vente qu'ils entendent maintenant réaliser au profit de Mme CORTIJO DE Z..., nouvel acquéreur. Mme X... DU Y... leur oppose l'incompétence du juge des référés en présence d'une contestation sérieuse ainsi que l'absence d'urgence.

Mlle CORTIJO DE Z... poursuit la régularisation de la

vente par acte authentique à son profit. État de la procédure Par ordonnance du 7 avril 2004, le juge des référés du tribunal de grande instance D'ORLÉANS statuant au visa des articles 808 et suivants du code de procédure civile et de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, constatait que Mme X... DU Y... était occupante sans droit ni titre de l'immeuble litigieux, ordonnait son expulsion dans les huit jours de la signification de l'ordonnance, la condamnait à payer aux consorts B... une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer, ordonnait aux consorts B... de passer l'acte authentique de vente, et condamnait Mme X...

DU Y... à payer la somme de 1.000 ç chacun à Mme CORTIJO DE Z... et aux consorts B... au titre des frais de procédure. Suivant déclaration du 27 avril 2004, Mme X... DU Y... interjetait appel de cette décision. Par conclusions récapitulatives signifiées le 4 mars 2005, elle demande à la cour d'infirmer la décision entreprise, de se déclarer incompétente en raison de l'existence d'une contestation sérieuse, de juger l'arrêt opposable à Mlle CORTIJO DE Z... , de condamner solidairement les consorts B... à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle au profit de Mlle CORTIJO DE Z..., et de condamner solidairement l'indivision B...

à lui verser la somme de 2.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par conclusions récapitulatives signifiées le 3 mars 2005, les consorts B... demandent à la cour de confirmer la décision entreprise et y ajoutant, de dire que la décision à intervenir serait opposable à Mme CORTIJO DE Z..., de leur donner acte de ce qu'ils acceptent de réitérer la vente avec Mme CORTIJO DE Z... après rejet des prétentions de Mme X... , et de condamner cette dernière à leur verser la somme de 2.000 çau titre des frais irrépétibles d'instance.

Par conclusions récapitulatives signifiées le 3 mars 2005, Mme CORTIJO DE Z... demande

à la cour de déclarer l'appel irrecevable, de confirmer l'ordonnance entreprise, et de condamner tous succombants à lui verser la somme de 2.000 çau titre des frais de procédure. L'ordonnance de clôture intervenait le 4 mars 2005. SUR QUOI, LA COUR, La Cour se réfère au jugement déféré et aux conclusions récapitulatives pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties; 1o) Sur la recevabilité de l'appel : L'appel interjeté dans les délais et formes légales sera déclaré recevable ; 2o) Sur l'urgence L'urgence est en l'espèce caractérisée par l'occupation sans droit ni titre d'un immeuble, situation illicite, faisant obstacle à la régularisation d'un compromis de vente sous condition suspensive avec une tierce personne.

Il s'ensuit que la condition d'urgence requise par l'article 808 du nouveau code de procédure civile est remplie. 3o) Sur la contestation sérieuse La contestation de Mme X... DU Y... porte sur le fait qu'a été inséré dans l'acte authentique soumis à sa signature d'une clause particulière ne figurant pas dans l'offre de vente initiale et qui concerne le raccordement au réseau d'assainissement. En réalité, la prétendue clause relative à l'assainissement est une déclaration du vendeur indiquant qu'il existe un réseau public d'assainissement auquel l'immeuble n'est pas raccordé et informant l'acquéreur qu'il sera dans l'obligation de procéder à ce raccordement à l'égoût public dans les délais réglementaires et sans recours possible contre le vendeur.

Ce rappel à la réglementation ne saurait être assimilé à une clause supplémentaire imposée par le vendeur en sus des conditions prévues au congé. Il en résulte que Mme X... DU Y... ne pouvait invoquer cette déclaration figurant en page 11 de l'acte notarié pour refuser la régularisation authentique de la vente. Dès lors, son offre de régulariser la vente aux conditions de l'offre initiale était inopérante et ne pouvait servir à rejeter sur les consorts

B... la responsabilité de la non régularisation de cette vente. Il s'ensuit qu'il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté que Mme X... DU Y... était occupante sans droit ni titre , ordonné son expulsion, est fixé une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges. 4o) Sur la régularisation de la vente4o) Sur la régularisation de la vente Par des motifs pertinents adoptés par la cour, le premier juge a ordonné à bon droit aux consorts B... de passer l'acte authentique de vente au profit de Mme CORTIJO DE Z.... 5o) Sur les frais irrépétibles d'instance Il paraît équitable de décharger les consorts B... d'une part et Mme CORTIJO DE Z... d'autre part des frais irrépétibles exposés par eux à hauteur de 1.000 ç chacun mis à la charge de l'appelante succombante. 6o) Sur la garantie solidaire des consorts B...

Mme X... DU Y... sollicite la garantie des consorts B... pour toute condamnation qui serait prononcée contre elle au bénéfice de Mlle CORTIJO DE Z.... Cependant, une telle garantie ne pourrait avoir comme fondement juridique qu'une reconnaissance préalable de la responsabilité des consorts B... dans la non régularisation de la vente. En l'espèce, la non régularisation de la vente est due au seul refus de Mme X... DU Y..., ce qui conduit au rejet de sa demande de garantie. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, DÉCLARE l'appel recevable.

CONFIRME l'ordonnance entreprise. DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. CONDAMNE Mme X... Du Y... à verser 1.000 ç aux consorts B... et 1.000 ç à Mlle CORTIJO DE Z... chacun la somme de 1.000 çau titre des frais irrépétibles d'instance. CONDAMNE Mme X... DU Y... aux dépens, dont distraction au profit de la SCP LAVAL LUEGER et de Me DAUDE, avoués aux offres de droit. Et le présent arrêt a été signé par Monsieur François CRÉZÉ, Président et

Madame Anne-Chantal F..., Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT.